Demografia zapowiada rewolucję

Polskie społeczeństwo stoi u progu wielkich zmian. Sprawdź, jak wpłyną one na wartość twojego mieszkania

36 mln osób mieszkających coraz częściej samodzielnie i coraz chętniej przeprowadzających się do kilku największych miast — to najbardziej prawdopodobny obraz polskiego społeczeństwa za niespełna ćwierć wieku. Warto go poznać, nim podejmiemy decyzję o kupnie lub sprzedaży nieruchomości.

Dlaczego to takie ważne? Jeśli nasze mieszkanie będzie trafiało w oczekiwania nabywców również za 20 lat, będziemy mieli większe szanse na to, że wraz z biegiem czasu utrzyma, a nawet zwiększy wartość.

Mniej ludzi, więcej mieszkań

Jak zauważa Rainer Muenz, odpowiedzialny w Erste Group za analizy demograficzne, spadająca liczba ludności wcale nie musi oznaczać mniejszego popytu na mieszkania. Przyczyn jest kilka. Wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa coraz więcej osób dysponuje drugim mieszkaniem albo domem letniskowym. Stare, wyeksploatowane budynki trzeba zastępować nowymi. Nawet jeżeli w skali kraju ludności nie przybywa, to coraz więcej mieszkań jest potrzebnych w regionach o dodatnim saldzie wewnętrznej migracji. Przede wszystkim jednak — podobnie jak w większości krajów Europy — spada przeciętna liczba osób zamieszkujących pod jednym dachem.

— Coraz więcej osób mieszka oddzielnie. Młodzi wyprowadzają się od rodziców, rośnie też liczba rozwodów — wylicza Rainer Muenz.

Warszawski boom

Choć w perspektywie kilku czy kilkunastu lat presja na spadki średnich cen mieszkań nie powinna być znacząca, to jednak diabeł tkwi w szczegółach. Zmiany demograficznesprawią, że popyt na mieszkania będzie coraz bardziej odbiegał od tego, co jest oferowane. Przykład? W wielu miastach rynek mieszkaniowy pogrąży się w stagnacji.

— Powiększać się będzie luka w wycenach pomiędzy miastami o rosnącej liczbie ludności a tymi, gdzie mieszkańców będzie ubywać — tłumaczy Guenter Artner, odpowiedzialny w Erste Group za analizy spółek z sektora deweloperskiego w Europie Środkowej i Wschodniej.

Jak przewiduje GUS, w ciągu najbliższych 23 lat ubędzie blisko 150 tys. łodzian i 70 tys. bydgoszczan. Na zwyżki cen mieszkań nie będzie można liczyć w Kielcach, Częstochowie i aglomeracji katowickiej. Jeżeli prognozy okażą się trafne, ich ludność skurczy się średnio aż o jedną piątą. To już teraz przekłada się na niższe ceny.

Katowice, Łódź i Bydgoszcz należą do najtańszych wśród średnich i dużych miast. Na przeciwnym biegunie znajdzie się natomiast Warszawa, której ludność ma się zwiększyć do 2035 r. o prawie 9 proc. Spośród stolic województw niewielkie przyrosty liczby ludności odnotują poza nią jedynie Kraków i Olsztyn. Tylko w stolicy dla przyjezdnych potrzebnych będzie w tym czasie 75 tys. nowych mieszkań. Nie przełoży się to jednak na zwyżki cen średnich na rynku warszawskim, bo w tempie, w jakim obecnie buduje się mieszkania, wybudowanie tych potrzebnych zajmie 8 lat.

Śródmieście w cenie

Większe zapotrzebowanie może jednak wpłynąć na wzrost rozwarstwienia w wycenach najbardziej i najmniej atrakcyjnych nieruchomości. To dlatego, że ilość gruntów i mieszkań w prestiżowych lokalizacjach w centrach jest ograniczona (pewną ulgę może przynieść zwalnianie mieszkań zajmowanych przez starszych ludzi — Śródmieście to dzielnica o najwyższej w Warszawie średniej wieku).

W długim okresie mieszkania w centrum powinny więc zyskiwać na tle położonych na obrzeżach miast. W cenie będą zwłaszcza te o najwyższym standardzie. Jak daleko takie rozwarstwienie może pójść?

— Obecnie w Warszawie najmniej za metr można zapłacić 4 tys. zł, najwięcej — 40 tys. zł. Ten rozrzut będzie się zwiększać do poziomów notowanych na zachodzie Europy — przewiduje Bartosz Turek z Home Brokera.

To oznaczałoby, że najlepsze miejsca mają jeszcze potencjał do wzrostu cen. Przykładowo w Wiedniu ceny wahają się od 1,5 tys. EUR w najsłabszych lokalizacjach do 30 tys. EUR w przypadku najbardziej atrakcyjnych nieruchomości. To oznacza dwukrotnie większą rozpiętość niż w Warszawie.

Dwa pokoje zbyt znajdą zawsze

Konsekwencją zmniejszającej się średniej wielkości gospodarstw domowych będzie natomiast wzmożony popyt na mniejsze mieszkania. W Warszawie metr w kawalerce jest już o 8 proc. droższy od metra w mieszkaniu trzypokojowym. Zdaniem Bartosza Turka, najlepsze perspektywy mają mieszkania dwupokojowe.

— Według standardów Eurostatu, nawet dla singla potrzebne są dwa pokoje. Kawalerkę uważa się więc za mieszkanie przeludnione — ocenia specjalista Home Brokera. Dzięki temu coraz bardziej opłacalne staje się dzielenie największych mieszkań na mniejsze. Z takim zjawiskiem mieliśmy już do czynienia po wojnie. Stukilkudziesięciometrowe mieszkania dzielono wtedy na kilka mniejszych. Zdaniem Rainera Muenza, sytuacja może się powtórzyć. Dotyczy to zwłaszcza tych miast, które doświadczą napływu ludności.Tam niedobór mniejszych lokali będzie największy.

Płyta w niełasce

Oczekiwania większego komfortu przełożą się na preferencje dotyczące technologii budowy. Niewiele wskazuje na to, żeby do łask wróciła wielka płyta. To pod względem inwestycyjnym najmniej atrakcyjny segment. Odsetek transakcji w tej części rynku spadł poniżej jednej trzeciej, choć jeszcze rok temu sięgał 40 proc.

Aż połowa doradców Home Brokera spodziewa się, że w tym roku płyta będzie wciąż tracić na popularności. Jak jednak podkreśla Bartosz Turek, budynki wykonane w tej technologii wcale nie są mniej trwałe od tych zbudowanych z cegły. Problem w tym, że wiele z nich jest źle zarządzanych. Właśnie dlatego ceny mieszkań w wielkiej płycie mogą zachowywać się gorzej od cen w innych segmentach rynku. To sprawia, że w przypadku bloków położonych w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach opłacalne w pewnym momencie może stać się zastępowanie ich nowoczesnym budownictwem.

— Być może nadejdą czasy, kiedy wielka płyta będzie burzona — ocenia specjalista.

W portalu pulsinwestora.pb.pl sprawdź, czy mieszkanie w Twoim mieście jest przewartościowane czy niedowartościowane.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marek Wierciszewski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Demografia zapowiada rewolucję