Za kilka miesięcy może dojść do jednej z najciekawszych i największych transakcji na rodzimym rynku nieruchomości — pod młotek trafi ponad 20 ha gruntów, położonych tuż przy dworcu kolejowym w centrum Poznania, o wartości kilkuset milionów złotych. Na sprzedaż wystawi je Wojciech Szidlewski, syndyk upadłej w listopadzie 2015 r. spółki ZNTK Nieruchomości. To spółka, w której splotły się losy Marka Falenty, głównego bohatera afery podsłuchowej, Zbigniewa Majcherka, jednego z podejrzanych w aferze Kolei Śląskich, oraz założycieli IDMSA — Grzegorza Leszczyńskiego i Rafała Abratańskiego (ten drugi nie zasiada już w zarządzie IDMSA).
Obietnice bez pokrycia
Historia zaczęła się w 2005 r., kiedy borykające się z gigantycznymi długami i falą strajków Poznańskie Zakłady Naprawcze Taboru Kolejowego (PZNTK) przejęła firma Sigma, nieformalnie — przez siostrę, kontrolowana przez biznesmena Zbigniewa Majcherka. Sigma obiecała pracownikom intratne kontrakty na remonty i modernizację taboru kolejowego, regularne pensje i spłatę około 50 mln zł długów.
Niewiele z tego wyszło… Od wejścia do PZNTK Zbigniew Majcherek zakładał, że przeniesie zakład na obrzeża miasta i będzie go rozwijał dzięki pieniądzom ze sprzedaży uwolnionych w ten sposób ponad 20 ha gruntów w ścisłym centrum stolicy Wielkopolski.
W 2007 r. plan przedstawił Markowi Falencie, największemu wtedy akcjonariuszowi IDMSA i prezesowi Electusa, spółki z grupy IDMSA. Grupy o rekordowej ówcześnie kapitalizacji — ponad 2,5 mld zł (obecnie w upadłości układowej IDMSA wyceniany jest na… 4 mln zł).
Wojna zamiast biznesu
Electus i Falenta pożyczyli Sigmie i PZNTK ponad 60 mln zł, a następnie zamienili pożyczki na udziały w ZNTK Nieruchomości, spółce, do której PZNTK wniosły cenną nieruchomość. Falenta otrzymał 22 proc., a Electus 12 proc.
Udziały w ZNTK Nieruchomości kupili też Grzegorz Leszczyński (z żoną objął 8 proc.) i Rafał Abratański (5 proc.), ówcześni szefowie i najwięksi akcjonariusze IDMSA. Zapłacili za nie 41,6 mln zł. W ten sposób spółka ZNTK Nieruchomości, wciąż kontrolowana przez Sigmę Zbigniewa Majcherka (PZNTK pozostawiły sobie 53 proc. udziałów), została wyceniona na 320 mln zł. Dużo, ale nie za dużo.
Na biurkach właścicieli PZNTK były oferty zakupu ZNTK Nieruchomości sięgające 600-650 mln zł, a zainteresowani to międzynarodowi giganci: francuski Mayland, arabskie Al Mal i Limitless oraz notowany na GPW i giełdzie w Londynie Atlas Estates. Do transakcji jednak ani wtedy, ani później nie doszło.
Wybuchła natomiast ostra wojna między udziałowcami, z wzajemnymi oskarżeniami o sabotowanie sprzedaży, zawiadomieniami do prokuratury, wnioskami o upadłość itp.
Równolegle PZNTK chyliły się ku upadkowi, aż wreszcie zwolniły wszystkich pracowników, zakończyły działalność operacyjną i utraciły płynność finansową (choć formalnie, na papierze, istnieją do dziś).
Kurator za szwagrów
Co stało się z wpompowanymi przez niegdysiejsze giełdowe tuzy ponad 100 mln zł? Do dziś nie wiadomo. Pewne jest, że gdy w listopadzie 2015 r. sąd ogłosił upadłość ZNTK Nieruchomości, to syndyk w kasie firmy znalazł… 198 zł i 45 gr. Firma nie miała nawet zdolnego do reprezentacji zarządu, bo jeden z jego członków — Krzysztof R. (inny oskarżony w aferze podsłuchowej, szwagier Marka Falenty) — złożył rezygnację, a drugi — Jarosław Dudziak (szwagier Zbigniewa Majcherka) — nie mógł sam jej reprezentować. W rezultacie sąd musiał wyznaczyć kuratora. Przy okazji wyszło na jaw, że długi ZNTK Nieruchomości wynoszą 36,8 mln zł, zajęcia pozabilansowe stanowią 28,5 mln zł, a na nieruchomościach spółki ustanowione są hipoteki na ponad 100 mln zł.
To właśnie tak złą sytuacją ZNTK Nieruchomości Jarosław Dudziak tłumaczył zażalenie na decyzję sądu o ogłoszeniu upadłości — jego zdaniem, spółki nie było stać nawet na bankructwo. I to fakt. Z pomocą przyszedł jednak poznański ratusz, największy wierzyciel ZNTK Nieruchomości (z tytułu niepłaconego od 2008 r. podatku od nieruchomości spółka winna jest miastu ponad 21 mln zł). Najpierw skarbnik Poznania wpłacił na koszty postępowania 50 tys. zł, a potem 579 tys. zł. Ratusz wciąż rozważa też odroczenie syndykowi terminu płatności bieżących rat podatku.
Trudny projekt
Wojciech Szidlewski chce, by już w połowie roku doszło do pierwszej próby sprzedaży nieruchomości. Jaka będzie cena wywoławcza? O tym zdecyduje wycena biegłego. Z pewnością będzie niższa niż z 2012 r., która opiewała na 667 mln zł. Ciut lepiej zlokalizowana działka po starym dworcu PKS Poznań o powierzchni 3 ha została ostatnio kupiona przez Skanskę za 63,5 mln zł. Syndyk wstępnie wycenia nieruchomość po PZNTK na 200-250 mln zł. Przyznając jednocześnie, że będzie „bardzo, bardzo trudno zbywalna”.
Powody? Duże koszty wyburzenia hal i magazynów po zakładach, niemożność rozebrania części z nich ze względu na brak zgody konserwatora zabytków, wymagające rekultywacji zanieczyszczone grunty oraz brak planu zagospodarowania przestrzennego. Mimo to już zgłaszają się do niego zainteresowani. W aktach upadłościowych znaleźliśmy jeden list intencyjny — od Property 2B,
spółki zarządzającej funduszem Retail Parks Fund FIZAN.
Wspólnicy z problemami
Co na to wszystko udziałowcy ZNTK Nieruchomości? Najbardziej optymistyczny jest Marek Falenta. Jego zdaniem, ze sprzedaży działki uda się spłacić wszystkich wierzycieli, w tym hipotecznych, i jeszcze coś zostanie dla udziałowców. — Dobrze, że dzięki nowemu prezydentowi Poznania upadłość została wreszcie ogłoszona. Liczę, że przynajmniej część z utopionych pieniędzy, 50-60 mln zł, uda się odzyskać — mówi Marek Falenta. Rafał Abratański, były wiceprezes IDMSA, jest dużo bardziej sceptyczny. Wskazuje na złożoność sprawy i „wieloletnią niewielką skuteczność wierzycieli w dochodzeniu należności od Zbigniewa Majcherka i podmiotów z nim związanych”. — Może symboliczny grosz się pojawi, ale nie więcej — mówi Rafał Abratański. Marek Falenta swój optymizm opiera na tym, że hipoteki to „niemal w całości zobowiązania PZNTK”, i liczy, że po sprzedaży działki syndyk potrąci je z należnościami PZNTK z tytułu ewentualnej dywidendy. Ta natomiast zostanie podzielona między niego, założycieli IDMSA i Electusa. — Nie wiem, skąd pan Falenta czerpie wiedzę prawną na ten temat. Wiem natomiast, że jego udziały są zajęte przez wierzycieli — ripostuje Zbigniew Majcherek. Jego zdaniem, nawet jeśli uda się uzyskać ze sprzedaży jakąś nadwyżkę, to w perspektywie 2-3 lat. Podobnie uważa Grzegorz Leszczyński, szef IDMSA. — Procesy sprzedaży nieruchomości z takimi hipotekami trwają latami, m.in. dlatego nie liczymy na duże pieniądze — mówi Grzegorz Leszczyński, przyznając, że także jego i Rafała Abratańskiego udziały są zajęte przez banki, wolne od zajęć mają być natomiast udziały zależnego od IDMSA Electusa. © Ⓟ
Udziałowcy z zarzutami
Marek Falenta to główny podejrzany w słynnej aferze podsłuchowej. Prokuratura przedstawiła mu 80 zarzutów, z czego 66 odnosi się do nielegalnego nagrywania kilkudziesięciu polityków i biznesmenów, będących gośćmi dwóch znanych warszawskich restauracji: Amber Room oraz Sowa i Przyjaciele. Zdaniem śledczych, to Marek Falenta miał zlecić nagrywanie rozmów dwóm kelnerom: Łukaszowi N. i Konradowi L., a jedynym motywem miały być interesy biznesowo-finansowe. Zbigniew Majcherek natomiast to jeden z podejrzanych w sprawie nieprawidłowości w Kolejach Śląskich (KŚ), należących do samorządu województwa. W śledztwie usłyszał sześć zarzutów: dwa dotyczą udziału w zmowie przetargowej, trzy — oszustwa na szkodę banku i spółki córki KŚ wartości około 25 mln zł i jeden — przywłaszczenia mienia o wartości 7 mln zł. Zarówno Zbigniew Majcherek, jak i Marek Falenta nie przyznają się do winy. Obaj wyrazili też zgodę na publikację swoich nazwisk.