Ogólny udział niewynajętych lokali handlowo-usługowych w Warszawie w ich ogólnej powierzchni to niespełna 14,3 proc., jest większy niż udział pustostanów biurowych wynoszący 10,5 proc. Ale najgorzej jest w biurowcach oddanych do użytkowania w ciągu ostatnich dwóch lat - wysokość współczynnika pustostanów powierzchni usługowo-handlowych dochodzi tam nawet do 26 proc. - wynika z badania firmy Colliers pt. „Zakupy w biurowcu”. Przeanalizowano 1262 lokale w 384 budynkach. Zajmują one łącznie 281 tys. m kw. powierzchni spośród 6,33 mln m kw. najmu w warszawskich biurowcach. W stosunku do poprzedniego raportu z 2023 r. liczba lokali biorących udział w badaniu urosła o 64 w 27 nowych budynkach.
Ostrożność najemców
Według Martyny Wójcik, ekspertki z działu powierzchni handlowych z firmy Colliers, tak duży udział pustych lokali w nowych budynkach wynika z ostrożności najemców, którzy nie chcą rozpoczynać działalności, zanim w budynku nie pojawią się wszyscy najemcy biurowi stanowiący ich bazę klientów. A komercjalizacja i przeprowadzki do nowych biur trwają na ogół wiele miesięcy.
– Natomiast wskaźnik pustostanów na poziomie 14 proc. w tego typu lokalach jest od lat stabilny i to nie budzi niepokoju. Na przykład w poprzednim badaniu był o 0,1 proc. wyższy – mówi Martyna Wójcik.
W skali całego warszawskiego rynku z 36 procentami udziału pierwsze miejsce w zestawieniu najemców lokali użytkowych zajmują usługi, a wśród nich na czoło wysuwają się branża zdrowia i urody oraz edukacja (głównie żłobki i przedszkola). W handlu, który zajmuje drugie miejsce na podium z 31 proc.,króluje branża spożywcza, a kolejne pozycje zajmują żywność specjalistyczna, zdrowie i uroda, artykuły wyposażenia wnętrz, motoryzacja, biżuteria, moda, RTV AGD i elektronika. Gastronomia zajmuje dopiero trzecie miejsce na podium z 27-procentowym udziałem, a liderami w tej kategorii są restauracje z obsługą kelnerską, kawiarnie, kantyny, bistra i bary. Rozrywka i rekreacja z 6-procenowym udziałem w ogóle powierzchni handlowo-usługowych to głównie kluby fitness, choć są też nocne kluby czy teatry. W statystykach nie uwzględniono lokali niewynajętych oraz powierzchni w kompleksach wielofunkcyjnych i centrach handlowych z elementem funkcji biurowej.
Obecnie na warszawskim rynku biurowym mamy do czynienia z luką podażową, co przekłada się także na ograniczoną liczbę nowej powierzchni handlowo-usługowej.
– Może to wpłynąć na dalszy stopniowy spadek współczynnika pustostanów. Dla najemców handlowych oznaczać to będzie z jednej strony większą pulę klientów w ramach budynku, z drugiej – większą konkurencję o dostępne powierzchnie – mówi Przemysław Błaszkiewicz, zastępca dyrektora reprezentującego właścicieli w agencji biurowej Colliersa.
Usługi ze specjalną taryfą
O ile czynsze w biurowcach zależą od lokalizacji na mapie Warszawy – np. w najlepszych biurowcach w centrum jest to 22-27 EUR/ m kw./mies., a poza centrum 16-18 EUR – to cena wynajmu lokali handlowo-usługowych zależy od wielu innych czynników. Winduje ją w górę sąsiedztwo osiedli mieszkaniowych, dużego ruchu komunikacyjnego, bliskość stacji metra. Na elastyczne podejście właścicieli mogą w niektórych budynkach liczyć dostawcy usług będących atrakcją dla pracowników najemców biurowych, bo ich obecność może decydować o wyborze miejsca siedziby firmy.
– Na przykład najemca lokalu prowadzący kantynę dostępną tylko dla pracowników firm działających w biurowcu zapłaci pewnie tylko kilkanaście euro za metr, bo jego obroty są ograniczone do tej grupy klientów. Dodatkowo praca hybrydowa zmniejsza frekwencję w poniedziałki i piątki. Natomiast ogólnodostępna z ulicy restauracja, która może liczyć na klientów nie tylko w czasie otwarcia biur, ale również wieczorem i w weekendy, w zależności od modelu biznesowego może zapłacić od dwudziestu kilku do około trzydziestu euro za metr – mówi Martyna Wójcik.
Przy czym, jak wynika z najnowszego raportu, udział kantyn wśród najemców gastronomicznych maleje, a rośnie udział restauracji z obsługą kelnerską. Częściowo wynika to z nowego podejścia do projektowania budynków, w którym od razu uwzględnia się lokale handlowo-usługowe na parterach z osobnym wejściem z ulicy, a częściowo jest to efekt zmieniających się potrzeb pracowników biurowych, dla których coraz bardziej liczy się komfort.
Migracje najemców
W przypadku niektórych grup najemców po pandemii zaobserwowano wzrost atrakcyjności lokalizacji blisko dużych osiedli mieszkaniowych.
– Musimy elastycznie reagować na zmieniające się potrzeby naszych klientów: jeśli większa część pozostaje w domach, to my musimy zbliżyć się do nich z naszą ofertą. To z kolei sugeruje, że przyszłe biurowce, być może w mniejszych konceptach, powinny być budowane również w okolicach podmiejskich i na obrzeżach dużych miast, np. na warszawskiej Białołęce – komentuje Dagmara Krzemińska z Medicover.
Według Martyny Wójcik najemcy z branży zdrowie i uroda, kluby fitness itp. rzeczywiście podążając za klientami, poszukują lokalizacji w pobliżu osiedli mieszkaniowych. Jednakże, z uwagi na potencjalne wyzwania techniczne w budynkach mieszkalnych, najemcy z tej branży nadal wybierają biurowce. Mają tu do dyspozycji nie tylko klientów korzystających z pakietów finansowanych przez pracodawców, ale też odpowiednio duże powierzchnie. Z drugiej strony właścicielom budynków również zależy na ich obecności, bo wśród pracowników jest zapotrzebowanie na takie usługi. Przy czym model biznesowy wielkopowierzchniowych najemców z tej branży powoduje, że czynsze w ich przypadku z reguły nie przekraczają kilkunastu euro za metr miesięcznie. W najlepszych lokalizacjach zdarzają się wyjątki,gdzie czynsze przekraczają nieznacznie 20 EUR/m kw./mies. Alternatywą i uzupełnieniem oferty są również mniejsze koncepty sportowe oraz te oferujące usługi z segmentu zdrowia i urody. Od 2023 r. liczba lokali branży zdrowie i uroda (przychodnie, fryzjer itp.) wzrosła w budynkach biurowych ze 156 do 168.