Ile naprawdę zarobisz kupując pod wynajem

opublikowano: 09-01-2019, 22:00

Po odjęciu kosztów, zwrot z inwestycji w mieszkanie w najlepszej dzielnicy wynosi tyle, ile ugramy na dobrej lokacie

Najbardziej intratne miejsce dla inwestycji w mieszkania na wynajem w Polsce — dzielnica Strzyża w Gdańsku (czytaj obok) — może się pochwalić zwrotem z inwestycji (ROI) w modelu 11 miesięcznym rzędu 8,13 proc. Chcąc podać jeszcze wyższy wynik, można założyć, że mieszkanie będzie wynajmowane 12 miesięcy w roku i wtedy ROI wyniesie 8,87 proc. Tymczasem po uwzględnieniu kosztów okołotransakcyjnych, jakie ponosi kupujący, a także koszty późniejszej obsługi, zysk topnieje do 2-3 proc.

To tutaj mieszkania na wynajem przynoszą właścicielom najwyższe zyski. Na
zdjęciu dzielnica Strzyża w Gdańsku.
Wyświetl galerię [1/5]

NIERUCHOMOŚCI:

To tutaj mieszkania na wynajem przynoszą właścicielom najwyższe zyski. Na zdjęciu dzielnica Strzyża w Gdańsku. Fot. Łukasz Głowala

— Weźmy jako przykład mieszkanie 50 mkw. kupione na rynku wtórnym w Gdańsku Strzyża. Z danych z ogłoszeń wynika, że cena zakupu wynosiła 338,4 tys. zł, cena najmu 2,5 tys. zł miesięcznie, a czynsz opłacany przez najemcę oprócz miesięcy pustostanu wynosił 428 zł miesięcznie. Dodając do symulacji pewne założenia kosztowe, możemy wyliczyć zwrot z inwestycji netto — mówi Anton Bubiel, prezes zarządu Rentier.io.

Na liście kosztów trzeba umieścić koszty pośrednika (3 proc. wartości nieruchomości), odświeżenie mieszkania i zakup mebli (10 tys. zł), taksę notarialną (0,25 proc. wartości nieruchomości), wniosek wieczysto-księgowy (260 zł), koszt wypisów (450 zł), opłatę sądową (435 zł) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc. wartości nieruchomości). Do tego w trakcie całego okresu inwestycji — przyjętego jako 30 lat — niezbędne są też cykliczne wydatki na odświeżenie (3 tys. zł co 10 lat), na drobne naprawy (500 zł co 3 lata), ubezpieczenie nieruchomości (0,1 proc. rocznie), podatek od nieruchomości (0,3 proc. rocznie), użytkowanie wieczyste lub podatek od gruntu (0,25 proc. rocznie). Przy założeniu, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, właściciel będzie też musiał w jednym miesiącu w roku zapłacić czynsz (428 zł). Trzeba też opłacić podatek ryczałtowy (8,5 proc. rocznie).

— Przy zakupie za gotówkę i bez uwzględnienia wpływów ze sprzedaży tego mieszkania po okresie inwestycji zwrot brutto wyniesie 3,31 proc., a netto — 2,57 proc. — szacuje Anton Bubiel.

To zyski, które można wypracować na lepszych lokatach. Według prezesa Rentiera.io, przy zakupie na kredyt bardziej miarodajnym wskaźnikiem niż ROI będzie ROE, czyli zwrot z kapitału. Wskaźnik ten pokazuje bowiem zwroty z faktycznie zainwestowanych pieniędzy (rzeczywiste gotówkowe nakłady inwestycyjne, a nie cena zakupu). Przy zakupie za gotówkę ROI i ROE są takie same, przy posiłkowaniu się kredytem — ROE jest wyższe niż ROI.

— Zakładając 30-letni okres kredytowania, oprocentowanie całkowite kredytu 3,53 proc. i prowizję za udzielenie kredytu 2 proc. wartości nieruchomości, ROI netto wyniesie 0,96 proc., a ROE netto — 3,51 proc. Na koniec zostajemy też ze spłaconym już mieszkaniem — mówi Anton Bubiel.

