O wywodzącej się z Ukrainy spółce Focus Estate Fund w ostatnich miesiącach zrobiło się głośniej za sprawą jej dużej aktywności w sektorze polskich parków i centrów handlowych. W minionym roku inwestor przejął trzy nieruchomości na Śląsku: Sosnowiec Plaza, Ruda Śląska Plaza i Rybnik Plaza. Na początku 2026 r. zakończył natomiast przebudowę opolskiego Turawa Parku, która pochłonęła 5,5 mln EUR, i zabezpieczył 3 mln EUR na rozwój centrum Ferio Legnica. W perspektywie 3-4 lat spółka planuje zainwestować w całej Europie 300 mln EUR, przy czym kluczowe będą dla niej projekty nad Wisłą.
Focus ma już u nas 10 nieruchomości, a w sumie w Europie posiada ich 15. Łączna wartość portfela spółki wynosi 167 mln EUR. Budynki zajmują 220 tys. m kw. i są wynajęte w 95 proc.
Polska ma wiele atutów
Focus Estate Fund działa na polskim rynku od 2016 r., głównie w miastach średniej wielkości. W nieruchomościach spółki zazwyczaj jest do wynajęcia 10–50 tys. m kw.
- Z naszej perspektywy Polska wyróżnia się w Europie połączeniem stabilności, dynamicznego wzrostu gospodarczego i niskiego poziomu ryzyka operacyjnego. Posiadamy aktywa m.in. w Wielkiej Brytanii i we Włoszech, a także analizujemy rynki w Czechach, Hiszpanii, Portugalii i Niemczech. Jednak to Polska uchodzi za jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji inwestycyjnych na kontynencie. Wzrost PKB za 2025 r. wyniósł ok. 3,8 proc., co plasuje kraj w gronie europejskich liderów. Dodatkowym atutem jest jeden z najniższych poziomów bezrobocia w Europie, przy jednocześnie wyższych stopach kapitalizacji niż w Niemczech, Hiszpanii czy Czechach – mówi Maxim Shkolnick.
Chwali sobie również polski system prawny.
- Nie doświadczyliśmy przez lata działalności nad Wisłą problemów związanych z naruszeniem praw własności czy jakiegokolwiek innego bezprawnego traktowania. Polska oferuje bardzo dobrą relację ryzyka do potencjalnych stóp zwrotu. Ryzyko geopolityczne jest często wyolbrzymiane w narracji medialnej, podczas gdy z punktu widzenia płynności rynku nie ma ono realnego znaczenia. Wyzwaniem jest za to konkurencja, która w segmencie nieruchomości handlowych jest coraz większa - mówi Maxim Shkolnick.
Widzi jednak istotne zagrożenie dla branży - ryzyko nadpodaży powierzchni handlowej.
- W wielu miastach liczących zaledwie 20-25 tys. mieszkańców wydawane są pozwolenia na budowę trzeciego albo czwartego centrum handlowego. W dłuższym okresie zabraknie klientów dla wszystkich obiektów. To może prowadzić do spadku rentowności, presji czynszowej i utraty wartości aktywów, a z perspektywy rządu i samorządów doprowadzi to do utraty wpływów z podatków korporacyjnych – ostrzega Maxim Shkolnick.
Nieruchomość traktowana jak pacjent wymagający leczenia
Model biznesowy Focus Estate Fund opiera się na inwestowaniu w tzw. aktywa value-add, a więc obiekty, które wymagają aktywnego zarządzania, modernizacji, zmiany miksu najemców czy poprawy efektywności operacyjnej.
- Traktujemy nieruchomości jak pacjentów. Kupujemy te, które wymagają leczenia, i przekształcamy je w tętniące życiem centra społecznościowe i popularne miejsca zakupów. Każda decyzja inwestycyjna i operacyjna jest oceniana pod kątem jej wpływu na doświadczenia klientów. Takie podejście przekłada się na wymierne rezultaty: w Galerii Mosty w Płocku nasze działania doprowadziły do wzrostu liczby odwiedzających o ponad milion osób rocznie, natomiast w Turawa Parku łączny obrót najemców zwiększył się o ponad 35 proc. – mówi Maxim Shkolnick.
Horyzont inwestycyjny Focus Estate wynosi zazwyczaj 5-7 lat. Po tym czasie zrewitalizowane aktywa trafiają z powrotem na rynek.
Spółka chce rozwijać działalność w Polsce.
- Nie chodzi o liczbę obiektów, ale o jakość i odporność portfela. Wolimy ewolucję niż rewolucję. Choć szczegóły przyszłych transakcji pozostają poufne, to mogę zapewnić, że na polskim rynku nieruchomości handlowych nie powiedzieliśmy jeszcze ostatniego słowa – mówi Maxim Shkolnick.
Rewitalizacja nieruchomości handlowych stanowi dziś jedną z najbardziej racjonalnych i efektywnych strategii inwestycyjnych na rynku retail w Polsce. Kluczową przewagą tego typu aktywów jest ich lokalizacja. Obiekty przeznaczone do rewitalizacji są zazwyczaj usytuowane w dobrze skomunikowanych miejscach, które przez lata wypracowały silną pozycję jako lokalne miejsca zakupów. Istotnym atutem jest również dostęp do w pełni rozwiniętej infrastruktury technicznej i komunikacyjnej. Oznacza to, że inwestor nie musi ponosić kosztów ani ryzyka związanego z tworzeniem nowej lokalizacji od podstaw, co znacząco obniża barierę wejścia oraz skraca czas realizacji projektów choćby w związku z brakiem przechodzenia przez długotrwałe procedury administracyjne. W porównaniu z nowymi inwestycjami projekty rewitalizacyjne charakteryzują się mniejszą złożonością operacyjną i wyraźnie krótszym cyklem inwestycyjnym. Kapitał, jaki firma Focus Estate Fund planuje przeznaczyć na inwestycje, jest wystarczający do stworzenia rozbudowanego, atrakcyjnego portfela inwestycyjnego w ciągu 3-4 lat.
Strategia Focus Estate Fund jest logiczna w świetle najnowszych danych Polskiej Rady Centrów Handlowych. W I poł. 2025 r. parki handlowe odpowiadały za wyraźną większość nowej podaży. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej wynoszą już ok. 14 mln m kw., więc mówimy o rynku dojrzałym, ale wciąż rosnącym. To nie sezonowa moda, tylko format, który - mówiąc pół żartem - nie ma czasu na fanaberie. Skala 300 mln EUR w Europie w 3-4 lata jest istotna, ale nie rynkotwórcza. To wystarczająco dużo, by budować portfel i zasięg, ale za mało, by „przesterować” rynek, co z punktu widzenia stabilności jest raczej zaletą.