Decydując się na dywersyfikację geograficzną, deweloperzy kierują się istotnymi różnicami między miastami. Przeważnie chodzi o te związane z fazą cyklu: gdy w jednych miastach popyt na mieszkania może już być nasycony, w innych chętnych na zakup własnego M nadal może być więcej niż lokali w ofercie. Biorą również pod uwagę różnice w dostępie do terenów, konkurencyjność rynku, a czasem również koszty budowy.
— Korzyści zależą od trafności oceny potencjału wybranego miasta. Wejście na nowy rynek jest rodzajem inwestycji, która wiąże się najpierw z kosztami, a potencjalne korzyści pojawiają się później. Jeśli oczywiście nie nadejdzie faza spowolnienia, bo wtedy nie pojawią się w ogóle — uważa Kazimierz Kirejczyk, główny ekspert Reas JLL Residential Advisory.
Ryzyko dywersyfikacji związane jest z tym, że rynki mieszkaniowe mają charakter lokalny: opierają się na znajomości miasta, na relacjach z samorządem i lokalnymi mediami, na portfelach gruntów, a zwłaszcza na wizerunku firmy wśród potencjalnych nabywców. Marka dobrze znana i pozytywnie odbierana w Warszawie nie musi być atutem w Krakowie.
— Na dobrą opinię trzeba zapracować, a to oznacza czas i kolejne oddawane do użytku inwestycje. Czasem trzeba w pierwszych projektach zawyżyć jakość, mając podobne ceny jak lokalna konkurencja — tłumaczy Kazimierz Kirejczyk.
Strategie ekspansji
Duża dywersyfikacja geograficzna to cecha strategii Grupy Murapol, obecnej w 15 miastach w Polsce. Są to zarówno aglomeracje (Warszawa, Kraków, Wrocław), jak i mniejsze ośrodki z potencjałem do prowadzenia działalności deweloperskiej (Toruń, Łódź, Katowice).
— Z początkiem bieżącego roku weszliśmy z ofertą do Mikołowa — szóstego miasta naszej aktywności w województwie śląskim, gdzie do dyspozycji klientów oddaliśmy pierwszy etap Murapol Osiedla Storczyków, w którym docelowo powstanie prawie 200 mieszkań. W dwóch kolejnych miejscowościach, tj. w Sosnowcu i Bydgoszczy przygotowujemy pierwsze projekty nieruchomościowe, które niebawem także trafią do oferty. Dostrzegamy również atrakcyjność Lublina i Szczecina i przyglądamy się możliwościom wejścia na te rynki — mówi Nikodem Iskra, prezes Murapolu.
Na pięciu największych rynkach — w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku i we Wrocławiu — działa też Budimex Nieruchomości.
— Naszym najmłodszym oddziałem jest Wrocław, w którym niebawem rozpoczniemy budowę pierwszego osiedla — Nowy Grabiszyn. Z kolei w ramach rozwoju rynku trójmiejskiego planujemy budowę osiedla mieszkaniowego w Gdyni — wymienia Andrzej Miś z biura prasowego Budimex Nieruchomosci.
W Warszawie, Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu obecny jest BPI Real Estate Poland. W najbliższym czasie chce jednak skoncentrować się na wzmocnieniu pozycji na tych rynkach, a dywersyfikację kontynuować przez rozpoczęcie działalności w nowych segmentach nieruchomości inwestycyjnych (apartamenty serwisowane, domy studenckie i mikroapartamenty).
— Działalność w różnych miastach umożliwia nam udział w dynamicznym rozwoju centrów regionów i ciągłe uczenie się ich specyfiki. Natomiast sama dywersyfikacja lokalizacji zapewnia nam większą odporność na wahania poszczególnych rynków — twierdzi Mariusz Rodak, dyrektor generalny BPI Real Estate Poland.
Do czterech miast powiększy się też w 2019 r. zaangażowanie Bouygues Immobilier Polska, który działa w Warszawie (główny rynek), Poznaniu i Wrocławiu.
— W drugiej połowie 2019 r. zamierzamy wprowadzić do sprzedaży naszą pierwszą inwestycję w Krakowie. W kolejnych latach również mamy w planach rozszerzenie działalności — chcielibyśmy wejść na rynek trójmiejski — zapowiada Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.
Działająca pierwotnie w Warszawie Grupa Robyg od 2008 r. jest też obecna w Gdańsku, z którego teraz pochodzi 50 proc. dochodów ze sprzedaży tego dewelopera. W listopadzie 2018 r. grupa dokonała ekspansji na kolejny rynek — wrocławski.
— Każda firma, która od lat już się rozwija na jakimś rynku, musi w końcu stanąć przed dylematem, czy kontynuować działalność w dotychczasowym miejscu, czy odważyć się na ekspansję. My podjęliśmy podwójne wyzwanie: pierwsza nasza inwestycja poza terenem Wielkopolski, nowoczesna kamienica Diasfera Łódzka, jest jednocześnie największym z naszych dotychczasowych projektów — mówi z kolei Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development.
Sprostać wyzwaniom
Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, źródłem sukcesu strategii polegającej na dywersyfikacji może być wejście na rynek przed okresem szybkiego rozwoju, kiedy ceny gruntów są względnie niskie, a konkurencja ograniczona i firma może wykorzystać kapitał zakumulowany na innych rynkach. Można jednak także błędnie ocenić przyszły potencjał rynku albo wejść na niego tuż przed fazą osłabienia koniunktury i pozostać z kapitałem zamrożonym w dużym terenie, wymagającym nakładów na uruchomienie nawet pierwszego etapu inwestycji. Grupa Murapol szczyci się tym, że swój model biznesowy i mechanizmy bezpieczeństwa prawnego i ekonomicznego dostosowała do uwarunkowań zdywersyfikowanego rynku.
— Każda nasza decyzja dotycząca wejścia z działalnością do nowego miasta jest poprzedzona wnikliwymi analizami zarówno pod kątem potrzeb lokalowych mieszkańców, jak też potencjału i ryzyka dla działalności deweloperskiej. Istotnym aspektem jest także polityka władz miast w stosunku do inwestorów oraz ich działania zmierzające do kreowania klimatu atrakcyjnego dla rozwoju biznesu, który, tworząc miejsca pracy, sprzyja powstawaniu potrzeb lokalowych mieszkańców. W każdej miejscowości, która znalazła się na naszej mapie inwestycji, dostrzegliśmy sprzyjające warunki biznesowe — twierdzi Nikodem Iskra.
Zdaniem Zbigniewa Wojciecha Okońskiego, prezesa firmy Robyg, należy przede wszystkim zadbać o atrakcyjność mieszkań oferowanych na nowych rynkach. Z doświadczeń tego dewelopera wynika, że najważniejsze są dobrze wyselekcjonowane działki w atrakcyjnych miejscach, starannie dobrana architektura, dobrej jakości materiały budowlane, inteligentne rozwiązania (jak system Smart House, w który standardowo jest wyposażona każda inwestycja firmy) oraz otwartość i chęć pomocy klientowi.
— Na podstawie dotychczasowych doświadczeń deweloperów można wskazać miasta najbardziej otwarte na inwestorów z zewnątrz. Opinię najbardziej przyjaznego dla inwestorów miasta ma Wrocław. Wielu deweloperów z zewnątrz przybyło także do Warszawy, Łodzi czy Katowic. Trudniej wejść na rynek lokalny w Krakowie. Ale i tak poszerzanie działalności o inne miasta w Polsce jest proste w porównaniu z próbami wejścia na rynki w Moskwie, Berlinie czy do innych miast za granicą — konkluduje Kazimierz Kirejczyk.