Z rynku hiszpańskiego płyną informacje o kolejnych rekordach zakupowych Polaków, tymczasem deweloperzy budujący apartamenty i condohotele w rodzimych kurortach mierzą się z coraz większymi problemami. Pod koniec stycznia pisaliśmy o tarapatach finansowych Artura Koziei, właściciela i prezesa grupy Europlan, którego pięć spółek - z powodu długów wobec właścicieli apartamentów – musiało uciec w restrukturyzację. Ten sam kierunek obrała ostatnio także spółka Orkan Real Estate z Grupy Hotelowej Condo.pl.
- Na horyzoncie już widać kolejne restrukturyzacje. Problemy spółek będą się nawarstwiać. Myślę, że rynek się oczyści i uspokoi - mówi Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotels.
Pogoń za słońcem i... cenami
Eksperci nie mają wątpliwości, że jedną z przyczyn trudnej sytuacji polskich condohoteli jest odpływ klientów za granicę.
Oksana Agnieszka Żendarska, ekspert ds. nieruchomości i inwestycji zagranicznych, przyznaje, że spotkała się z sytuacją, w której inwestor myślał o zakupie apartamentu w Polsce, ale ostatecznie wybrał inny kraj.
- Było to związane z chęcią inwestowania w strefie euro i możliwością zarabiania w europejskiej walucie. W ocenie inwestorów zyskują kraje starej Europy. Polacy coraz częściej patrzą też w kierunku droższych lokalizacji, np. we Włoszech - mówi Oksana Agnieszka Żendarska.
Marlena Kosiura, analityczka portalu Inwestycjewkurortach.pl, dodaje, że większa aktywność klientów z Polski za granicą skutkuje paniką na rodzimym rynku.
- Deweloperzy widzą, że odpływ kupujących jest obecnie ogromny, co wynika m.in. z atrakcyjnych cen apartamentów w pierwszej linii brzegowej np. w Hiszpanii. Jest to nowy trend, wcześniej takich inwestycji nie było, bo albo nie były popularne, albo nie było nas na nie stać - tłumaczy Marlena Kosiura.
Boom na hiszpańskie nieruchomości potwierdzają nowe dane Registradores de España, z których wynika, że w minionym roku Polacy kupili na Półwyspie Iberyjskim 4213 domów i apartamentów. Jest to wynik o 35 proc. lepszy od rekordowego z 2023 r. i czterokrotnie lepszy od danych z przedpandemicznego 2019 r.
- Już po publikacji danych za III kwartał 2024 r. wiedzieliśmy, że to będzie rekordowy rok. Jednak końcowe wyniki przekroczyły nasze najśmielsze oczekiwania - mówi Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones, polskiego biura nieruchomości na Costa del Sol.
Wszystko wskazuje, iż nie jest to ostatnie słowo polskich inwestorów na Półwyspie Iberyjskim.
- Widzimy rosnące zainteresowanie domami i apartamentami, a dodatkowo następują zmiany przepisów, mające ograniczyć udział w rynku nabywców spoza UE. To duża szansa dla Polaków, którzy chcą znaleźć wymarzoną nieruchomość w Hiszpanii.
Chodzi o propozycję 100-procentowego podatku od zakupu domu albo apartamentu w Hiszpanii dla inwestorów spoza Unii Europejskiej.
- Jego wprowadzenie uderzyłoby przede wszystkim w Brytyjczyków, którzy od dawna przewodzą rankingowi zagranicznych nabywców, a także w zwiększających swój udział w rynku Amerykanów - tłumaczy Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.
Rozgrzana inwestycyjnie jest nie tylko Hiszpania. Z obserwacji Oksany Agnieszki Żendarskiej wynika, że popularnością wśród Polaków cieszą się także Włochy, Cypr, Grecja, Turcja, Gruzja, a nawet Tajlandia.
Według naszych rozmówców jednym z głównych powodów poszukiwania możliwości inwestowania za granicą są wysokie ceny nieruchomości w Polsce.
