Rynek "senior living", czyli domów opieki i mieszkań dla dojrzałych wiekiem mieszkańców Polski, na razie jest daleki od dojrzałości. Dotychczas inwestorzy skupiali się głównie na obiektach opiekuńczych z rozbudowanymi usługami medycznymi. Tymczasem fundusze nieruchomościowe są bardziej zainteresowane znanym już w Unii Europejskiej formatem assisted living, czyli mieszkań dla seniorów w dobrej formie, którzy chcą korzystać z życia i mieszkać w lokalizacji dobrze skomunikowanej z centrum miasta – wynika z obserwacji uczestników spotkania „Rynek PRS pod lupą” zorganizowanego przez Savills i Crido.
– Powoli podobny format kształtuje się w Polsce, choć raczej w modelu aparthotelowym, w którym inwestorzy kupują pojedyncze apartamenty na wynajem – stwierdził podczas spotkania Marek Obuchowicz, partner współzarządzający w Griffin Capital Partners.
W podobnym modelu działa dziś Origin Investments (OI), jedna z nielicznych firm w Polsce budujących profesjonalny segment assisted living, w którym dopiero tworzą się standardy.
Hybryda wakacyjno-rehabilitacyjno-senioralna
Pierwszą inwestycję w formacie assisted living Origin Investments kończy właśnie w Mechelinkach pod Gdynią. Budynek z 58 serwisowanymi mieszkaniami dla seniorów jest częścią większego kompleksu wypoczynkowo-rehabilitacyjnego. Obiekt nie realizuje jeszcze pełnego, docelowego standardu firmy, pozwolił jej jednak przetestować rynek i potwierdzić biznesową atrakcyjność takich projektów. Lokale szybko znalazły nabywców, a model inwestycyjny wzbudził zainteresowanie zarówno klientów indywidualnych, jak i inwestorów kupujących mieszkania na wynajem.
Wartość całości oszacowano na ok. 130 mln zł, z czego część senioralna to ok. 35 mln zł. Zarząd OI nie ujawnił cen pojedynczych lokali, jednak prosty rachunek prowadzi do średniej stawki nieco powyżej 600 tys. zł za lokal o powierzchni 28-48 m kw.
— Cena metra kwadratowego w ReVital ma być porównywalna ze zwykłymi mieszkaniami, gdyż firma nie chce tworzyć „luksusowej niszy”, lecz szeroko dostępne rozwiązanie — mówi Karol Bulenda, prezes Origin Investments.
Sprzyjanie długowieczności według OI
– Apartamenty ReVital już ze wszystkimi wymaganiami, jakie sobie stawiamy, uda nam się wybudować na zakupionych niedawno działkach w Warszawie i Katowicach. Obie lokalizacje są w dużym mieście i każda, a zwłaszcza katowicka, ma potencjał na ponad 130 lokali z dużym udziałem powierzchni wspólnych, w których będziemy mogli zrealizować nasze programy. Idea ReVital polega na prowadzeniu obiektów z mieszkaniami dla seniorów tak, aby motywować ich do dbania o zdrowie, ruchu, rekreacji i aktywności intelektualnej pomagających w osiągnięciu długowieczności w dobrym zdrowiu. Temu mają służyć części wspólne i przeszkolony personel. Na przykład recepcjonista to nie osoba wydająca klucze, ale opiekun obiektu i jego mieszkańców, wyszkolony zarówno w pomocy w sprawach życia codziennego, jak też udzielaniu pierwszej pomocy, gdyby zaszła taka potrzeba – mówi prezes OI.
Do zapewnienia codziennego wsparcia seniorom firma zamierza też wykorzystać nowoczesne technologie.
– Rynek urządzeń wearables rozwija się błyskawicznie – co pół roku pojawiają się nowe opaski i urządzenia monitorujące zdrowie. Technologia jednak jest tylko narzędziem - o przewadze OI decyduje jakość zespołu i programów aktywności. Elektroniczne opaski nie zastąpią dobrych animatorów, którzy potrafią w formie zabawy czy sąsiedzkiej rywalizacji zmotywować społeczność do dbania o zdrowie i sprawność – podkreśla Karol Bulenda.
Jego zdaniem Warszawa i Katowice mogą stać się benchmarkiem dla deweloperów i inwestorów instytucjonalnych, z którymi zresztą OI chętnie podejmie współpracę, zwłaszcza jeśli są właścicielami działek w dużych miastach.
Zmiana modelu biznesowego na operatorski
Firma w ostatnich latach przeszła strategiczną transformację. Sprzedaż ośrodków rehabilitacyjnych i opieki długoterminowej w Otwocku i Krakowie w 2022 r. uwolniła zasoby, umożliwiając rozwój w nowym kierunku. Mechelinki były preludium, a prawdziwy biznes w modelu operatorskim dopiero rusza.
– Obecnie pełną parą szykujemy się do rozpoczęcia działalności operatorskiej, która ma być naszym podstawowym biznesem. Mamy już zrekrutowany i przeszkolony personel, opracowaliśmy procedury i czekamy na pozwolenie na użytkowanie w Mechelinkach, które spodziewamy się uzyskać w marcu 2026 r. – mówi Karol Bulenda.
Według prezesa OI model operatorski assisted living jest w Polsce niszowy i niskomarżowy, ale w krajach zachodnich stanowi stabilny, powtarzalny i odporny na cykle gospodarcze sektor. O jego rentowności decyduje skala.
– W krótkim terminie działalność deweloperska jest dużo bardziej zyskowna, ale jest ona również cykliczna. Natomiast działalność operatorska jest stała, długoterminowa i przy dużej skali daje odpowiednio duży zwrot. Naszym strategicznym celem jest osiągnięcie 10 tys. abonamentów w ciągu kilku lat, co oznacza 10 tys. mieszkańców zarządzanych obiektów – mówi Karol Bulenda.
OI odda budynki w dobre ręce
Ambicją OI jest stworzenie dużego, skalowalnego gracza, który może ożywić segment mieszkań senioralnych i zrobić miejsce dla kolejnych inwestorów — od właścicieli działek przez deweloperów mieszkaniowych po fundusze instytucjonalne.
– Takich mieszkań, jakich potrzebują seniorzy, po prostu nie ma na rynku, dlatego zajmowaliśmy się dotychczas głównie budowaniem. Własnymi siłami jesteśmy w stanie prowadzić równolegle 3–4 inwestycje na podobnym etapie, ale zależy nam na uzyskaniu szybko dużej skali, więc chętnie powierzylibyśmy też budowanie innym firmom – mówi Karol Bulenda.
Za kilka lat OI będzie też gotowe realizować duże inwestycje na potrzeby funduszy.
– Ze wstępnych rozmów wynika, że fundusze są zainteresowane zakupem pakietów powyżej 500 gotowych lokali – mówi prezes.
W takim modelu fundusz byłby właścicielem mieszkań i prowadziłby ich wynajem, a OI dostarczałoby usługę assisted living. W obecnym modelu część mieszkań OI zachowuje na własność, część kupują seniorzy na własny użytek, a część inwestorzy w celu ich wynajmowania seniorom. Zdaniem Karola Bulendy w miarę dojrzewania rynku wykształcą się standardy zarówno w zakresie finansowania i budowy takich obiektów, jak też formy udostępniania ich seniorom.