Podwyżki biją w nieruchomości komercyjne

opublikowano: 22-01-2023, 20:00
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Waloryzacja czynszów w biurowcach, galeriach handlowych i magazynach będzie najwyższa od 25 lat. Do tego dochodzi drastyczny wzrost opłat eksploatacyjnych. Najemcy szukają dróg wyjścia.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • o ile wyższe czynsze zapłacą w tym roku najemcy w nieruchomościach komercyjnych
  • jak różni się ich sytuacja w biurowcach, centrach handlowych i magazynach
  • jak chcą się ratować ci, którym podwyżki mogą odebrać marże

Niedostrzegany zazwyczaj wskaźnik inflacji ogólnej HICP, ogłaszany przez Eurostat co roku na początku stycznia, nigdy nie budził takich emocji jak w 2023 r. To na jego podstawie dokonywana jest coroczna waloryzacja czynszów w euro, co również jest standardem w przypadku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Dotychczas nie była ona prawie odczuwalna, wahając się r/r w granicach 1-1,5 proc. Tym razem wskaźnik mówi o konieczności indeksacji czynszów o 9,2 proc.

Płacz i płać
Płacz i płać
Firmy wynajmujące biura, hale czy powierzchnie sklepowe zapłacą w tym roku czynsze prawie o 10 proc. wyższe. Opłaty eksploatacyjne wzrosną średnio o 24-25 proc.
Adobe Stock

— Ostatnio taki wskaźnik notowany był 25 lat temu — w 1997 r. Nawet w kryzysie lat 2007-09 poziom inflacji sięgnął niecałych 5 proc. w złotych, a w euro nieco ponad 2 proc. — mówi Łukasz Dreger, wicedyrektor działu biurowego w ITRA Polska, doradcy na rynku nieruchomości komercyjnych działającego w imieniu najemców.

To rozróżnienie na inflację w złotych i euro ma znaczenie dla rynku biurowego, bo na nim wśród najemców częściej zdarzają się podmioty ze sfery budżetowej, które podpisują umowy z czynszem w złotych.

— Firmy i instytucje, które mają umowy w złotych, więc dotyczy ich wskaźnik GUS, znalazły się w jeszcze gorszej sytuacji, bo wyniósł on około 17 proc. — mówi Łukasz Dreger.

Skutki nagłego wzrostu inflacji łagodzą czasem zapisy w umowach o górnej możliwej granicy indeksacji, obecnie się to zmienia.

— Przy standardowych umowach pojawiają się próby określania górnej granicy indeksacji. Podpisując taką umowę, w przypadku HICP najemca będzie miał indeksację ograniczoną przynajmniej przez 2-3 lata, dopóki inflacja się nie uspokoi — mówi Łukasz Dreger.

Kosztowne media

Cushman & Wakefield przewiduje, że w 2023 r. wzrost kosztów eksploatacyjnych w obiektach biurowych, handlowych, magazynowych i mieszkaniach na wynajem sięgnie średnio 25-45 proc. To skutek m.in. rekordowego wzrostu kosztów mediów (m.in. energii i odpadów komunalnych) i usług, minimalnego wynagrodzenia, kosztów ubezpieczenia nieruchomości czy podatku od nieruchomości i użytkowania wieczystego.

— Opłaty eksploatacyjne w niektórych budynkach wzrosły dwukrotnie — z ponad 20 zł zrobiło się nagle 40 zł za m kw. miesięcznie. Obecnie najemcy bardzo uważnie analizują te koszty — mówi Łukasz Dreger.

Dotychczas często nie zwracali uwagi na to, czy budynek jest własnością wynajmującego, czy ma on jedynie prawo użytkowania wieczystego. Tymczasem w tym drugim wypadku dochodzi dodatkowa opłata za użytkowanie wieczyste, którą wynajmujący przerzucają na najemców. W Warszawie np. opłaty za użytkowanie wieczyste wzrosły kilka lat temu i w przypadku największych umów jest to dodatkowy koszt nawet rzędu 1,5 mln zł rocznie. Dziś, wybierając odpowiedni budynek, mogą zostawić te pieniądze w swojej kieszeni.

Napięcie wraca do galerii

O ile w biurowcach najemcy wykorzystują możliwości pracy zdalnej i hybrydowej już od wybuchu pandemii COVID-19 i urealniają zapotrzebowanie na powierzchnie do pracy, o tyle w centrach handlowych sytuacja jest trudniejsza.

— Już pandemia miała znaczący wpływ na sektor handlowy. Najemcy dopiero zaczęli odzyskiwać marże, które będą zjadane głównie przez zwiększone koszty eksploatacyjne i czynsz — podkreśla Jakub Ziółek, partner zarządzający w Crido.

Według Zofii Morbiato, dyrektor generalnej Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU), który reprezentuje interesy najemców centrów handlowych, obecna indeksacja o blisko 10 proc. będzie trudna do udźwignięcia przez najemców, co dostrzega też druga strona, czyli wynajmujący.

— W sytuacji podwyżek opłat za media oraz opłat serwisowych i wobec słabnącej siły nabywczej klientów wynajmujący orientują się, że część najemców nie uniesie rosnących kosztów. Rekomendowaliśmy naszym członkom pod koniec ubiegłego roku, aby wystąpili do wynajmujących z propozycją porozumienia. Właśnie dostają pierwsze odpowiedzi i — co ważne — są wśród nich także pozytywne, świadczące o otwartości drugiej strony na negocjacje — mówi Zofia Morbiato.

