W Polsce powstaje coraz więcej prywatnych domów studenckich (PBSA, czyli purpose built student accommodation). Tylko od początku 2025 r. oddano do użytkowania 12 takich obiektów na łącznie 3,8 tys. łóżek – wynika z raportu CBRE „Prywatne akademiki w Polsce – czas nowych obiektów”. W budowie jest ich osiem, a 30 w planach. To nie tylko efekt niedoboru miejsc noclegowych dla studentów w Polsce – akademiki są coraz częściej kupowane jako atrakcyjne nieruchomości inwestycyjne przez fundusze.
– Polska jest atrakcyjna dla inwestorów ze względu na mocne fundamenty rozwoju sektora akademików prywatnych, niewystarczającą podaż nowoczesnych obiektów, ale też z powodu wolnorynkowego kształtowania opłat. Jednym z czynników ryzyka dla inwestorów prowadzących działalność opartą na innej walucie niż polski złoty, najczęściej euro, jest natomiast tradycyjne rozliczanie czynszów w złotówkach – mówi Przemysław Łachmaniuk, starszy dyrektor w dziale capital markets w CBRE.
Kapitał idzie do akademików
Według raportu „European OpRE Investor Sentiment Survey 2025” firmy Savills, inwestorzy przesuwają obecnie kapitał z tradycyjnych sektorów do takich segmentów jak mieszkania na wynajem, akademiki, senior living, hotele czy self storage. Pierwsze na podium są właśnie domy studenckie.
– Po raz pierwszy w historii badania prywatne akademiki stały się dla rynkowych graczy najbardziej pożądanym sektorem. W ciągu najbliższych trzech lat 62 proc. inwestorów planuje inwestycje w ten segment, wyprzedzając dotychczasowego lidera, czyli sektor mieszkań na wynajem – mówi Jacek Kałużny, dyrektor działu operational capital markets w firmie Savills Polska.
Więcej potrzebujących niż miejsc w akademikach
Liczba miejsc w polskich akademikach uczelnianych od lat się nie zwiększa. W ostatnich latach oddano do użytku ponad 30 prywatnych domów studenckich oferujących ponad 13 tys. miejsc, mimo to popyt na miejsca noclegowe jest bardzo duży.
Według CBRE największy deficyt miejsc noclegowych w relacji do liczby studentów obserwuje się w Warszawie, Wrocławiu oraz Poznaniu. Szczególnie brakuje ich w stolicy, mimo że w 2025 r. do eksploatacji przekazano tam rekordową liczbę ponad 1,7 tys. miejsc w sześciu obiektach.
Nowy trend – akademiki w miejsce biurowców
– Stolica Polski znajduje się wśród miast z największym niedoborem miejsc akademickich w Europie, co wskazuje na ogromny potencjał rozwoju rynku PBSA. Konwersja budynków biurowych jest jednym ze sposobów, aby tę lukę zapełnić – mówi Michał Witkowski, dyrektor linii living services w firmie Colliers.
W 2024 r. Zeitgeist oddał do użytkowania pierwszy akademik w starym biurowcu na Powiślu w Warszawie. Rok później do konwersji na miejsca noclegowe m.in. dla studentów trafiły dwa kolejne, już całkiem nowe obiekty. W niecały rok eksperci Colliersa przekształcili dwa budynki biurowe należące do kompleksu Lipowy Office Park w Warszawie w co-living dla ponad 730 studentów, młodych profesjonalistów oraz gości krótkoterminowych. Inwestycja należy do litewskiego funduszu 1 Asset Management, który już wcześniej wprowadził do swojego portfela trzy projekty co-livingowe w Polsce.
– Transformacja istniejących biurowców, zamiast budowania nowych projektów od podstaw, pozwala nam zaoszczędzić cenny czas – konwersja zajmuje ok. 12 miesięcy, podczas gdy realizacja od zera ok. 24 miesięcy. Wybór tego rozwiązania daje nam również dostęp do lepszych lokalizacji, ponieważ odpowiednie wolne działki w centralnych obszarach rzadko są osiągalne w rozsądnej cenie – mówi Matas Mockeliūnas, fund partner 1 Asset Management.