PZU będzie deweloperem

opublikowano: 09-01-2012, 00:00

Gigant tworzy fundusz nieruchomości, do którego włoży 0,5 mld zł. Zapoluje na biurowce i centra handlowe

PZU zaczyna poważnie inwestować w nieruchomości.

— Stworzyliśmy fundusz, do którego na razie wpłaciliśmy 150 mln zł, a docelowo będzie to 500 mln zł. Oczekuję, że fundusz, który zapada w 2019 r., przyniesie roczną stopę zwrotu netto na poziomie 8 proc. (po uwzględnieniu inflacji). Wzrost udziału nieruchomości w portfelu to jeden z elementów nowej strategii. Chcemy zainwestować w tym sektorze 3-3,5 proc. aktywów, czyli około 1,5 mld zł — mówi Ryszard Trepczyński, członek zarządu PZU odpowiedzialny za pion inwestycji.

— Na zainwestowanie mamy trzy lata, ale chciałbym, aby nastąpiło to szybciej. Właśnie zamknęliśmy pierwszą transakcję — za ponad 100 mln zł kupiliśmy biurowce na Wybrzeżu — mówi Włodzimierz Kocon, dyrektor biura sektora nieruchomości w PZU Asset Management.

Polowanie na biurowce

Oprócz gotówki fundusz PZU będzie się posiłkował kredytem. W sumie zainwestuje ponad 1 mld zł. W co?

— Interesują nas projekty generujące stabilne przepływy gotówki. Przede wszystkim dobrze zlokalizowane biurowce i centra handlowe. Nie interesują nas grunty, hotele czy budynki mieszkalne. Nasza skłonność do projektów, które wymają rozbudowy czy modernizacji, będzie większa niż dotychczas — mówi Włodzimierz Kocon. To drugi fundusz nieruchomości w historii PZU. Pierwszy powstał w lipcu 2008 r.

— Niestety, niedługo potem upadł Lehman Brothers i klimat do inwestowania w nieruchomości się popsuł. Przez rok siedzieliśmy na gotówce i patrzyliśmy, co się dzieje. Liczyliśmy, że odkupimy coś od firm, które z powodu kryzysu będą zmuszone sprzedawać to, co kupiły w czasie hossy, ale okazało się, że ceny nie spadły do poziomów adekwatnych do ryzyka. W efekcie 300 mln zł czekało i dopiero jesienią 2009 r. zamknęliśmy pierwszą transakcję — kupiliśmy magazyny pod Warszawą. 2010 r. należał już do nas — z 44 transakcji na rynku PZU zrealizowało 7. W 2011 r. zamknęliśmy sześć — mówi Włodzimierz Kocon.

W ciągu dwóch lat intensywnego inwestowania fundusz wydał 300 mln zł gotówki i drugie tyle z długu. — Kupiliśmy 6 magazynów, 3 centra handlowe i 2 biurowce. Najmniejsza nieruchomość miała wartość 20 mln zł, a największa 130 mln zł. Według ostatniej wyceny portfel wart jest 720 mln zł — mówi Włodzimierz Kocon.

Łapanie za kielnię

W tym roku PZU rozpocznie też działalność deweloperską. Nie chce, ale musi — po restrukturyzacji okazało się, że ma dużo zbędnych nieruchomości — od mieszkań i garaży przez lokale biurowe aż po duże działki, np. ponad 30 ha we Wrocławiu. — Mniejsze wystawimy na sprzedaż, a część — w tym atrakcyjne inwestycyjnie grunty wniesiemy do zamkniętego funduszu. Analiza pokazała, że większy dochód osiągniemy, ponosząc pewne nakłady inwestycyjne, niż sprzedając je w stanie, w jakim są. Trafi do niego kilkanaście nieruchomości wartych około 200 mln zł — mówi Ryszard Trepczyński. Analitycy nie widzą PZU w roli samodzielnego dewelopera.

