Ceny mieszkań mogą spaść

opublikowano: 23-05-2022, 14:49
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości w PKO Banku Polskim, mówi o stanie polskiego mieszkalnictwa i chudych latach dla spekulantów.

„PB”: Według statystyk OECD mieszkania w Polsce są stare, ciasne i przeludnione. Jaki jest stan polskiej bazy mieszkaniowej?

Wojciech Matysiak: Faktycznie, jeśli popatrzymy na liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców Polska wypada na tle innych krajów, zwłaszcza europejskich, słabo. To 400 mieszkań na 1000 mieszkańców, czyli wyraźnie mniej niż w krajach zachodniej Europy, co jest naturalne, bo one po prostu są bogatsze. To jednak również mniej niż w krajach naszego regionu, tylko na Słowacji statystyka wygląda gorzej. Nie możemy natomiast porównywać się do krajów południa Europy o wyjątkowo rozwiniętej turystyce, gdzie popularne jest posiadanie drugiego domu. Mimo bardzo wysokiego tempa odnawiania zasobu mieszkaniowego, bo w ostatnich latach powstało dużo mieszkań, to jednak mamy dużo do nadrobienia, a wraz z bogaceniem się społeczeństwa rosną potrzeby. Pojawia się potrzeba posiadania drugiego domu czy mieszkania albo chociaż poprawy jakości mieszkania.

Nie tylko mamy mało mieszkań, ale też mało metrów kwadratowych...

Tak, na mieszkańca przypada relatywnie niewiele metrów w przeciętnym gospodarstwie domowym, bo często są one wielopokoleniowe. Oczywiście to wygląda różnie w różnych krajach, bo np. Włochy, czyli kraj wyraźnie zamożniejszy, też charakteryzują się taką wielopokoleniowością. Tam wynika to jednak głównie ze względów kulturowych. W Polsce mają one też częściowy wpływ, ale zaryzykuję tezę, że gdyby było nas stać na własne mieszkanie, wyprowadzić się od rodziców i założyć własne gospodarstwo domowe, to pewnie chętnie byśmy to zrobili.

W ostatnich latach tempo budowy mieszkań w Polsce było największe od końca lat 70. To dużo czy wciąż za mało?

Podaż pojawia się w ślad za popytem. W momencie, gdy pojawia się wysoki popyt, to z opóźnieniem roku, dwóch na rynku pojawia się więcej mieszkań. Warto jednak podkreślić, że potencjał wzrostu podaży jest ograniczony. W dużych miastach przede wszystkim brakuje gruntów inwestycyjnych. Tempo przyrostu zasobu mieszkaniowego spowalniały też procedury administracyjne — długo czeka się na pozwolenie na budowę, na co wskazują deweloperzy. Popyt w ostatnim czasie był ponadstandardowy, a podaż za nim nie nadążała. Teraz, przy mniejszym popycie, podaż jest wystarczająca, a może być nawet nieco za duża. To jednak jest cykl koniunkturalny — po ostatnich sześciu latach boomu teraz będziemy mieli pewnie ze dwa lata gorszej koniunktury i relacja podaży do popytu zostanie znormalizowana. Patrząc w długiej perspektywie, co najmniej 10-letniej, potencjał do wzrostu budownictwa mieszkaniowego jest bardzo duży ze względu na statystyki: liczbę osób na gospodarstwo domowe i jakość zasobu mieszkaniowego, która musi być podnoszona ze względu na rosnące potrzeby. Mieszkanie na czwartym piętrze bez windy w bloku z wielkiej płyty będzie niedługo nieakceptowalne dla większości społeczeństwa.

Tuż przed wybuchem wojny w Ukrainie opublikowaliście raport o dobrych perspektywach polskiego rynku mieszkaniowego, a kilka tygodni później o wyraźnym spadku popytu i dużej niepewności po stronie podaży. Jak wojna i fala uchodźców wpłynęły na polski rynek mieszkaniowy?

Fala uchodźców wpłynęła przede wszystkim na rynek najmu i jest to wpływ pozytywny z punktu widzenia stawek najmu, które poszybowały w górę nawet o 50 proc. w przypadku miast, do których trafia najwięcej uchodźców, czyli Wrocławia, Krakowa czy Gdańska. Wzrost jest rezultatem znacznego zmniejszenia się oferty z powodu tego, że po pierwsze — pojawił się dodatkowy popyt ze strony uchodźców, a po drugie — część właścicieli mieszkań zdjęła je z oferty, chcąc przeznaczyć lokale dla osób uciekających przed wojną. Być może częściową motywacją był tu program wsparcia finansowego w wysokości 40 zł za dobę za pomoc dla uchodźcy. Obecnie presja, która towarzyszyła napływowi uchodźców z zachodu i południa kraju, rozlała się na całą Polskę, jest teraz bardziej równomierna. Ponadto coraz więcej mieszkań wraca na rynek najmu. Na pewno nastąpił wzrost rentowności najmu, która pozostanie na podwyższonym poziomie mimo normowania się sytuacji z uchodźcami. Rosnące stopy procentowe sprawiają bowiem, że potencjalni nabywcy mieszkań nie mają zdolności kredytowej. Ponadto z punktu widzenia właścicieli mieszkań wyższe stopy procentowe uzasadniają oczekiwane wyższej stopy zwrotu z najmu. Z tego powodu najemcy nie będą skłonni obniżać stawki, co z kolei może wpłynąć na wzrost zainteresowania funduszy PRS polskim rynkiem najmu.

Pomówmy o perspektywie krótkoterminowej. W jakim tempie w ciągu najbliższego roku będą zmieniać się ceny nieruchomości i co będzie miało na to wpływ?

Wydaje się, że ceny mieszkań mogą troszeczkę się obniżyć. Główny czynnik to wzrost stóp procentowych. Bardzo agresywny cykl zacieśniania polityki pieniężnej powoduje, że znacznie spadła zdolność kredytowa Polaków. Ponadto Komisja Nadzoru Finansowego zaleca bankom, żeby przy wyliczaniu zdolności uwzględniała bufor kolejnych 5 pkt proc. ze względu na możliwy dalszy wzrost stóp. To obniżyło zdolność kredytową nawet o 60 proc. w stosunku do tego, co było w 2021 r. Wpłynie to wprost na popyt na rynku mieszkaniowym, bo transakcje, w których wykorzystywany jest kredyt, stanowią około 60 proc. wszystkich transakcji na rynku mieszkaniowym. Obniży się też popyt inwestycyjny, bo przy niskich stopach inwestycja w mieszkanie wydawała się sensowna. Teraz rosną stawki depozytowe i rentowność najmu na poziomie 5 proc. nie jest już tak atrakcyjna. Również spekulacyjne zakupy mieszkań mają dziś mniej sensu niż w warunkach, gdy popyt był rozgrzany do czerwoności. Teraz spekulant musi dobrze się zastanowić i spojrzeć raczej na rynek wtórny niż pierwotny, bo musi liczyć się z ryzykiem, że przy wzroście stóp ceny mogą spaść. Jest też strona podażowa: wzrost kosztów budów, surowców, dodatkowa presja placowa… Firma deweloperska musi kalkulować, czy jest w stanie podnieść ceny jeszcze bardziej, by pokryć te koszty. Często dojdzie do wniosku, że nie, bo i tak trudno znaleźć kupców, co wpłynie na ograniczanie nowych inwestycji.

Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcast, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji

w tym tygodniu: „Co się stanie z cenami mieszkań”

goście: Małgorzata Wełnowska — Cenatorium, Kazimierz Kirejczyk — JLL Polska, Konrad Płochocki — Polski Związek Firm Deweloperskich, Tomasz Narkun — analityk i inwestor na rynku nieruchomościowym, Wojciech Matysiak — PKO Bank Polski

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane