Analiza wyników sprzedaży nieruchomości za IV kw. 2025 r. wymaga wyjścia poza powierzchowne dane, aby uchwycić realną kondycję rynku. Choć według szacunków JLL dynamika sprzedaży nowych mieszkań w siedmiu największych miastach wyniosła w tym okresie nieco ponad 14 proc. r/r, głębsza weryfikacja statystyczna studzi ten optymizm.
Nasz model statystyczny kwantyfikuje wpływ kluczowych miesięcznych danych makroekonomicznych na dynamikę sprzedaży nieruchomości. Na jego podstawie szacujemy, że dynamika popytu na nowe mieszkania za grudzień 2025 r. wynosi 20 proc. r/r. Tak wysokie odczyty są jednak mylące i nie odzwierciedlają w pełni realnej siły nabywczej. Aż 16 pkt proc. z tego wyniku jest generowane przez tzw. efekt niskiej bazy. Oznacza to, że gdyby odjąć niską bazę odniesienia sprzed roku, realny organiczny wzrost rynku wynosiłby zaledwie około 3,5 proc. To pokazuje, że rynek wciąż ma trudności z wejściem na ścieżkę trwałego wzrostu.
Stopy procentowe ratują sytuację
Co w takim razie chroni rynek przed stagnacją? Głównym filarem popytu jest sytuacja na rynku stóp procentowych. Po serii decyzji Rady Polityki Pieniężnej (RPP) o obniżkach kosztu pieniądza otoczenie kredytowe zaczyna sprzyjać kupującym. W 2025 r. RPP cięła stopy sześć razy — łącznie o 175 pkt baz.
Stabilizacja stóp referencyjnych NBP oraz silne oczekiwania rynkowe co do ich dalszych redukcji powoli, ale sukcesywnie odbudowują zdolność kredytową Polaków. W naszym modelu to właśnie stopy procentowe są najsilniejszym czynnikiem wzrostu, odpowiadając za ponad 7 pkt proc. wzrostu popytu na mieszkania. Należy jednak pamiętać o opóźnieniu w transmisji polityki pieniężnej. Choć obniżki stóp poprawiły zdolność kredytową, realny wpływ na decyzje zakupowe może być w pełni widoczny dopiero w I lub II kw. 2026 r. To właśnie wtedy na rynek może trafić skumulowany odroczony popyt z lat 2024–25.
Nadzieję na ożywienie wspierają także nastroje gospodarstw domowych. Oceny bieżącej sytuacji ekonomicznej są wprawdzie nadal ostrożne, ale oczekiwania względem przyszłości pozostają stabilne i coraz bardziej optymistyczne. W grudniu 2025 r. wskaźnik nastrojów konsumentów publikowany przez GUS utrzymał się na poziomie z poprzedniego miesiąca. Co istotne, z wyjątkiem września 2025 r. są to odczyty najbardziej optymistyczne od czasów przedpandemicznych. Dobre nastroje co do przyszłości mogą wkrótce przełożyć się na większą skłonność do inwestycji.
Ten optymizm zderza się jednak z nowym wyzwaniem po stronie podażowej. Rynek nieruchomości mierzy się bowiem z wyraźną nadpodażą. Według szacunków JLL w IV kw. 2025 r. liczba niesprzedanych mieszkań w siedmiu największych miastach wzrosła o blisko 46 proc. k/k. To efekt kumulacji kończonych inwestycji, które deweloperzy rozpoczynali pod wpływem sygnałów o nowym wsparciu rządowym (takim jak Bezpieczny kredyt 2 proc. czy zapowiadany program Mieszkanie na start), podczas gdy obecnie rynek funkcjonuje bez rządowych sterydów. Choć większa podaż teoretycznie sprzyja nabywcom, jej realny wpływ na ożywienie popytu jest znikomy. Rosnąca podaż mieszkań rodzi oczekiwania potencjalnej presji na spadek cen. To może zniechęcać część kupujących, którzy w obliczu rosnącej liczby ofert przyjmują strategię wyczekiwania na korzystniejsze warunki.
Lokaty i hamująca inflacja studzą zapał kupujących
Mimo powrotu zdolności kredytowej Polacy wciąż wykazują wysoką awersję do ryzyka, preferują płynność i zdają się czekać. Widać to w negatywnym wpływie, jaki na popyt mieszkaniowy wywierają niższa presja inflacyjna oraz przyrost depozytów terminowych gospodarstw domowych.
- Lokaty wciąż wygrywają z nieruchomościami: atrakcyjne oprocentowanie bezpiecznych lokat wciąż skutecznie zajmuje kapitał, który w warunkach niższych stóp trafiłby na rynek nieruchomości. Mając do wyboru pewny zysk z lokaty lub inwestycję w mieszkanie, przy wciąż wysokich cenach gospodarstwa domowe często wybierają to pierwsze.
- Inflacja i pieniądz działają na niekorzyść: dalsze spowolnienie inflacji i dostępność pieniądza hamują decyzje inwestycyjne gospodarstw domowych, a co za tym idzie — popyt na mieszkania. Osłabienie presji inflacyjnej zmniejsza motywację do traktowania nieruchomości jako formy ochrony kapitału przed utratą wartości.
Rynek mieszkaniowy jest w fazie wyczekiwania. Nastroje konsumentów są stabilne, zdolność kredytowa rośnie, a dostępność i wybór mieszkań są duże. Brakuje tylko iskry — w postaci kolejnych cięć stóp procentowych czy po prostu efektu zmęczenia czekaniem. Wszystko wskazuje na to, że rok 2026 upłynie pod znakiem uwalniania popytu, który kumulował się przez ostatnie dwa lata niepewności.