Powstał portret inwestora

opublikowano: 26-03-2018, 22:00

W 2017 r. co trzecie nowe mieszkanie trafiło na wynajem. Kim jest współczesny polski „mieszkanicznik”?

Jak wynika z podsumowania opublikowanego firmę doradczą Reas, sprzedaż nowych mieszkań w sześciu największych polskich miastach osiągnęła w 2017 r. rekordową liczbę 72,7 tys., poprawiając o ponad 17 proc. najlepszy dotychczas wynik z roku 2016. Nowa podaż wyniosła 67,3 tys. lokali. Z kolei na podstawie sondażu, przeprowadzonego przez RynekPierwotny. pl wśród głównych deweloperów mieszkaniowych, można szacować, że krajowy rynek mieszkań na wynajem powiększył się w 2017 r. o 20-25 tys. lokali.

Ponad 90 proc. należących do nas mieszkań znajduje najemcę szybciej niż przez miesiąc, a połowa z nich w ciągu tygodnia — mówi Hanna Milewska-Wilk ze Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”.
Zobacz więcej

CHĘTNYCH NIE BRAK:

Ponad 90 proc. należących do nas mieszkań znajduje najemcę szybciej niż przez miesiąc, a połowa z nich w ciągu tygodnia — mówi Hanna Milewska-Wilk ze Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”. Fot. Marek Wiśniewski

— W 2016 i 2017 r. na rynku pierwotnym w Warszawie udział indywidualnych zakupów inwestycyjnych w popycie wyniósł 28, a we Wrocławiu 27 proc. Największe udziały odnotowały w 2017 r. Trójmiasto (38 proc.) i Kraków (35 proc.) — mówi Katarzyna Kuniewicz, partner w firmie Reas.

 

Prywatna inicjatywa

Z badania przeprowadzonego w pierwszej połowie 2017 r. przez Reas wspólnie ze Stowarzyszeniem Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” dowiadujemy się, że w tej grupie nie ma ludzi „z przypadku”.

— Większość uczestników badania (ponadto 65 proc.) zadeklarowało, że zostali właścicielami mieszkań przeznaczonych na wynajem przez celowe inwestycje. Tylko 18 proc. przyznało, że kupili je dla siebie, ale później zmienili zdanie, a 15 proc. — że je odziedziczyli. Co więcej, 64 proc. badanych zapowiedziało kolejne inwestycje w mieszkania na wynajem — mówi Hanna Milewska-Wilk ze stowarzyszenia „Mieszkanicznik”. Więcej niż jedno mieszkanie na wynajem posiadało 70 proc. badanych, a część z nich (7 proc.) było właścicielami więcej niż 10 takich lokali. Mimo to mniej niż połowa deklarowała, iż dochody z czynszów stanowią po nad połowę uzyskiwanych dochodów.

Z drugiej strony, świadome inwestowanie nie łączy się z profesjonalizacją tego typu działalności. Dominującą grupę stanowią właściciele zarządzający swoimi mieszkaniami jako osoby prywatne (przyznało to 58 proc., 26 proc. nie udzieliło odpowiedzi, a jedynie 16 proc. prowadzi działalność gospodarczą). Nie korzystająprzy tym z pomocy firm oferujących specjalistyczne usługi, np. zarządzanie wynajmem, pośrednictwo w poszukiwaniu najemcy czy sprzątanie. Większość respondentów nie ma wykształcenia związanego z branżą nieruchomości, działa na rynku krócej niż 5 lat i nie przekroczyła 40 roku życia. — Mimo to aż 45 proc. badanych twierdzi, że jest w stanie w ciągu tygodnia znaleźć najemcę do swojego lokalu, a jedynie niespełna 2 proc. podaje dłuższe okresy niż miesiąc — podkreśla Hanna Milewska-Wilk.

Udziały w spółce

Oprócz dominującej grupy, biorącej sprawy we własne ręce, istnieją też inwestorzy w nieruchomości mieszkaniowe, którzy wolą zapłacić za zajmowanie się nimi. Jak dowiedzieliśmy się w firmie Mzuri Investments, w kilku ostatnich latach kilkaset osób kupiło za jej pośrednictwem ponad 8 tys. mieszkań. Mzuri wyszukało je na rynku, znalazło najemców, remontuje i zarządza nimi, a klienci czerpią zyski z najmu. Średnia kwota transakcyjna mieszkania kupionego w dużym mieście za pośrednictwem Mzuri to około 130 tys. zł. Ale wystarczy nawet 10 tys. zł, by wykupić udział w spółce lokującej w nieruchomościach. Mzuri CFI przeprowadziło już siedem projektów grupowego inwestowania w mieszkania, które zebrały około 25 milionów zł od ponad 400 udziałowców.

