Kolej ruszyła po pieniądze. Ich źródłem mogą być nieruchomości pozostające w gestii spółki.
Spółka PKP, władająca nieruchomościami należącymi do Skarbu Państwa, ma w swoim ręku olbrzymi majątek.
— Mamy 98,2 tys. nieruchomości o łącznej powierzchni 107,4 tys. ha. Warto jednak pamiętać, że z tego aż 70 proc. to tereny pod liniami kolejowymi, a 15 proc. to majątek konieczny do prowadzenia przez PKP, lub ich spółki córki, działalności statutowej. Tak więc pozostaje „tylko” 15 proc. tzw. majątku zbędnego, który można zagospodarować komercyjnie. Jednak oznacza to około 16 tys. ha w całej Polsce dostępnych dla potencjalnych partnerów-inwestorów. Skala przedsięwzięcia pozwala przypuszczać, że proces zagospodarowania tych nieruchomości potrwa nawet kilkanaście lat — ocenia Jarosław Adwent, członek zarządu PKP, dyrektor zarządzania nieruchomościami.
A ile to wszystko jest warte?
— Nie mam finansowych możliwości wykonania wyceny komercyjnej części majątku. Teraz byłoby to bez sensu. Wartość gruntu czy zespołu nieruchomości zależy także od tego, na jaki cel może zostać przeznaczona. Takie wyceny będą powstawały systematycznie wraz z koncepcją konkretnego projektu. I przeprowadzeniem procedur administracyjnych pozwalających na jego realizację. Wartość terenu, na którym można realizować np. centrum logistyczne czy zabudowę mieszkaniową, jest przecież wielokrotnie wyższa niż wartość tego samego terenu leżącego odłogiem — tłumaczy Jarosław Adwent.
Wiele możliwości
Najbardziej łakomym kąskiem dla inwestorów są dworce kolejowe oraz grunty. PKP obliczyły, że posiadają 3 tys. dworców w całym kraju. Aż 1,5 tys. obiektów tego typu obecnie jest nieczynnych. Mogłyby one stanowić teren działalności deweloperskiej, tym bardziej że leżą przeważnie w centrum lub blisko centrum miasta. Do rozwiązania pozostaje jednak przede wszystkim problem z dworcami położonymi i działającymi w głównych miastach Polski (72 obiekty), którymi zarządza w tej chwili PKP Oddział Dworce Kolejowe.
Jarosław Adwent podkreśla, że modernizację obiektu czy przenoszenie jego funkcji do innego dworca za każdym razem trzeba przeprowadzać tak, aby nie uniemożliwiało to świadczenia usług przewozowych dla pasażera.
— W pierwszej kolejności chcielibyśmy rozwiązać problemy z dworcami w stolicy i Katowicach. Mamy wyraźne poparcie władz miejskich Warszawy. Kazimierz Marcinkiewicz, pełniący obowiązki prezydenta Warszawy, wskazał rewitalizowanie tych obiektów jako jeden z priorytetów miasta. Jednak nie oznacza to, że inne samorządy nie są zainteresowanie współpracą z nami — mówi przedstawiciel PKP.
Dostrzega już, że władze niektórych miast zaczynają postrzegać problemy związane z zarządzaniem i modernizacją dworców nie tylko jako zadanie PKP, ale także magistratu.
Działki należące do kolei mogłyby stać się lokalizacją zarówno dla osiedli mieszkaniowych, jak i dla obiektów komercyjnych: centrów handlowych, logistyczno-magazynowych czy budynków przemysłowych. To olbrzymi kapitał. W pierwszej kolejności do zagospodarowania przewidziane są tereny znajdujące się w centrach dużych miast: Gdańsku, Poznaniu, Katowicach, Wrocławiu oraz Warszawie.
Formy współpracy
Nieruchomości należące do PKP mają pomóc spółce rozwiązać problemy związane ze spłatą zadłużenia wobec Skarbu Państwa czy gmin oraz podnieść dochodowość przedsiębiorstwa.
— Sprzedaż majątku dworcowego to ostateczność. Przekazanie np. dworca magistratowi bierzemy pod uwagę tylko w sytuacji, gdy jesteśmy zadłużeni względem miasta, a dworzec jest nieczynny lub przy nieczynnej linii kolejowej. Preferujemy najem, wieloletnią dzierżawę czy tworzenie spółek celowych, do których wniesiemy nieruchomość aportem — podkreśla Jarosław Adwent.
PKP chciałyby, aby w sytuacji podpisania umowy z miastem termin dzierżawy wynosił około 29 lat. Natomiast w przypadku założenia spółki z prywatnym deweloperem zakładają, że to po jego stronie powinien znaleźć się obowiązek stworzenia projektu, przeprowadzenia czynności administracyjnych i znalezienia źródeł finansowania.
Pierwsze kroki
Wiele wskazuje na to, że tym razem nie skończy się tylko na rozbudzeniu przez PKP zainteresowania wśród deweloperów. Spółka podjęła już działania zmierzające do realizacji programu rewitalizacji swoich nieruchomości.
Na początku lipca podpisano umowę z doradcami. Będą oni pomagać PKP w uzyskaniu jak największych korzyści z należących do firmy nieruchomości.
— Doradcy mają także zagwarantować pozyskanie jak najlepszych kontrahentów komercyjnych, którzy zaangażują się w modernizację stacji, dworców i innych nieruchomości. Podpisaliśmy umowy z trzema konsorcjami: Cushman & Wakefield Polska i EC Harris oraz CB Richard Ellis i R. Smoktunowicz & L. Falandysz Firma Prawnicza, a także Vertano — wymienia dyrektor Adwent.
W najbliższą środę PKP parafuje też anonsowaną wcześniej umowę z PKO Iwestycje. Celem jej będzie powołanie spółki, która wybuduje osiedla mieszkaniowe w Warszawie na Odolanach oraz w Gdańsku. W tym drugim przypadku trwają jeszcze analizy terenów należących do PKP pod kątem ich przydatności do tego typu budownictwa.
— Myślę, że realizacja projektu mieszkaniowego może potrwać jakieś 6 lat — zaznacza Jarosław Adwent.
Przykładem działalności PKP może być także umowa podpisana ze Szczecinem na wspólną modernizację terenów wokół dworca, które należą do PKP.
Okiem doradcy
Czeka nas dużo pracy
Uwolnienie dla inwestorów terenów PKP nie wpłynie w znaczący sposób ani na ceny na rynku, ani na politykę planistyczną władz samorządowych. Terenów tych jest dużo, jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że należą do jednej firmy, ale stanowią one mały procent ogólnych zasobów poszczególnych miast czy gmin. Natomiast umożliwienie inwestowania na tych terenach będzie miało olbrzymie znaczenie dla wizerunku i estetyki miast. Proces wchodzenia nieruchomości kolejowych na rynek może potrwać nawet kilkanaście lat. Wynika to z tego, że mają one różny stopień atrakcyjności dla inwestorów, są rozsiane po całym kraju i trzeba wypracować koncepcję wykorzystania każdej z nich osobno. Istotny jest także brak ksiąg wieczystych dla części nieruchomości.
Jerzy Dobrowolski, ekspert w Cushman & Wakefield