Pozorna hossa w biurach

Rynek biurowy wciąż walczy z ograniczonym popytem. JLL podaje, że między styczniem a wrześniem tego roku firmy wynajęły w Warszawie 492 tys. m kw. nowoczesnych przestrzeni do pracy. Dla porównania - w tym samym okresie 2019 r., a więc przed wybuchem pandemii, było to prawie 700 tys. m kw.

W III kw. 2024 r. zakontraktowano w stolicy 176 tys. m kw. biur. Co ciekawe, na rynek wróciły dawno niewidziane umowy pre-let (podpisane na etapie budowy, a nawet przed jej rozpoczęciem), i to w spektakularnej skali.

Z danych JLL wynika, że stanowiły one aż 22 proc. całkowitego popytu zarejestrowanego w III kw. Przykładowo Bank Santander wynajął prawie 25 tys. m kw. w The Bridge, a firma z sektora medialnego ponad 10 tys. m kw. w biurowcu Office House.

Analitycy nie popadają jednak w hurraoptymizm.

- Wynik dotyczący umów pre-let to raczej odstępstwo od reguły niż nowy trend na stołecznym rynku, choć faktem jest, że najemcy szukający wysokiej jakości powierzchni powyżej 5 tys. m kw. znajdą ją głównie w obiektach w realizacji. Nieruchomości oddane w latach 2020-23 są wynajęte w ok. 97 proc. i oferują mocno ograniczony wybór modułów na wynajem – tłumaczy Mateusz Polkowski, szef działu badań i doradztwa w JLL.

Bez przełomu

Choć transakcje pre-let spowodowały, że poziom wynajęcia biurowców w budowie przekroczył 20 proc., analitycy nie spodziewają się wysypu budów spekulacyjnych.

- Ograniczona aktywność deweloperów to nowa rzeczywistość, w której będziemy funkcjonować przez najbliższych kilka lat – uważa Mateusz Polkowski.

Karol Wyka, dyrektor zarządzający działu powierzchni biurowych w Newmark Polska, tłumaczy, że deweloperzy planują nowe inwestycje, jednak ich start będzie zależał przede wszystkim od kosztu pieniądza i aktywności inwestorów.

- W przyszłym roku do użytku powinno zostać jednak oddanych więcej biurowców niż w ostatnich dwóch latach - wskazuje Karol Wyka.

Wśród największych obiektów w realizacji wymienia The Bridge (47 tys. m kw.), V-Tower (30,8 tys. m kw.), Upper One (36 tys. m kw.) oraz Office House (31,1 tys. m kw.).

Kontrakty do modyfikacji

Nowym inwestycjom deweloperów nie sprzyja upowszechnienie pracy hybrydowej.

- Obecnie standardem są trzy dni pracy z biura, a dwa dni z domu. Jednak pracodawcy coraz częściej starają się o powrót pracowników do biur na cztery dni w tygodniu. Podpisując nowe kontrakty najmu, część firm optymalizuje swoje powierzchnie, zmniejszając je średnio o kilkanaście procent. Jednak jest grupa firm, która decyduje się na pozostanie przy niezmienionym metrażu w dotychczasowej lokalizacji – mówi Karol Wyka.

Zwraca jednocześnie uwagę, że są też sektory, które szybko rosną i potrzebują większych powierzchni.

- Chodzi o branże związane głównie z cyberbezpieczeństwem i sztuczną inteligencją - mówi Karol Wyka.

Sektory te często wybierają elastyczne biura, których rynek z roku na rok rośnie.

- Jeszcze kilka lat temu był on zdominowany przez dwóch głównych graczy, WeWork oraz IWG, przez co klient musiał dopasować się do panującego tam stylu pracy. Od 2023 r. w samej Warszawie przybyło 11 lokalizacji oferujących prawie 4 tys. stanowisk pracy, np. Cluster Offices w budynku Sienna Center czy The Shire w kompleksie Warsaw Spire. Jeszcze w tym roku otworzą się kolejne – mówi Konrad Szaruga, ekspert CBRE.

Sektor rośnie także w stolicach regionów, np. w Krakowie w ubiegłym roku do użytku oddano na Zabłociu kolejne centrum od operatora Cluster Offices. Na rynek wszedł również nowy podmiot, Fabryczna Flex. Elastyczne miejsca pracy tego operatora zajmą cały budynek o powierzchni 12 tys. m kw. To największe centrum powierzchni typu flex w Polsce.

– Utarło się przekonanie, że biura serwisowane są przeznaczone przede wszystkim dla start-upów i firm z branży IT. Ostatnie lata pokazały jednak, że - ze względu na swoją wszechstronność - są wybierane przez podmioty z praktycznie wszystkich sektorów. Tylko w 2024 r. pomogliśmy w znalezieniu biura firmom m.in. z takich branż, jak cyberbezpieczeństwo, finanse, FMCG, logistyka, media czy nauka - wymienia Konrad Szaruga.