Sierpniowe ceny mieszkań w aktach notarialnych, w stosunku do lipcowych, notują silniejsze wzrosty. Wartość indeksu urban.one, ilustrującego sytuację w Polsce w sierpniu, była wyższa o 0,52 pkt w stosunku do lipcowej i osiągnęła 117,07 pkt — wynika z raportu Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i portalu Bankier.pl. Dla porównania: w lipcu zanotowano wzrost zaledwie o 0,08 pkt.
Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszej analityczki ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, sprzedaż mieszkań w ostatnim okresie nieznacznie rosła. Trend ten wiąże z obniżanymi stopami procentowymi oraz stabilizacją cen. Te czynniki zwiększyły zdolność kredytową kupujących i utrzymały popyt na mieszkania.
Ekspertka podkreśla, że w tym roku obniżki stóp procentowych sprzyjały poprawie sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych. Wśród kupujących większość nadal finansuje zakup mieszkania ze środków własnych. Według danych NBP w II kw. finansowanie gotówką stanowiło około 51 proc. zakupów, ale udział kredytów wzrósł względem wcześniejszych okresów. Dane te potwierdzają również raporty BIK.
– Rynek podąża w kierunku stopniowego ożywienia, a w kolejnych miesiącach oczekiwane jest dalsze zwiększenie popytu na mieszkania. Wszystko za sprawą dobrej sytuacji makroekonomicznej obejmującej spadek inflacji i stóp procentowych oraz realnemu wzrostowi dochodów. Ostatnie miesiące przyniosły oznaki stabilizacji cen mieszkań. Można się spodziewać bardziej umiarkowanego wzrostu cen mieszkań, w szczególności w dobrych lokalizacjach – mówi Małgorzata Wełnowska.
Eksperci są jednak ostrożni
W tej edycji ankiety, przeprowadzanej przez Cenatorium wśród specjalistów ds. nieruchomości, prognozy na temat sytuacji w kolejnych sześciu miesiącach są bardzo podzielone – 55,6 proc. ankietowanych przewiduje, że warunki gospodarcze dla tego rynku pozostaną stabilne, a 44,4 proc., że ulegną pogorszeniu. Identyczne proporcje uzyskały opinie dotyczące przyszłości na rynku gruntów. Nieco więcej ekspertów oczekuje stabilizacji cen – takie prognozy wygłasza 66,7 proc. specjalistów, podczas gdy 33,3 proc. przewiduje obniżki. Natomiast sprzedaż mieszkań zdaniem większości ekspertów (55,6 proc.) pozostanie stabilna. Spośród pozostałych połowa skłania się ku opinii, że wzrośnie, a połowa - że zmaleje.
Wśród pesymistów jest Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, który uważa, że na tle całej polskiej gospodarki branża nieruchomości jest w największym kryzysie.
– Popyt na mieszkania i biura jest bardzo niski. Ceny mogą znajdować się pod presją dalszych spadków. Deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Nieruchomości stają się z miesiąca na miesiąc największym hamulcem dla całej gospodarki – mówi Tomasz Błeszyński.
Ceny ofertowe spadły
W odróżnieniu od cen transakcyjnych, przy których odnotowano wzrosty, sprzedający mieszkania w sierpniu oferowali ceny dające niższą średnią niż w lipcu .
– W Łodzi i Gdańsku średnie ceny spadły o ok. 1 proc. w ciągu miesiąca. We Wrocławiu, w Krakowie i Gdyni doszło do niewielkich spadków średnich cen na rynku pierwotnym o ok. 0,5 proc. w skali miesiąca. Przy czym na rynku wtórnym tych miast ceny wzrosły odpowiednio o 0,5, 2,7 oraz 4 proc. Jedynym miastem, w którym nie doszło do obniżek średnich cen, był Poznań, gdzie ceny na obu rynkach wzrosły o ponad 2 proc. w porównaniu do cen z lipca – mówi Małgorzata Wełnowska.
Zwraca uwagę, że choć we wszystkich dużych miastach oferta mieszkań deweloperskich nieznacznie się zmniejszyła, jednak łącznie wciąż przekracza 42 tys.
– Zdecydowanie mniejsza liczba nowych wprowadzeń, obserwowana od kilku miesięcy, może być efektem dostosowania podaży do popytu i chęci utrzymania cen przez deweloperów – tłumaczy Małgorzata Wełnowska.
Według Tomasza Błeszyńskiego rynek pierwotny jest wciąż drogi, ale tempo wzrostu cen zaczyna hamować - podaż rośnie, popyt jest ostrożny, a deweloperzy stosują promocje i elastyczne oferty.
– W wielu miastach deweloperzy zwiększają ofertę nowych mieszkań. Mimo to sprzedaż nie rośnie proporcjonalnie – klienci są bardziej ostrożni. Wynika to m.in. z wysokich kosztów finansowania (kredytów), ogólnej niepewności gospodarczej, a także z oczekiwań co do ewentualnych zmian cen, na które wciąż liczą kupujący – mówi Tomasz Błeszyński.
Również na rynku warszawskim w sierpniu widać było wyraźny spadek cen ofertowych. Średnie ceny mieszkań od deweloperów w stolicy spadły o 1,3 proc., podczas gdy na rynku wtórnym odnotowano stabilizację cen.
– Mimo to poziom cen pozostaje wysoki – średnia cena za m kw. na rynku pierwotnym przekracza 17 tys. zł, natomiast na rynku wtórnym 18 tys. Liczba aktywnych ogłoszeń sprzedaży nieznacznie się zmniejszyła, co na rynku wtórym może wynikać nie tyle z wycofania ofert, ile z ich przeniesienia na rynek najmu, gdzie trwa intensywny sezon wynajmu mieszkań szczególnie przez studentów – mówi Małgorzata Wełnowska.