Ta kalkulacja uwzględnia też koszt operatu szacunkowego (500 zł), wpisu do IV działu Ksiąg Wieczystych (200 zł) i podatku od czynności cywilnoprawnych od wpisu do hipoteki (19 zł). Zakładając, że po tych 30 latach spłacania kredytu sprzedamy to mieszkanie za 100 proc. ceny zakupu, ROI netto wyniesie 3,98 proc, a ROE netto — 14,49 proc. ©

251dc9e0-90f6-11e9-bc42-526af7764f64
To musisz wiedzieć dziś rano
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
To musisz wiedzieć dziś rano
autor: Kamil Zatoński
Wysyłany codziennie
Kamil Zatoński
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

Strzyża w Gdańsku to dzielnica, w której najbardziej opłacało się posiadać mieszkanie na wynajem w 2018 r.

Relacja ceny za mieszkanie do uzyskiwanego czynszu za wynajem jest najkorzystniejsza w gdańskiej Strzyży, na warszawskiej Białołęce i wrocławskiej Fabrycznej. Jak wynika z rankingu opracowanego przez Rentier.io 30 dzielnic najbardziej dochodowych dla wynajmujących mieszkania, najwięcej jest ich w Warszawie (13 dzielnic) oraz w Gdańsku i Krakowie (po 5). Stopy zwrotu brutto z inwestycji liczone według modelu wynajmu przez 11 miesięcy w roku wynoszą od 8,13 proc. w Strzyży w Gdańsku do 6,04 w Dzielnicy VI Bronowice w Krakowie.

Ranking Rentiera.io uświadamia, że nie tylko mieszkania w najlepiej położonych czy prestiżowych dzielnicach pozwalają na osiągnięcie największych zysków. W pierwszej dziesiątce są dzielnice peryferyjne: warszawska Białołęka oraz wrocławskie Fabryczna i Psie Pole.

Według analityków Rentiera.io, przyczyn takiego stanu rzeczy należy upatrywać przede wszystkim w korzystnej relacji kosztu zakupu mieszkania do cen najmu. Najwyższy czynsz za 1 mkw. (całoroczna mediana) był wśród tych 30 dzielnic w 2018 r. najwyższy w Śródmieściu w Warszawie (10,10 zł/mkw.), jednak cena sprzedaży (11 562,50 zł/mkw.) sprawiła, że uzyskany zwrot z inwestycji wystarczył zaledwie na 28 lokatę w rankingu (ROI 6,07 proc.). Natomiast czynsz na poziomie zaledwie 6,67 zł/mkw. w dzielnicy Fabryczna we Wrocławiu dał przy cenie sprzedaży 5 970,15 zł trzecią lokatę w rankingu (ROI 7,37 proc.).

Platforma Rentier przeanalizowała ćwierć miliona ofert najmu mieszkań oraz zakupów lokali mieszkalnych oferowanych w sieci w minionym roku. Zastosowanym na potrzeby rankingu uproszczeniem było oparcie go na wartościach brutto, a więc nie uwzględniających podatków, jakie właściciele mieszkań musieli zapłacić (są różne sposoby opodatkowania takiej działalności) oraz kosztów związanych z zakupem mieszkania (czytaj obok).

Według Hanny Milewskiej-Wilk, analityka detalicznego rynku najmu w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik, najpopularniejsze opodatkowanie od przychodów z najmu wynosiło efektywnie 8 proc. Do tego należy doliczyć koszt aktu notarialnego, pośrednika (ok. 3 proc. wartości nieruchomości), podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku mieszkań kupowanych na rynku wtórnym (2 proc.), wykończenia lub remontu (10 proc.) oraz ewentualnych kosztów kredytu. Jeśli przy wynajmowaniu korzystamy z pośrednika lub usługi zarządzania najmem na długi termin to ponosimy kolejne koszty. Także opłaty za media są w ogłoszeniach (poza niektórymi miastami) tradycyjnie włączane do czynszu, należy więc przychód pomniejszyć o te wielkości (20-40 proc. każdego czynszu najmu).

— W sumie z podanych w rankingu wielkości ROI po uwzględnieniu tych wszystkich kosztów zostałaby pewnie połowa — tłumaczy Hanna Milewska-Wilk. © Ⓟ

Paweł Berłowski

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy