Kiedy kilka lat temu pojawiły się w Polsce pierwze apartamenty wakacyjne, były traktowane rzede wszystkim jako tzw. drugi dom — oferta la osób z grubszym portfelem, które po ciężim tygodniu pracy chcą spędzić weekend nad orzem lub w górach, ale we własnym domu. eraz coraz częściej nieruchomości w turystyczych miejscowościach są sposobem na ulokowaie pieniędzy i inwestycją konkurencyjną wobec okat bankowych, akcji i obligacji.
Według danych portalu InwestycjewKuortach.pl w ofercie deweloperów jest około 20 inwestycji, zawierających od kilku do kiluset apartamentów. Ceny i mniejsze metraże prawiają, że takie lokum jest dostępne nie ylko dla osób najbardziej zamożnych. Nowy lokal w atrakcyjnie położonej miejscowości można kupić już za mniej niż 200 tys. zł.
— Za 300–350 tys. zł można znaleźć w pełni wyposażony i gotowy do wynajmowania apartament w condo-, aparthotelu, albo w budynku apartamentowym bez zaplecza hotelowego. Najdroższe apartamenty, ponad stumetrowe, w świetnej lokalizacji, to wydatek od 1,5 do nawet ponad 3 mln zł — informuje Grzegorz Kosiura, dyrektor zarządzający portalu InwestycjewKurortach.pl.
Hotel czy dom?
Planując zakup apartamentu wakacyjnego już na początku trzeba określić, w jaki sposób będziemy z niego korzystać — czy ma przynosićzysk, czy będzie to drugi dom, w którym z czasem być może zamieszkamy. Ma to znaczenie przy wyborze inwestycji, ponieważ nie w każdym obiekcie będziemy mogli zamieszkać na stałe tak jest w przypadku condoi aparthoteli.
— Podstawowa różnica pomiędzy budynkiem z apartamentami wakacyjnymi a condohotelem dotyczy wielkości lokali. W condohotelach pokoje mają zazwyczaj podobną wielkość i jest to około 25 mkw. Apartamenty od takiego metrażu się zaczynają, a kończą na stu metrach i więcej — mówi Marcin Dumania, prezes spółki Sun&Snow.
Poza tym właściciel pokoju hotelowego nie może ingerować w jego wykończenie, ponieważ wszystkie pokoje w budynku muszą być wykończone w podobnym standardzie, nie może też udostępnić swojego apartamentu rodzinie lub znajomym pod swoją nieobecność. Planując zakup inwestycyjny i wynajmowanie apartamentu turystom, trzeba też brać pod uwagę ich preferencje. Podobnie jak w przypadku każdej innej nieruchomości jednym z najistotniejszych, jeśli nie najważniejszym czynnikiem jest lokalizacja.
— Każdy region Polski ma swoich zwolenników, ale najwięcej apartamentów wakacyjnych jest nad morzem i w górach, bo to najbardziej popularne kierunki wyjazdowe w sezonie wypoczynkowym. Warto spojrzeć na obłożenie, czyli przez ile dni w roku zajmowane są wakacyjne lokale. Dostępne są dane GUS i Instytutu Turystyki na ten temat. Można też zrobić samemu rozeznanie i sprawdzić w firmie wynajmującej apartamenty, jakie są najczęściej rezerwowane — radzi Marcin Dumania.
Kredyt czy gotówka?
Inną kwestią wartą rozważenia jest sposób finansowania zakupu. Jeśli apartament ma od razu przynosić zysk, najlepiej byłoby kupić go za gotówkę. Natomiast jeśli w planach mamy przeprowadzkę na emeryturze albo przekazanie nieruchomości dzieciom, warte rozważenia może być zaciągnięcie kredytu. Średnia stopa zwrotu z wynajmu proponowana właścicielom przez deweloperów lub firmy zarządzające to około 8 proc. brutto w skali roku liczone od wartości apartamentu. Przy apartamencie wartym 300 tys. zł daje to zarobek brutto około 2 tys. zł miesięcznie. Tymczasem rata kredytu na taką nieruchomość (przy oprocentowaniu 4,5 proc. i kredycie na 30 lat) wyniesie około 1,5 tys. zł. Gdy odejmiemy od zysków podatki, wartości te prawie się zrównają. Wynajem apartamentu może więc spłacać kredyt, ale nie od razu przyniesie zysk.
— W takiej sytuacji trzeba zadać sobie pytanie, po co kupujemy apartament nad morzem czy w górach? Jeśli chcemy spędzić w nim emeryturę lub w przyszłości przekazać lokal dziecku, kredyt zaciągnięty na długi okres, np. 30 lat, jest dobrym rozwiązaniem. Pożyczkę spłacimy z wynajmu lokalu. Natomiast gdy zakładamy, że za kilka, kilkanaście lat zamarzy nam się, by apartament zamienić na inny, będziemy musieli sprzedać go z kredytem, bo krótki czas najmu jeszcze nie spłaci długu hipotecznego, który mamy w banku. Stąd kredyt raczej ma uzasadnienie, jeśli nieruchomość ma być naszym drugim domem — teraz lub w przyszłości. Jeśli kupujemy ją wyłącznie w celach inwestycyjnych, trzeba szczegółowo przeanalizować opłacalność takiego przedsięwzięcia — tłumaczy Grzegorz Kosiura.
Drożej, taniej
Polski rynek nieruchomości wakacyjnych jest stosunkowo młody. Już na początku trafił na przeszkodę w postaci kryzysu w latach 2009- 10, który skutecznie ostudził emocje wielu deweloperów. Mimo to prawie dwa lata temu inwestorzy wrócili do gry, choć zdecydowanie ostrożniej podchodzą do rozpoczynania kolejnych budów, a i ceny nieco obniżyli, dzięki czemu obecna oferta jest lepiej dostosowana do sytuacji rynkowej i zasobności portfeli potencjalnych kupujących. Najtańsze oferty można znaleźć już za 160 tys zł netto. Za 167 tys. netto oferowany jest na przykład jednopokojowy apartament z balkonem w Sun&Snow Resorts — Szklarska Poręba. Lokal z widokiem na las ma 25,75 mkw. W tej samej inwestycji za 233 tys. zł netto można kupić jednopokojowy apartament o powierzchni 23,6 mkw. z widokiem na góry.
— Trzeba pamiętać, że z dość bogatej oferty nieruchomości wakacyjnych tylko część projektów spełnia wymogi dobrej inwestycji, czyli takiej, która będzie przynosiła właścicielowi zyski w długim czasie i będzie odporna na utratę wartości. Ewentualny spadek cen dotyczy tylko nieruchomości, które się nie sprzedają — są na przykład położone zbyt blisko hałaśliwej ulicy albo zbyt daleko od morza — podsumowuje Marcin Dumania.