Jak pokazuje raport PwC i Polskiej Rady Centrów Handlowych, 65 proc. konsumentów wybiera obiekty z polityką zrównoważonego rozwoju, a 85 proc. uważa, że centra handlowe powinny podejmować działania ekologiczne. Czy polskie centra handlowe nadążą za tym trendem?
Rynek zaczyna się przestawiać
Rynek centrów handlowych w Polsce – mimo wysokiej dojrzałości i ponad 15 mln mkw. powierzchni najmu – stoi dziś przed jednym z największych przewartościowań w swojej historii. Nie chodzi już tylko o lokalizację, atrakcyjny miks najemców czy rozbudowane strefy gastronomiczne. Nowym wyznacznikiem konkurencyjności staje się zdolność adaptacji do wymogów środowiskowych, społecznych i zarządczych. Jak podkreśla raport Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK), Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH) i Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) „ESG dla nieruchomości komercyjnych 2.0”, połączenie celów środowiskowych z biznesowymi to dziś nie tylko oczekiwanie rynku, lecz realna konieczność.
Starsze, mocno energochłonne obiekty mogą w najbliższych latach tracić na atrakcyjności i wartości, podczas gdy te, które konsekwentnie realizują strategie ESG, odnotowują lepsze wyniki operacyjne i finansowe. Dodatkowo preferencje klientów zaczynają działać jak katalizator zmian. Badania Gemini Holding pokazują, że 59 proc. klientów jest bardziej skłonnych odwiedzać centra, które wdrażają proekologiczne działania – co nie oznacza automatycznej zmiany obiektu, ale wyraźnie wskazuje, w jakim kierunku przesuwa się rynek.
Energooszczędność, certyfikaty i nowe standardy
Największym obszarem zmian pozostaje efektywność energetyczna. Nie ma w tym nic dziwnego – centra handlowe należą do najbardziej energochłonnych obiektów komercyjnych, a rosnące koszty mediów sprawiają, że inwestycje w modernizację są konieczne, by utrzymać konkurencyjność. W wielu polskich galeriach wdrażane są inteligentne systemy zarządzania energią, które na bieżąco optymalizują zużycie prądu w częściach wspólnych i zapleczach technicznych. Wymiany oświetlenia na rozwiązania LED obniżają zużycie energii nawet o połowę, a instalacje fotowoltaiczne stają się coraz częściej integralną częścią modernizacji dachów i elewacji.
Taki odsetek konsumentów, według raportu PwC przygotowanego we współpracy z Polską Radą Centrów Handlowych, deklaruje, że wybierze centrum z polityką zrównoważonego rozwoju.
Coraz powszechniejsze jest również stosowanie technologii umożliwiających odzysk ciepła z systemów wentylacji czy klimatyzacji, a także przejście na zakup zielonej energii. Wszystkie te działania przekładają się nie tylko na obniżenie kosztów operacyjnych, ale też na większą atrakcyjność inwestycyjną obiektu. Nic dziwnego, że rośnie liczba centrów, które starają się o certyfikaty ekologiczne, takie jak BREEAM czy LEED. Według danych cytowanych w raporcie PINK/PRCH/RICS ponad 60 proc. modernizowanych lub nowo powstających obiektów w Polsce dąży dziś do uzyskania certyfikacji. Jeszcze kilka lat temu takie podejście było charakterystyczne przede wszystkim dla rynku biurowego – dziś stało się standardem również w handlu.
Woda, odpady i cykl życia budynku
Transformacja ESG wykracza jednak daleko poza kwestie energetyczne. Obiekty handlowe muszą coraz dokładniej zarządzać zużyciem wody, odpadami oraz emisjami powstającymi w całym cyklu życia budynku – od projektowania, przez eksploatację, aż po modernizacje. W wielu centrach wdrażane są systemy precyzyjnego monitoringu zużycia wody, które pozwalają szybko identyfikować nieprawidłowości i nadmierne przepływy. Popularne stają się także armatury ograniczające zużycie wody w sanitariatach.
Dużym obszarem zmian jest gospodarka odpadami – nie tylko w częściach wspólnych, lecz także w zapleczach lokali najemców. Coraz więcej galerii wdraża systemy segregacji odpadów z pełnym monitoringiem ich odbioru, a przy większych modernizacjach stosuje rozwiązania umożliwiające odzysk materiałów budowlanych. ESG obejmuje również logistykę. W niektórych obiektach wprowadzane są zasady ograniczające ruch dostawczy w godzinach szczytu lub zachęcające najemców do korzystania z dostaw skonsolidowanych, co zmniejsza emisje związane z transportem.
Te działania pokazują, że ESG w centrach handlowych nie sprowadza się do wymiany oświetlenia czy montażu paneli słonecznych. Chodzi o systemowe podejście do całego łańcucha wartości i minimalizowania wpływu obiektu na środowisko.
Przestrzeń o znaczeniu społecznym
Czwarty filar zmian dotyczy ludzi. Centra handlowe przestają być jedynie przestrzenią zakupową, a stają się miejscem spotkań, integracji i edukacji. Z badań PwC/PRCH wynika, że 65 proc. konsumentów wybiera obiekty z polityką zrównoważonego rozwoju, a 85 proc. uważa, że centra handlowe powinny prowadzić działania proekologiczne. Te liczby pokazują, że dodana wartość centrów handlowych tworzy się nie tylko przez liczbę sklepów czy restauracji, lecz przede wszystkim przez jakość miejsca i jego wpływ na społeczność oraz środowisko.
W odpowiedzi na te oczekiwania zarządcy coraz częściej inwestują w strefy relaksu, ogrody deszczowe czy zielone dachy poprawiające mikroklimat wokół obiektu. Pojawiają się miejsca przyjazne rodzinom, strefy coworkingowe, a także rozwiązania ułatwiające korzystanie z obiektu osobom o ograniczonej mobilności. W wielu galeriach widoczny jest rozwój infrastruktury rowerowej i punktów ładowania pojazdów elektrycznych, co wspiera zarówno ekologiczne zachowania klientów, jak i lokalne strategie transportowe.
Rośnie również znaczenie działań społecznych. Centra handlowe coraz częściej pełnią funkcję lokalnych hubów – organizują warsztaty edukacyjne, wydarzenia kulturalne, akcje proekologiczne czy działania charytatywne. Tego typu inicjatywy budują relacje z mieszkańcami i wzmacniają wizerunek obiektu jako potrzebnego elementu tkanki miejskiej.
Regulacje i rosnące oczekiwania rynku
Nacisk na ESG wzmacniają również regulacje prawne. Taksonomia UE, dyrektywy dotyczące efektywności energetycznej budynków czy obowiązki raportowania niefinansowego sprawiają, że sektor nieruchomości musi dostosować się do nowych standardów funkcjonowania. Coraz częściej to właśnie regulacje powodują, że inwestycje w modernizacje stają się nie tyle wyborem, co obowiązkiem.
Jednocześnie zmieniają się oczekiwania najemców korporacyjnych. Wiele firm – szczególnie globalnych – ma własne strategie redukcji emisji i wymaga, by wynajmowana powierzchnia spełniała kryteria ESG. Obiekty, które takich standardów nie zapewniają, ryzykują utratę najemców, a w konsekwencji spadek rentowności i wartości.
Warto zauważyć, że inwestorzy również zwracają uwagę na zgodność aktywów z ESG. Nieruchomości spełniające te wymogi mogą liczyć na korzystniejsze warunki finansowania – na przykład kredyty powiązane z celami ESG czy możliwość emisji zielonych obligacji. Te, które pozostają poza standardami taksonomii, stają się „brązowe” – coraz kosztowniejsze w utrzymaniu i trudniejsze do refinansowania.
Szansa w transformacji
Centra handlowe w erze ESG stoją przed strategicznym wyborem. Ci, którzy już teraz podejmą działania modernizacyjne, zoptymalizują gospodarkę zasobami i zbudują przestrzeń przyjazną ludziom oraz środowisku, mogą zyskać przewagę rynkową, wyższą wartość aktywów i lepszy dostęp do finansowania. Ci, którzy będą zwlekać, narażają się na spadek atrakcyjności, rosnące pustostany i wyższe koszty kapitału.
W kontekście zmieniającego się prawa, rosnącej świadomości konsumentów i presji inwestorów jedno jest pewne: transformacja ESG nie jest już opcją. To warunek utrzymania pozycji na rynku – dziś i w kolejnych latach.