Waloryzacja czynszów w biurowcach, galeriach handlowych i magazynach będzie najwyższa od 25 lat. Do tego dochodzi drastyczny wzrost opłat eksploatacyjnych. Najemcy szukają dróg wyjścia.
Niedostrzegany zazwyczaj wskaźnik inflacji ogólnej HICP, ogłaszany przez Eurostat co roku na początku stycznia, nigdy nie budził takich emocji jak w 2023 r. To na jego podstawie dokonywana jest coroczna waloryzacja czynszów w euro, co również jest standardem w przypadku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Dotychczas nie była ona prawie odczuwalna, wahając się r/r w granicach 1-1,5 proc. Tym razem wskaźnik mówi o konieczności indeksacji czynszów o 9,2 proc.
— Ostatnio taki wskaźnik notowany był 25 lat temu — w 1997 r. Nawet w kryzysie lat 2007-09 poziom inflacji sięgnął niecałych 5 proc. w złotych, a w euro nieco ponad 2 proc. — mówi Łukasz Dreger, wicedyrektor działu biurowego w ITRA Polska, doradcy na rynku nieruchomości komercyjnych działającego w imieniu najemców.
To rozróżnienie na inflację w złotych i euro ma znaczenie dla rynku biurowego, bo na nim wśród najemców częściej zdarzają się podmioty ze sfery budżetowej, które podpisują umowy z czynszem w złotych.
— Firmy i instytucje, które mają umowy w złotych, więc dotyczy ich wskaźnik GUS, znalazły się w jeszcze gorszej sytuacji, bo wyniósł on około 17 proc. — mówi Łukasz Dreger.
Skutki nagłego wzrostu inflacji łagodzą czasem zapisy w umowach o górnej możliwej granicy indeksacji, obecnie się to zmienia.
— Przy standardowych umowach pojawiają się próby określania górnej granicy indeksacji. Podpisując taką umowę, w przypadku HICP najemca będzie miał indeksację ograniczoną przynajmniej przez 2-3 lata, dopóki inflacja się nie uspokoi — mówi Łukasz Dreger.
Cushman & Wakefield przewiduje, że w 2023 r. wzrost kosztów eksploatacyjnych w obiektach biurowych, handlowych, magazynowych i mieszkaniach na wynajem sięgnie średnio 25-45 proc. To skutek m.in. rekordowego wzrostu kosztów mediów (m.in. energii i odpadów komunalnych) i usług, minimalnego wynagrodzenia, kosztów ubezpieczenia nieruchomości czy podatku od nieruchomości i użytkowania wieczystego.
— Opłaty eksploatacyjne w niektórych budynkach wzrosły dwukrotnie — z ponad 20 zł zrobiło się nagle 40 zł za m kw. miesięcznie. Obecnie najemcy bardzo uważnie analizują te koszty — mówi Łukasz Dreger.
Dotychczas często nie zwracali uwagi na to, czy budynek jest własnością wynajmującego, czy ma on jedynie prawo użytkowania wieczystego. Tymczasem w tym drugim wypadku dochodzi dodatkowa opłata za użytkowanie wieczyste, którą wynajmujący przerzucają na najemców. W Warszawie np. opłaty za użytkowanie wieczyste wzrosły kilka lat temu i w przypadku największych umów jest to dodatkowy koszt nawet rzędu 1,5 mln zł rocznie. Dziś, wybierając odpowiedni budynek, mogą zostawić te pieniądze w swojej kieszeni.
Napięcie wraca do galerii
O ile w biurowcach najemcy wykorzystują możliwości pracy zdalnej i hybrydowej już od wybuchu pandemii COVID-19 i urealniają zapotrzebowanie na powierzchnie do pracy, o tyle w centrach handlowych sytuacja jest trudniejsza.
— Już pandemia miała znaczący wpływ na sektor handlowy. Najemcy dopiero zaczęli odzyskiwać marże, które będą zjadane głównie przez zwiększone koszty eksploatacyjne i czynsz — podkreśla Jakub Ziółek, partner zarządzający w Crido.
Według Zofii Morbiato, dyrektor generalnej Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU), który reprezentuje interesy najemców centrów handlowych, obecna indeksacja o blisko 10 proc. będzie trudna do udźwignięcia przez najemców, co dostrzega też druga strona, czyli wynajmujący.
— W sytuacji podwyżek opłat za media oraz opłat serwisowych i wobec słabnącej siły nabywczej klientów wynajmujący orientują się, że część najemców nie uniesie rosnących kosztów. Rekomendowaliśmy naszym członkom pod koniec ubiegłego roku, aby wystąpili do wynajmujących z propozycją porozumienia. Właśnie dostają pierwsze odpowiedzi i — co ważne — są wśród nich także pozytywne, świadczące o otwartości drugiej strony na negocjacje — mówi Zofia Morbiato.