- Średni budżet na zakup w Hiszpanii, we Włoszech, na Cyprze czy w Grecji wynosi 200-250 tys. EUR, a w Turcji, Gruzji, Tajlandii - ok. 150 tys. EUR. W 2024 r. średni koszt nieruchomości kupowanych przez cudzoziemców w Hiszpanii i we Włoszech wyniósł ok. 3 tys. EUR, czyli ok. 13 tys. zł za 1 m kw. - mówi Oksana Agnieszka Żendarska.
Tymczasem, jak podaje portal GetHome.pl, średnia cena 1 m kw. używanego mieszkania w Warszawie wynosi obecnie ok. 18 tys. zł. W Krakowie jest to 17 tys. zł, a w Trójmieście ok. 16 tys. zł.
tyle domów i apartamentów w minionym roku Polacy kupili na Półwyspie Iberyjskim. To wynik o 35 proc. lepszy niż w rekordowym 2023 r.
Nadpodaż i wątpliwe obietnice
Jan Wróblewski, współzałożyciel spółki Zdrojowa Invest & Hotels, przyznaje, że sektor condohoteli zalewa fala restrukturyzacji. Zwraca jednak uwagę na inne czynniki, które doprowadziły do takiej sytuacji.
- Przede wszystkim chodzi o niezrealizowane obietnice ponadprzeciętnych zysków. Ubolewam, że deweloperzy, których spółki są w restrukturyzacji, mimo prawnego obowiązku informowania o tym zatajają taki fakt i dodatkowo mają wciąż na swoich stronach internetowych i w reklamach komunikaty o stałej rentowności czy dzieleniu się przychodami. Przecież mają problemy z dotychczasową wypłacalnością. To powinno być egzekwowane. Źródłem problemów finansowych branży jest też nieznajomość rynku hotelarskiego i niczym nieuzasadniona wiara deweloperów w to, że każda lokalizacja się obroni. To nieprawda, zwłaszcza, że hoteli, w tym condo, i apartamentów inwestycyjnych jest w Polsce wystarczająco dużo. Nie znam w zasadzie miejsca, w którym nie byłoby nadpodaży. Konkurencja jest ogromna - mówi Jan Wróblewski.
Także Marlena Kosiura zauważa, że w niektórych miejscowościach turystycznych apartamentów buduje się za dużo, a deweloperzy zwodzą potencjalnych nabywców nierealnymi zyskami.
- Budowy w polskich kurortach nie zawsze mają sens, co nie do końca przyjęli do wiadomości deweloperzy. Reklamując nowy projekt, nierzadko zachęcają kupujących hasłami w stylu „zarabiaj przez cały rok”, co jest po prostu nie fair. Polskie kurorty są sezonowe i tak jak na nieruchomości położonej blisko plaży czy głównego deptaka można zarobić więcej, tak obiekty oddalone od plaży, w małych miejscowościach turystycznych, w dodatku po sezonie - zysku nie dadzą. Sens mają zatem jedynie budowy całorocznych, dobrze prowadzonych hoteli z rozbudowaną infrastrukturą typu baseny - uważa Marlena Kosiura.
Nadszarpnięty wizerunek
W bardziej optymistycznym dla branży condohoteli tonie wypowiada się Katarzyna Tencza, dyrektor w firmie doradczej Walter Herz.
- Myślę, że nie możemy mówić o nadmiernej podaży w danym rejonie, bo często nowa podaż generuje nowy popyt - mówi Katarzyna Tencza.
Jej zdaniem wzrastające średnie temperatury w Polsce będą pozytywnie wpływały na rozwój tego segmentu.
Duża liczba realizowanych obecnie inwestycji condo ma natomiast związek m.in. z wysokimi kosztami pozyskiwania finansowania bankowego na budowę hoteli.
- Finansowanie projektów na etapie realizacji z kapitału inwestorów jest często jedyną możliwością przeprowadzenia takich przedsięwzięć - mówi Katarzyna Tencza.
Dodaje, że jest spora liczba nowych inwestycji condo na naszym rynku. Zwraca jednak uwagę, że przed branżą najprawdopodobniej pojawia się kolejne wyzwania spowodowane ostatnimi informacjami o kłopotach inwestycji w działających w formule condo.
- Mogą one zrazić część potencjalnych nabywców. Dotyczy to także projektów realizowanych przez duże firmy z mocną reputacją – uważa Katarzyna Tencza.