Ci, którzy liczyli na to, że mieszkania potanieją, muszą obejść się smakiem. Ilustrujący zmianę cen indeks urban.one, opracowywany przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl, urósł we wrześniu w skali kraju o 0,45 pkt w porównaniu z sierpniem i sięgnął 117,52 pkt.
Wzrost zarejestrowano także w Warszawie (o 0,38 pkt) i pozostałych metropoliach (o 0,71 pkt). W górę - o 0,41 pkt - poszedł również w górę wskaźnik dla cen działek budowlanych.
Więcej transakcji, ale wciąż dużo do nadrobienia
Co ciekawe, zwyżki cen nie wpłynęły negatywnie na popyt. Jak podał Otodom, we wrześniu deweloperzy zakontraktowali na siedmiu największych rynkach 4,4 tys. lokali. To o jedną czwartą więcej niż w sierpniu. Dobra passa nie opuściła spółek także w październiku, gdy zakontraktowały one 4 tys. mieszkań. Choć jest to wynik o 9 proc. niższy od wrześniowego, to aż o 27 proc. lepszy niż rok temu.
- Pierwszy raz w tym roku dane z monitoringu rynku mieszkaniowego negatywnie zweryfikowały tezę, że obniżka stóp procentowych wywołuje skokowy wzrost liczby sprzedanych mieszkań w stosunku do poprzedniego miesiąca. Warto jednak zauważyć, że również pierwszy raz w tym roku mieliśmy do czynienia z obniżkami następującymi miesiąc po miesiącu i październikowa decyzja RPP wpisywała się w rozpoznany już przez rynek cykl obniżek. Zatem efekt zaskoczenia, który po poprzednich obniżkach pobudzał potencjalnych nabywców do finalizowania zakupu mieszkania, nie miał już tak dużej siły oddziaływania – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodomie.
Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome, zwraca uwagę, że obniżenie stóp procentowych wpłynęło pozytywnie na zdolność kredytową Polaków, jednak liczba udzielanych kredytów pozostaje na stabilnym poziomie ok. 20 tys. miesięcznie.
- Nastroje konsumentów uległy poprawie w porównaniu do początku roku, lecz ich skłonność do podejmowania większych zakupów nie wzrosła znacząco, czego dowodzi wskaźnik koniunktury konsumenckiej publikowany przez GUS. Mieszkania czekają, a konsumenci kalkulują, popyt rusza, ale powoli. Oprócz tego nieco wyraźniej wzrosło przekonanie kupujących, że ceny mieszkań mogą zacząć się podnosić wraz ze wzrostem popytu i polepszeniem dostępności kredytów – mówi Barbara Bugaj.
Ostrożnie sytuację w mieszkaniach ocenia także Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
- Po bardzo trudnym okresie wiosny i lata widać pierwsze oznaki, że sytuacja zaczyna się stopniowo równoważyć. Po kilku miesiącach spadków na rynku nieruchomości nastąpiło lekkie odbicie, co może być sygnałem, że rynek osiągnął dno i zaczyna się powolna stabilizacja. Sektor nieruchomości wciąż pozostaje jednak w kryzysie. Przed nami koniec roku, a to zawsze jest intensywny czas dla osób, które będą chciały ulokować zarobione w ciągu rok pieniądze, lub mają dobrą zdolność kredytową, np. w nieruchomości, a więc możliwe jest lekkie ożywienie na rynku sprzedaży mieszkań, domów i działek - mówi Tomasz Błeszyński.
Szeroki wybór lokali od deweloperów
Według analizy Otodomu liczba mieszkań w ofercie jest nadal bardzo wysoka. Na siedmiu największych rynkach sięga aż 62,1 tys. lokali. Po doliczeniu mieszkań zarezerwowanych, a więc takich, które w momencie zakończenia badania nie były ani sprzedane, ani dostępne w ofercie, potencjalny nabywca ma do wyboru ponad 68,5 tys. nieruchomości. Zdaniem analityków jest to poziom stabilny i wynika z kilku powodów. Pierwszym jest to, że pula zarezerwowanych lokali szybko się zmienia. Zdarza się, że zarezerwowane mieszkanie wraca do oferty w ciągu miesiąca. Podobnie do sprzedaży trafiają ponownie mieszkania, które wcześniej miały status sprzedanych, co też wpływa na wzrost oferty.
- Utrzymywanie się liczby mieszkań oferowanych przez deweloperów na stałym poziomie wynika również z zawirowań związanych z wejściem w życie przepisów o jawności cen. Firmy deweloperskie wciąż dostosowują swoje strategie sprzedażowe, zwłaszcza w segmencie lokali luksusowych. W odpowiedzi na nowe regulacje wiele z takich mieszkań zostało zaprezentowanych na stronach internetowych, co przełożyło się na wzrost widocznej oferty. Jednak nie wszyscy deweloperzy podjęli już ostateczne decyzje dotyczące strategii sprzedaży w nowych realiach prawnych. Proces dostosowywania rynku do obowiązujących przepisów nadal trwa, dlatego do końca 2025 r. można spodziewać się kolejnych, niejednokrotnie zaskakujących zmian – mówi Katarzyna Kuniewicz.