Miniony rok był kolejnym, w którym rosły ceny i obłożenie hoteli miejskich w Polsce. Według Marty Abratowskiej, szefowej działu rynków kapitałowych w segmencie hotelowym CBRE, ma to związek z rosnącym ruchem turystycznym. W 2024 r. liczba turystów w Polsce urosła o 7 proc. r/r.
– Natomiast wynik na koniec listopada 2025 r. pokazał wzrost liczby turystów r/r o 800 tys. [czyli prawie 10 proc., do 39,6 mln - red.] – mówi Marta Abratowska.
Rośnie obłożenie i rosną ceny
Według Agaty Przeniosło-Drozd, partnera i project managera w dziale hotelowym Horwath HTL Poland, już w 2024 r. frekwencja w hotelach powróciła do stanu sprzed pandemii.
– W 2025 r. silny trend wzrostowy na największych rynkach hotelowych w Polsce się utrzymał. Najwyższe poziomy obłożenia odnotowano w Krakowie i Warszawie. W Krakowie średnie obłożenie hoteli raportujących do CoStar wyniosło 77,3 proc., natomiast w Warszawie 76,4 proc. Są to wyniki rekordowe, przekraczające poziomy notowane w przedpandemicznym 2019 r. Potwierdzają pełne odbudowanie popytu oraz dalsze umacnianie się rynku miejskiego – mówi Agata Przeniosło-Drozd.
Hotele kontynuowały też podwyższanie cen. W Warszawie ADR (Average Daily Rate, czyli średnia dzienna cena) wzrósł r/r o blisko 20 zł, osiągając poziom 434 zł, natomiast w Krakowie zwiększył się o 11 zł do 426 zł. Najwyższy poziom ADR – 449 zł – tradycyjnie odnotowano w Trójmieście, gdzie średnia stawka wzrosła o 12 zł.
– Wzrost cen jest jednak wyraźnie bardziej umiarkowany niż w latach 2022–23, co wskazuje na stopniową stabilizację rynku oraz większą wrażliwość cenową popytu – mówi Agata Przeniosło-Drozd.
Wrocław pod presją konkurencji
Spośród miast porównywanych przez międzynarodową firmę analityczną CoStar najtrudniejsza sytuacja występuje we Wrocławiu
– Miasto zanotowało najniższy poziom obłożenia od wielu lat, przy średniej cenie utrzymującej się na poziomie zbliżonym do 2024 r. W efekcie RevPAR [Revenue per Available Room, czyli przychód z dostępnego pokoju - red.] spadł o 3 proc. rok do roku – mówi Agata Przeniosło-Drozd.
Miesięcznik branżowy "Hotelarz" wśród powodów słabszych wyników Wrocławia wymienia m.in. dużą nową podaż. Tylko w 2025 r. we Wrocławiu przybyło łącznie około 600 pokoi w takich obiektach jak Mövenpick, Four Points by Sheraton, Focus Hotel Premium i Hampton by Hilton.
Według Agaty Przeniosło-Drozd w 2026 r. sytuacja we Wrocławiu może jeszcze się pogorszyć w związku z planowanym wprowadzeniem na rynek blisko 600 kolejnych pokoi, co zwiększy presję konkurencyjną.
Kraków i Warszawa na fali
W Krakowie, pomimo otwarcia w 2025 r. nowych obiektów (m.in. TRIBE oraz Hotel Indigo), odnotowano 14-procentowy wzrost RevPAR.
– Świadczy to o bardzo silnych fundamentach popytowych oraz zdolności rynku do absorpcji nowej podaży, szczególnie w segmencie lifestyle i premium, który w 2025 r. cieszył się rosnącym zainteresowaniem wśród gości indywidualnych i korporacyjnych. Z uwagi na brak znaczących otwarć planowanych na 2026 r. można zakładać utrzymanie stabilnych i wysokich wyników również w nadchodzącym roku – mówi Agata Przeniosło-Drozd.
W Warszawie średni RevPAR w 2025 r. wzrósł o 8 proc. r/r. W 2026 planowane są jednak duże otwarcia – łącznie około 1,2 tys. pokoi, w tym m.in. w AC by Marriott oraz Canopy by Hilton.
Według Agaty Przeniosło-Drozd nowa podaż w stolicy, w szczególności w segmencie wyższym i lifestyle, może wpłynąć na poziom obłożenia w krótkim okresie, jednak długoterminowo powinna przyczynić się do dalszego umacniania pozycji Warszawy jako regionalnego hubu biznesowo-turystycznego.
Nadszedł czas próby
– Rok 2026 będzie okresem testu dla rynków miejskich w kontekście rosnącej podaży oraz wysokich kosztów operacyjnych, takich jak energia, wynagrodzenia czy koszty finansowania – mówi Agata Przeniosło-Drozd.
W tej sytuacji kluczowe znaczenie będzie, jej zdaniem, miała zdyscyplinowana polityka cenowa.
– Ewentualna agresywna konkurencja cenowa mogłaby negatywnie wpłynąć na rentowność obiektów, zwłaszcza przy obecnej strukturze kosztów. Utrzymanie stabilnych stawek oraz koncentracja na optymalizacji przychodów będą decydujące dla zachowania marż w kolejnych kwartałach – mówi Agata Przeniosło-Drozd.