— Osiągane stopy zwrotu są wyższe w projektach deweloperskich polegającychna zakupie i sprzedaży mieszkań na wynajem w wyremontowanych kamienicach niż z innych mieszkań na wynajem — mówi Radosław Wąsak, dyrektor ds. sprzedaży usług inwestycyjnych Mzuri Investments.

Statystyczny uczestnik badania Reas i „Mieszkanicznika” gromadzi w swoim portfelu głównie mieszkania z rynku wtórnego, ale nie są to remontowane zabytkowe kamienice — jedynie 26 proc. wybudowano przed II wojną światową.

— Inwestycje w małe stare kamieniczki pojawiły się ostatnio na fali rewitalizacji m.in. w Łodzi, na Pradze w Warszawie, w Lublinie. Zwroty są dość wysokie w miastach, których władze mają jasne wytyczne dla inwestorów i wspierają rewitalizację — ocenia Hanna Milewska-Wilk.

Pierwotny przegrywa

Mimo kilkudziesięciu tysięcy nowych mieszkań kupionych w ostatnich dwóch latach w celach inwestycyjnych, w portfelach prywatnych inwestorów znajdują się głównie lokale z rynku wtórnego. Jak wynika z badania Reas i „Mieszkanicznika”, 40 proc. mieszkań pochodzi z lat 1945-89. Mieszkania przedwojenne — jak już wspomniano — stanowią 26 proc., a kupione między 2005 a 2016 r. — 17 proc. zasobów inwestujących na tym rynku. Raport Reas i „Mieszkanicznika” tłumaczy zamiłowanie do starych mieszkań bardzo prozaicznie — niższą ceną lokali z czasów PRL przy niewiele różniących się wysokościach czynszów z najmu nowych mieszkań w konkretnej okolicy.

 

KOMENTARZ

Niestandardowe projekty w cenie

MACIEJ KRÓL
dyrektor generalny Fortem

Jeszcze kilka lat temu większość transakcji kupna dotyczyła rynku wtórnego, jednak badania GUS pokazują, że ta tendencja zaczęła wyraź- nie się zmieniać na korzyść rynku pierwotnego. Dostrzegamy kilka powodów takiego zachowania klientów. Na decyzje kupujących ma wpływ rosnąca dostępność mieszkań na rynku pierwotnym. Tylko w dwóch pierwszych miesiącach 2018 r. deweloperzy oddali do użytkowania 16 385 mieszkań, tj. o 11,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Ponadto oferta mieszkań staje się coraz bogatsza. Znacznie częściej deweloperzy decydują się na niestandardowe projekty, np. rewitalizację poprzemysłowych budynków czy też przedwojennych kamienic. Z naszych obserwacji wynika, że tego rodzaju nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem klientów.

Poprzednie lata, a zwłaszcza miniony rok, upłynęły pod kątem wzmożonego zainteresowania inwestycjami w nieruchomości. Historycznie niskie stopy procentowe skłoniły zamożniejszych Polaków do poszukiwania alternatywnych sposobów lokowania kapitału. Nie od dziś wiadomo, że nieruchomości postrzegane są przez nasze społeczeństwo jako bezpieczna forma lokowania oszczędności, dlatego coraz więcej klientów decyduje się na zakup drugiego bądź kolejnego lokalu z przeznaczeniem pod najem krótko— bądź długoterminowy. Jednym z zaobserwowanych w minionym roku trendów jest znaczne zwiększenie liczby transakcji gotówkowych na rynku mieszkaniowym. Wyraźną zmianą jest również wzrost zainteresowania nieruchomościami o charakterze luksusowym.

Z naszych obserwacji wynika, że indywidualni inwestorzy posiadają średnio od jednego do trzech mieszkań w największych, atrakcyjnych turystycznie miastach Polski, które są jednoczenie centrami biznesu i ośrodkami akademickimi. Coraz częściej właściciele tego typu nieruchomości do zarządzania swoimi lokalami korzystają z usług wyspecjalizowanych firm. Oferują one kompleksową obsługę, obejmującą zarówno proste czynności, np. wydanie kluczy najemcy, po swoistego rodzaju concierge dla najbardziej luksusowych lokali.

Największym zainteresowaniem kupujących zarówno w latach poprzednich, jak i obecnie cieszą się mieszkania o metrażach najmniejszych, do 50 mkw., jedno— i dwupokojowe. Drugim ważnym atrybutem, na który zwracają uwagę nabywcy, jest lokalizacja. Dobrze skomunikowane mieszkanie w atrakcyjnej okolicy zapewni zainteresowanie potencjalnych najemców, co dla nabywających mieszkania pod kątem inwestycyjnym ma niebagatelne znaczenie.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Powstał portret inwestora