Według Pauliny Bauer, szefowej retail w dziale zarządzania nieruchomościami Cushman & Wakefield, reprezentującej właścicieli galerii, wynajmujący byli i są otwarci na merytoryczną dyskusję, uwzględniającą sytuację wszystkich stron. Podkreśla, że wynajmujący są również pod presją rosnących kosztów finansowania uzyskanego od banków na zakup centrów handlowych, które rosną wraz z ponoszeniem stóp procentowych.
— Przykładowo — podniesienie stóp procentowych z 2 do 4 proc. podnosi wysokość raty o ponad 15 proc., a nie o 2 proc., jak czasem mylnie uważają najemcy. Indeksacja inflacyjna nie przekłada się więc 1:1 na wzrost zysków wynajmujących, bo trzeba od niej odjąć ponoszone przez nich koszty — podkreśla Paulina Bauer.
Wśród wniosków o zawieszenie czy ograniczenie indeksacji, które najemcy licznie składali pod koniec 2022 r., tylko część była uargumentowana ich sytuacją i prognozami ekonomicznymi ich branży. W części wniosków stawiany był jednostronny warunek na zasadzie „nie, bo nie”.
— Wynajmujący nie mogą w ogóle zrzec się wpływów z indeksacji w 2023 r., mogą natomiast podjąć decyzję o czasowym wsparciu najemców w najtrudniejszej sytuacji, co robią — jak wynika z praktyki — niezależnie od czynników powodujących pogorszenie sytuacji rynkowej — twierdzi Paulina Bauer.
Galerie mogą się sprzedać
Według Jakuba Ziółka tak wyjątkowo wysoka indeksacja może też w jednym przypadku odegrać pozytywną rolę — dać impuls do transakcji powstrzymywanych dotychczas z powodu zbyt niskich, z punktu widzenia sprzedających, wycen nieruchomości. Ma to szczególnie znaczenie właśnie w przypadku centrów handlowych, których wyceny w ostatnich latach malały.
— Wzrost czynszów o prawie 10 proc. może sprawić, że fundusz, który kupił galerię w 2015 r. za 100 mln EUR i nie sprzedał jej w 2022 r. za 90 mln EUR, obecnie wyjdzie z inwestycji, mogąc swoim akcjonariuszom ogłosić, że sprzedając ją za cenę kupna ochronił w ten sposób swój kapitał, przynajmniej nominalnie — mówi Jakub Ziółek.
Przy takim podejściu, jego zdaniem, problem pogorszenia sytuacji finansowej najemców, konieczność zawierania porozumień czy ewentualne konflikty na tle rozliczeń byłyby przedmiotem trudnych negocjacji między sprzedającymi a kupującymi.
Paulina Bauer podkreśla też inny aspekt wpływu indeksacji na wyceny nieruchomości, a mianowicie na umowy właścicieli galerii z bankami. Gdyby wynajmujący całkiem zrzekli się indeksacji, malejące wyceny mogłyby obniżyć wskaźniki pokrycia długu bankowego (LTV) poniżej ustalonego w umowach poziomu, co groziłoby nawet ich wypowiedzeniem przez banki.
Magazyny radykalnie przyspieszyły
W segmencie magazynowo-przemysłowym większe wrażenie niż indeksacja czynszów o około 10 proc. robią czynsze.
— W skali ostatniego roku czynsze wzrosły o 20-30 proc. Wynajmując nowy obiekt klient dostanie stawkę dużo wyższą niż np. gdyby podpisał umowę dwa lata temu. Stawka sprzed dwóch lat, nawet uwzględniając indeksację, nadal będzie niższa — mówi Anna Głowacz dyrektor działu Industrial w AXI Immo.
Przykład 1. Najemca wynajął magazyn w Błoniu dwa lata temu po stawce 3,20 EUR za m kw. miesięcznie, a dziś po indeksacji zapłaci 3,60 EUR.
Przykład 2. Najemca wynajął magazyn w Błoniu w czerwcu 2022 r., już po podwyżce, po stawce 4,00 EUR i tyle będzie płacił do końca 2023 r., ponieważ w umowie jest zapis, że pierwsza indeksacja nastąpi na początku 2024 r.
Przykład 3. Najemca wynajął magazyn w Błoniu w czerwcu 2022 r. już po podwyżce stawki na 4,00 EUR, ale w umowie nie ma zapisu, że pierwsza indeksacja nastąpi dopiero na początku 2024 r., więc obecnie zapłaci 4,40 EUR.
Według Anny Głowacz podwyżki czynszów magazynowych w Polsce były jednak długo oczekiwane i nawet po ich wprowadzeniu nasze magazyny nadal są atrakcyjne cenowo w skali europejskiej.
— Wcześniej byliśmy najtańszym rynkiem w Europie. Teraz różnica między Polską a Europą nieco się zmniejszyła, zwłaszcza gdy chodzi o stawki efektywne. Te były często o 30-40 proc. niższe od bazowych i zaopatrzone w liczne bonusy w postaci miesięcy bezczynszowych czy gotówki na przeprowadzkę. Dziś zakres zwolnień został znacznie ograniczony — dodaje Anna Glowacz.