— PZU raczej poszuka do tego partnera z doświadczeniem — mówi Paweł Kozuba, analityk Unicredit CAIB Poland. Do oceny wpływu inicjatywy na wynik potrzebują konkretów.

To musisz wiedzieć dziś rano
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
×
To musisz wiedzieć dziś rano
autor: Kamil Zatoński
Wysyłany codziennie
Kamil Zatoński
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

— Dopiero kiedy dowiemy się, jakie projekty będą realizowane, będzie można ocenić ich wpływ na wycenę spółki — mówi Iza Rokicka, analityk DI BRE. Ale pomysł inwestowania w nieruchomości się podoba. Paweł Kozub zwraca uwagę, że na koniec III kw. PZU miało ulokowane w nieruchomościach 450 mln zł. To mniej niż 1 proc. zarządzanych przez grupę aktywów.

— Podwojenie tego portfela nie wpłynie znacząco na wyniki. Będzie to kolejny mały krok w odejściu od inwestowania praktycznie wyłącznie w obligacje skarbowe — podkreśla analityk.

Konkurencja nie śpi

Zarządzający PZU są przekonani, że w tym i przyszłym roku będzie co kupować.

— To będzie wprawdzie okres spowolnienia w budowie nowych biurowców i centrów handlowych, ale zapada kilka funduszy i będą upłynniały portfel. Również deweloperzy będą pozbywać się gotowych projektów, by zebrać gotówkę i rozpocząć nowe w dołku — uważa Włodzimierz Kocon.

Ubezpieczeniowy gigant nie będzie jednak na rynku sam. Nad polskim rynkiem krąży sporo funduszy, w ubiegłym roku zainwestowały m.in. Deka Immobilien, Union Investment czy Blackstone.

— Jesteśmy największym polskim funduszem nieruchomości. Konkurujemy z zagranicznymi, ale te koncentrują się na Warszawie. My chętnie inwestujemy w całym kraju, również w mniejszych miastach, a tam oczekiwane stopy zwrotu są znacznie wyższe — mówi Włodzimierz Kocon.

Bolesne doświadczenia

PZU przez lata miało awersję do inwestycji w nieruchomości. To pokłosie afer za czasów prezesury Grzegorza Wieczerzaka. Najgłośniejsza to zakup warszawskiego biurowca Universalu przez Code, które następnie sprzedało go jeszcze tego samego dnia Metro-Projektowi. Kupujący sfinansowali je pożyczkami od PZU Życie, a kilka lat później zbankrutowali. Gigant skredytował też warszawską firmę Ares-bis (później znane jako Centrum Logistyczne Park), która kupiła biurowiec w Warszawie, by wynająć go… PZU.

Prokuratorzy dowodzili, że spółki-beneficjenci kredytów powiązane są z Wieczerzakiem i przedstawili mu zarzuty. Większość ostatecznie jednak umorzono. Za jego prezesury gigant pożyczył też pieniądze pod zastaw cukrowni we Wrocławiu. Transakcja skończyła się dla PZU nie najgorzej — spółka zbankrutowała, ale PZU przejęło atrakcyjną działkę (o której piszemy obok).

OKIEM EKSPERTA

PZU ma przewagę

TOMASZ TRZÓSŁO

szef działu rynków kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią Jones Lang LaSalle

Rynek nieruchomości w Polsce był dotychczas zdominowany przez zagraniczne fundusze emerytalne i ubezpieczeniowe, dlatego cieszy mnie, że w tym kierunku rozwija się także PZU. Ponieważ recesja w Europie jest widoczna, to przez najbliższe 2-3 lata konkurencja ze strony zagranicznych podmiotów będzie prawdopodobnie mniejsza. Na rynku jest sporo deweloperów, którzy zechcą wyjść z inwestycji, by wzmocnić pozycję gotówkową i budować kolejne biurowce czy centra handlowe. Przewagą PZU jest też większa wiedza na temat specyfiki polskiego rynku. Dlatego wierzę w powodzenie tego funduszu.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Grzegorz Nawacki

Polecane