Według Pauliny Bauer, szefowej retail w dziale zarządzania nieruchomościami Cushman & Wakefield, reprezentującej właścicieli galerii, wynajmujący byli i są otwarci na merytoryczną dyskusję, uwzględniającą sytuację wszystkich stron. Podkreśla, że wynajmujący są również pod presją rosnących kosztów finansowania uzyskanego od banków na zakup centrów handlowych, które rosną wraz z ponoszeniem stóp procentowych.

— Przykładowo — podniesienie stóp procentowych z 2 do 4 proc. podnosi wysokość raty o ponad 15 proc., a nie o 2 proc., jak czasem mylnie uważają najemcy. Indeksacja inflacyjna nie przekłada się więc 1:1 na wzrost zysków wynajmujących, bo trzeba od niej odjąć ponoszone przez nich koszty — podkreśla Paulina Bauer.

Wśród wniosków o zawieszenie czy ograniczenie indeksacji, które najemcy licznie składali pod koniec 2022 r., tylko część była uargumentowana ich sytuacją i prognozami ekonomicznymi ich branży. W części wniosków stawiany był jednostronny warunek na zasadzie „nie, bo nie”.

— Wynajmujący nie mogą w ogóle zrzec się wpływów z indeksacji w 2023 r., mogą natomiast podjąć decyzję o czasowym wsparciu najemców w najtrudniejszej sytuacji, co robią — jak wynika z praktyki — niezależnie od czynników powodujących pogorszenie sytuacji rynkowej — twierdzi Paulina Bauer.

Galerie mogą się sprzedać

Według Jakuba Ziółka tak wyjątkowo wysoka indeksacja może też w jednym przypadku odegrać pozytywną rolę — dać impuls do transakcji powstrzymywanych dotychczas z powodu zbyt niskich, z punktu widzenia sprzedających, wycen nieruchomości. Ma to szczególnie znaczenie właśnie w przypadku centrów handlowych, których wyceny w ostatnich latach malały.

— Wzrost czynszów o prawie 10 proc. może sprawić, że fundusz, który kupił galerię w 2015 r. za 100 mln EUR i nie sprzedał jej w 2022 r. za 90 mln EUR, obecnie wyjdzie z inwestycji, mogąc swoim akcjonariuszom ogłosić, że sprzedając ją za cenę kupna ochronił w ten sposób swój kapitał, przynajmniej nominalnie — mówi Jakub Ziółek.

Przy takim podejściu, jego zdaniem, problem pogorszenia sytuacji finansowej najemców, konieczność zawierania porozumień czy ewentualne konflikty na tle rozliczeń byłyby przedmiotem trudnych negocjacji między sprzedającymi a kupującymi.

Paulina Bauer podkreśla też inny aspekt wpływu indeksacji na wyceny nieruchomości, a mianowicie na umowy właścicieli galerii z bankami. Gdyby wynajmujący całkiem zrzekli się indeksacji, malejące wyceny mogłyby obniżyć wskaźniki pokrycia długu bankowego (LTV) poniżej ustalonego w umowach poziomu, co groziłoby nawet ich wypowiedzeniem przez banki.

Magazyny radykalnie przyspieszyły

W segmencie magazynowo-przemysłowym większe wrażenie niż indeksacja czynszów o około 10 proc. robią czynsze.

— W skali ostatniego roku czynsze wzrosły o 20-30 proc. Wynajmując nowy obiekt klient dostanie stawkę dużo wyższą niż np. gdyby podpisał umowę dwa lata temu. Stawka sprzed dwóch lat, nawet uwzględniając indeksację, nadal będzie niższa — mówi Anna Głowacz dyrektor działu Industrial w AXI Immo.

Stawki czynszów magazynowych po indeksacji

Przykład 1. Najemca wynajął magazyn w Błoniu dwa lata temu po stawce 3,20 EUR za m kw. miesięcznie, a dziś po indeksacji zapłaci 3,60 EUR.

Przykład 2. Najemca wynajął magazyn w Błoniu w czerwcu 2022 r., już po podwyżce, po stawce 4,00 EUR i tyle będzie płacił do końca 2023 r., ponieważ w umowie jest zapis, że pierwsza indeksacja nastąpi na początku 2024 r.

Przykład 3. Najemca wynajął magazyn w Błoniu w czerwcu 2022 r. już po podwyżce stawki na 4,00 EUR, ale w umowie nie ma zapisu, że pierwsza indeksacja nastąpi dopiero na początku 2024 r., więc obecnie zapłaci 4,40 EUR.

Według Anny Głowacz podwyżki czynszów magazynowych w Polsce były jednak długo oczekiwane i nawet po ich wprowadzeniu nasze magazyny nadal są atrakcyjne cenowo w skali europejskiej.

— Wcześniej byliśmy najtańszym rynkiem w Europie. Teraz różnica między Polską a Europą nieco się zmniejszyła, zwłaszcza gdy chodzi o stawki efektywne. Te były często o 30-40 proc. niższe od bazowych i zaopatrzone w liczne bonusy w postaci miesięcy bezczynszowych czy gotówki na przeprowadzkę. Dziś zakres zwolnień został znacznie ograniczony — dodaje Anna Glowacz.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane