Na korektę cen mieszkań wielu potencjalnych nabywców czekało od miesięcy, jednak publikowane dotychczas dane konsekwentnie wskazywały na dalszy wzrost. Najnowsze statystyki Cenatorium sugerują odwrócenie tendencji. Współczynnik urban.one, ilustrujący zmianę cen transakcyjnych, obniżył się w listopadzie o 0,29 pkt, do poziomu 117,47 pkt.
Spadek odnotowano również w największych metropoliach, gdzie wskaźnik zmniejszył się o 0,34 pkt. W samej Warszawie korekta była nieco łagodniejsza i wyniosła 0,17 pkt.
Zmiany w ofercie, stabilizacja w gruntach
Nieco inaczej zachowywały się ceny ofertowe. Z raportu Cenatorium wynika, że Łódź była w listopadzie jedynym miastem, w którym doszło do wzrostu stawek. Na rynku pierwotnym wyniósł on 0,6 proc., a na wtórym - 0,3 proc. We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu średnie ceny nowych lokali wzrosły, a używanych spadły. Odwrotnie było w Gdańsku i Gdyni.
Jeśli chodzi o Warszawę, to w segmencie nowych lokali odnotowano wzrost o 5,8 proc., natomiast rynek wtórny potaniał o ok. 0,8 proc. w skali miesiąca.
- Ceny w stolicy oscylują wokół 17 tys. zł za 1 m kw. na rynku pierwotnym i nieco wyżej, bo ok. 18 tys. zł za 1 m kw. na rynku wtórnym. Oferta deweloperska jest na wysokim poziomie i przekracza 15 tys. lokali. Jednak kolejny miesiąc z rzędu deweloperzy ograniczyli wprowadzanie nowych ofert, dzięki czemu Warszawa wyróżniała się lepszym bilansem sprzedaży w relacji do nowej podaży – mówi Małgorzata Wełnowska.
Według Cenatorium ceny gruntów w listopadzie nie zmieniły się względem października, a wartość indeksu urban.one dla tego segmentu wyniosła 155,33 pkt.
Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w siedmiu największych polskich miastach deweloperzy sprzedali w całym 2025 r. ok. 49,5 tys. mieszkań, czyli o 8 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie jest to wynik słabszy o ok. jedną piątą w porównaniu do 2023 r., gdy działał program Bezpieczny kredyt 2 proc.
Dwucyfrowy wzrost kontraktacji odnotowano we Wrocławiu (o 22 proc.), Trójmieście (18 proc.) i Krakowie (16 proc.). W Warszawie spółki deweloperskie zawarły o 6 proc. więcej umów niż w 2024 r., a w Poznaniu – o 1 proc. W Łodzi sprzedaż spadła o 4 proc., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 2 proc.
Czas na kontrolowaną korektę cen
Zdaniem Dariusza Górskiego, eksperta Masterhouse Poznań, rynek mieszkaniowy w 2026 r. będzie przede wszystkim opierał się na klientach dokonujących tzw. transakcji zamiany.
- Sprzedaż dotychczasowego mieszkania w celu powiększenia powierzchni z uwagi na rozwój rodziny, poprawy standardu życia czy migracji do większych miast będzie głównym impulsem do zakupów. W takich transakcjach kredyt hipoteczny będzie odgrywał rolę uzupełniającą, a nie dominującą. Koszty wytworzenia metra kwadratowego w Polsce będą nadal rosły, m.in. w wyniku podnoszenia płacy minimalnej, zwiększonych kosztów obsługi inwestycji deweloperskich oraz nowych regulacji prawnych, takich jak tzw. ustawa schronowa, nakładająca obowiązek projektowania i realizacji miejsc ochronnych. W efekcie 2026 r. może okazać się okresem umiarkowanego, ale stabilnego rynku, opartego bardziej na realnych potrzebach niż na spekulacji – uważa Dariusz Górski.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości widzi natomiast nowy rok jako okres istotnych zmian strukturalnych w mieszkaniach.
- Po latach silnego wzrostu cen i wysokiej aktywności zakupowej rynek wchodzi w fazę stabilizacji, w której kluczową rolę odgrywają selektywność, analiza danych i racjonalne podejmowanie decyzji. W największych aglomeracjach widoczna jest nadpodaż mieszkań, co przesuwa równowagę sił na stronę kupujących i zwiększa ich możliwości negocjacyjne - tłumaczy.
Jego zdaniem zmiany te nie oznaczają gwałtownego załamania cen, lecz stopniową i kontrolowaną korektę.
- Ceny transakcyjne, szczególnie na rynku pierwotnym, mogą wykazywać tendencję spadkową, jednak będzie to proces rozłożony w czasie. Otoczenie makroekonomiczne pozostaje relatywnie stabilne – umiarkowany wzrost PKB oraz fundusze z Krajowego Planu Odbudowy wspierają gospodarkę, choć dynamika płac wyraźnie słabnie. Na rynku pierwotnym deweloperzy koncentrują się na redukcji zapasów gotowych mieszkań, oferując rabaty, elastyczne harmonogramy płatności i dodatkowe pakiety wykończeniowe. Coraz większe znaczenie mają standard energetyczny, jakość wykonania i zgodność z regulacjami środowiskowymi. Jednocześnie postępuje konsolidacja branży – silniejsze podmioty przejmują mniejsze firmy lub ich projekty - mówi Tomasz Błeszyński.
Stabilizacja na rynku wtórnym
Rynek wtórny jest bardziej stabilny, choć rosnąca podaż mieszkań sprzedawanych przez flipperów sprzyja negocjacjom cenowym.
- Sprzedający coraz częściej muszą inwestować w poprawę stanu technicznego lokali, profesjonalną prezentację i pełną dokumentację prawną, aby przyciągnąć nabywców. W miastach o dobrej infrastrukturze i dostępie do komunikacji publicznej konkurencja jest szczególnie silna, co wymusza dodatkowe rabaty lub atrakcyjne warunki transakcji. Kupujący stają się bardziej wymagający, zwracając uwagę nie tylko na lokalizację, ale także koszty eksploatacji i standard wykończenia – mówi Tomasz Błeszyński.