Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami ma znakomite perspektywy. Dynamiczne rozwijanie sieci placówek, poszerzanie oferty oraz budowanie silnej marki to świetne pomysły na rozwój tego biznesu. Zainteresowanie inwestorów rodzinną firmą Lecha, Małgorzaty i Łukasza Drągowskich może być jednak małe, a zebranie przez nią z rynku kilkunastu milionów złotych niezwykle trudne. Powód? Ustalone miesiąc temu widełki ceny emisyjnej (3-4 zł za walor) wydają się wygórowane.
Wczoraj, po niecałych czterech dniach zbierania deklaracji kupna od dużych inwestorów (zapisy na minimum 100 tys. walorów), ustalono cenę emisyjną na 3 zł za akcję. To dolna granica ustalonego przedziału cenowego. Dziś z kolei ruszają zapisy na maksymalnie 5 mln papierów. Jeśli nabywców nie znajdą przynajmniej 3 mln walorów, oferta się nie powiedzie. Niestety, taki scenariusz jest całkiem możliwy, ponieważ AD Drągowski ceni się wysoko jak na obecną niepewność panującą na rynkach finansowych.
Na początku listopada na New Connect zadebiutowała niewielka agencja Północ Nieruchomości. Zebrała z rynku 7,65 mln zł brutto, sprzedając 900 tys. akcji nowej emisji po 8,5 zł za sztukę (obecny kurs to około 3,3 zł). Zrewidowana przez rynek wycena wyznacza wskaźnik cena do zysku (C/Z) Północ Nieruchomości dla szacunkowych wyników za zeszły rok na poziomie 16 (dla liczby akcji sprzed IPO). Taka wartość C/Z w przypadku AD Drągowski implikuje wycenę starej akcji na 1,8 zł. Przyszli nowi inwestorzy oczekują raczej dyskonta lub przynajmniej ceny emisyjnej zbliżonej do tego poziomu (ze względu na silną markę AD Drągowski na rynku warszawskim). Tym bardziej że przeprowadzana jest właśnie emisja akcji serii D skierowana do prezesa Łukasza Drągowskiego. Obejmie on 2,1 mln papierów po 1 zł za sztukę. W taki sposób AD Drągowski zapłaci mu za firmę Drągowski — Łukasz Drągowski. Wprawdzie rzeczoznawca wycenił ją na 2,1 mln zł, ale nowych inwestorów może dziwić to, że prezes kupuje akcje uprzywilejowane co do głosu w stosunku dwa do jednego trzy razy taniej, niż oni walory nieuprzywilejowane.
AD Drągowski zamierzał uzyskać z rynku 18,75 mln zł netto. 10 mln zł chciał przeznaczyć w tym roku na zakup 20 lokali klientów, którzy chcieliby zamienić np. mieszkanie na większe, ale wcześniej musieliby znaleźć kupca na posiadaną nieruchomość. Reszta miała iść w głównej mierze na uruchomienie pięciu biur poza Warszawą. AD Drągowski zbierze z rynku w najlepszym wypadku 5 mln zł mniej niż zakładał. W najgorszym — połowę. Nie będzie musiał jednak rezygnować ze swoich zamierzeń, bo może finansować się długiem. Wskaźniki zadłużenia spółki są na niskim poziomie, a płynności — na bardzo wysokim.
Jeśli oferta się powiedzie, to jej uczestnicy będą kontrolować 20,8-30,4 proc. podwyższonego kapitału (włączając akcje serii D), ale jedynie 11,8-18,2 proc. głosów. Akcje serii A (8,95 mln sztuk) i serii D są bowiem uprzywilejowane co do głosu. Chęć bezwzględnego utrzymania kontroli nad firmą przez rodzinę Drągowskich to jednak zaleta dla przyszłych inwestorów. Akcje uprzywilejowane nie mogą być notowane na GPW. Dzięki temu maksymalna podaż walorów, za jaką mogą odpowiadać dotychczasowi właściciele, ograniczy się do 400 tys. walorów serii B (7,4-11,8 proc. papierów, które mogą znaleźć się w obrocie).
Adrian Boczkowski