Najnowsze dane z amerykańskiego rynku nieruchomości zinterpretowane zostały jako długo wyczekiwane ożywienie w tym segmencie, a być może i w całej amerykańskiej gospodarce. Po trwającej pięć lat depresji na rynku nieruchomości pierwsze sygnały poprawy wciąż jednak przyjmowane są z ostrożnością.
Tradycyjne teorie ekonomiczne wskazują, że ujemne realne rentowności wpływają na wzrost aktywności gospodarczej, w momencie kiedy gospodarka słabnie, zniechęcając zarówno przedsiębiorstwa, jak i konsumentów do mniejszych oszczędności i do zwiększania wydatków. Tym samym mechanizm ten przekłada się na wzrost popytu na ryzykowne aktywa. Wzrost popytu na nowe domy zmniejsza zaś systematycznie ich nadpodaż na rynku.
Wskaźniki cenowe sugerują ponowny wzrost cen na rynku nieruchomości. Indeks cen mieszkań FHFA, publikowany przez Federalną Agencję Finansowania Nieruchomości, ustabilizował się na poziomie 315 pkt po okresie wzrostów w ostatnich kilku kwartałach.
Wzrost rozpoczętych budów prawdopodobnie będzie kontynuowany, wspierając wzrost gospodarczy w tym roku. W ostatnich pięciu kwartałach inwestycje w budownictwie mieszkaniowym miały dodatnią kontrybucję do amerykańskiego wzrostu gospodarczego. Stanowiły one na koniec drugiego kwartału 2012 r. 2,4 proc. całego PKB. Ocenia się, że potencjalnie w średnim okresie, biorąc pod uwagę wielkość populacji, inwestycje budowlane powinny stanowić 4 proc. całego PKB.
Wydaje się, że potencjał do wzrostu wciąż jest znaczny. Należy pamiętać, że ilość rozpoczętych budów mieszkań znajduje się nadal o 40 proc. poniżej długoterminowej średniej. Ilość budowanych mieszkań jednorodzinnych pozostaje 46 proc. poniżej długoterminowego trendu wyznaczanego przez średnią za okres 1990-2012 i wynoszącą 989 tys. Budowy wielorodzinnych mieszkań wciąż pozostają na poziomie o 15 proc. niższym od trendu, a popyt na nowe domy jest niższy od długoterminowych trendów aż o 47 proc.
Dodatkowo dane te pozostają zbieżne z utrzymującą się wciąż niską skłonnością do długoterminowych inwestycji wśród gospodarstw domowych, hamowaną przez obawy przed kolejnym gwałtownym spadkiem cen. Pozostający wciąż na historycznie niskim poziomie popyt na nowe domy ogranicza popyt na pracowników w sektorze budowlanym, z których nadal blisko 2,3 miliona osób pozostaje bez pracy.
Według danych na koniec zeszłego roku w przypadku około 13,5 mln gospodarstw domowych wartość kredytów hipotecznych zaciągniętych na zakup mieszkań przewyższa wartość tych mieszkań. Istnieje więc obawa, że wiele z tych gospodarstw w przypadku pogorszenia sytuacji ekonomicznej może stracić mieszkania w wyniku licytacji. Wzrost licytacji stanowiłby przeszkodę we wzroście cen, a nawet powodował ich spadek poprzez większą podaż mieszkań na rynku. Tendencja zmienia się na pozytywną, ale wciąż jesteśmy daleko od ożywienia.
Biorąc pod uwagę wielkość populacji, inwestycje budowlane powinny stanowić nie 2,4, ale 4 proc. amerykańskiego PKB.