PZU będzie deweloperem

opublikowano: 09-01-2012, 00:00

Gigant tworzy fundusz nieruchomości, do którego włoży 0,5 mld zł. Zapoluje na biurowce i centra handlowe

PZU zaczyna poważnie inwestować w nieruchomości.

— Stworzyliśmy fundusz, do którego na razie wpłaciliśmy 150 mln zł, a docelowo będzie to 500 mln zł. Oczekuję, że fundusz, który zapada w 2019 r., przyniesie roczną stopę zwrotu netto na poziomie 8 proc. (po uwzględnieniu inflacji). Wzrost udziału nieruchomości w portfelu to jeden z elementów nowej strategii. Chcemy zainwestować w tym sektorze 3-3,5 proc. aktywów, czyli około 1,5 mld zł — mówi Ryszard Trepczyński, członek zarządu PZU odpowiedzialny za pion inwestycji.

— Na zainwestowanie mamy trzy lata, ale chciałbym, aby nastąpiło to szybciej. Właśnie zamknęliśmy pierwszą transakcję — za ponad 100 mln zł kupiliśmy biurowce na Wybrzeżu — mówi Włodzimierz Kocon, dyrektor biura sektora nieruchomości w PZU Asset Management.

Polowanie na biurowce

Oprócz gotówki fundusz PZU będzie się posiłkował kredytem. W sumie zainwestuje ponad 1 mld zł. W co?

— Interesują nas projekty generujące stabilne przepływy gotówki. Przede wszystkim dobrze zlokalizowane biurowce i centra handlowe. Nie interesują nas grunty, hotele czy budynki mieszkalne. Nasza skłonność do projektów, które wymają rozbudowy czy modernizacji, będzie większa niż dotychczas — mówi Włodzimierz Kocon. To drugi fundusz nieruchomości w historii PZU. Pierwszy powstał w lipcu 2008 r.

— Niestety, niedługo potem upadł Lehman Brothers i klimat do inwestowania w nieruchomości się popsuł. Przez rok siedzieliśmy na gotówce i patrzyliśmy, co się dzieje. Liczyliśmy, że odkupimy coś od firm, które z powodu kryzysu będą zmuszone sprzedawać to, co kupiły w czasie hossy, ale okazało się, że ceny nie spadły do poziomów adekwatnych do ryzyka. W efekcie 300 mln zł czekało i dopiero jesienią 2009 r. zamknęliśmy pierwszą transakcję — kupiliśmy magazyny pod Warszawą. 2010 r. należał już do nas — z 44 transakcji na rynku PZU zrealizowało 7. W 2011 r. zamknęliśmy sześć — mówi Włodzimierz Kocon.

W ciągu dwóch lat intensywnego inwestowania fundusz wydał 300 mln zł gotówki i drugie tyle z długu. — Kupiliśmy 6 magazynów, 3 centra handlowe i 2 biurowce. Najmniejsza nieruchomość miała wartość 20 mln zł, a największa 130 mln zł. Według ostatniej wyceny portfel wart jest 720 mln zł — mówi Włodzimierz Kocon.

Łapanie za kielnię

W tym roku PZU rozpocznie też działalność deweloperską. Nie chce, ale musi — po restrukturyzacji okazało się, że ma dużo zbędnych nieruchomości — od mieszkań i garaży przez lokale biurowe aż po duże działki, np. ponad 30 ha we Wrocławiu. — Mniejsze wystawimy na sprzedaż, a część — w tym atrakcyjne inwestycyjnie grunty wniesiemy do zamkniętego funduszu. Analiza pokazała, że większy dochód osiągniemy, ponosząc pewne nakłady inwestycyjne, niż sprzedając je w stanie, w jakim są. Trafi do niego kilkanaście nieruchomości wartych około 200 mln zł — mówi Ryszard Trepczyński. Analitycy nie widzą PZU w roli samodzielnego dewelopera.

— PZU raczej poszuka do tego partnera z doświadczeniem — mówi Paweł Kozuba, analityk Unicredit CAIB Poland. Do oceny wpływu inicjatywy na wynik potrzebują konkretów.

— Dopiero kiedy dowiemy się, jakie projekty będą realizowane, będzie można ocenić ich wpływ na wycenę spółki — mówi Iza Rokicka, analityk DI BRE. Ale pomysł inwestowania w nieruchomości się podoba. Paweł Kozub zwraca uwagę, że na koniec III kw. PZU miało ulokowane w nieruchomościach 450 mln zł. To mniej niż 1 proc. zarządzanych przez grupę aktywów.

— Podwojenie tego portfela nie wpłynie znacząco na wyniki. Będzie to kolejny mały krok w odejściu od inwestowania praktycznie wyłącznie w obligacje skarbowe — podkreśla analityk.

Konkurencja nie śpi

Zarządzający PZU są przekonani, że w tym i przyszłym roku będzie co kupować.

— To będzie wprawdzie okres spowolnienia w budowie nowych biurowców i centrów handlowych, ale zapada kilka funduszy i będą upłynniały portfel. Również deweloperzy będą pozbywać się gotowych projektów, by zebrać gotówkę i rozpocząć nowe w dołku — uważa Włodzimierz Kocon.

Ubezpieczeniowy gigant nie będzie jednak na rynku sam. Nad polskim rynkiem krąży sporo funduszy, w ubiegłym roku zainwestowały m.in. Deka Immobilien, Union Investment czy Blackstone.

— Jesteśmy największym polskim funduszem nieruchomości. Konkurujemy z zagranicznymi, ale te koncentrują się na Warszawie. My chętnie inwestujemy w całym kraju, również w mniejszych miastach, a tam oczekiwane stopy zwrotu są znacznie wyższe — mówi Włodzimierz Kocon.

Bolesne doświadczenia

PZU przez lata miało awersję do inwestycji w nieruchomości. To pokłosie afer za czasów prezesury Grzegorza Wieczerzaka. Najgłośniejsza to zakup warszawskiego biurowca Universalu przez Code, które następnie sprzedało go jeszcze tego samego dnia Metro-Projektowi. Kupujący sfinansowali je pożyczkami od PZU Życie, a kilka lat później zbankrutowali. Gigant skredytował też warszawską firmę Ares-bis (później znane jako Centrum Logistyczne Park), która kupiła biurowiec w Warszawie, by wynająć go… PZU.

Prokuratorzy dowodzili, że spółki-beneficjenci kredytów powiązane są z Wieczerzakiem i przedstawili mu zarzuty. Większość ostatecznie jednak umorzono. Za jego prezesury gigant pożyczył też pieniądze pod zastaw cukrowni we Wrocławiu. Transakcja skończyła się dla PZU nie najgorzej — spółka zbankrutowała, ale PZU przejęło atrakcyjną działkę (o której piszemy obok).

OKIEM EKSPERTA

PZU ma przewagę

TOMASZ TRZÓSŁO

szef działu rynków kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią Jones Lang LaSalle

Rynek nieruchomości w Polsce był dotychczas zdominowany przez zagraniczne fundusze emerytalne i ubezpieczeniowe, dlatego cieszy mnie, że w tym kierunku rozwija się także PZU. Ponieważ recesja w Europie jest widoczna, to przez najbliższe 2-3 lata konkurencja ze strony zagranicznych podmiotów będzie prawdopodobnie mniejsza. Na rynku jest sporo deweloperów, którzy zechcą wyjść z inwestycji, by wzmocnić pozycję gotówkową i budować kolejne biurowce czy centra handlowe. Przewagą PZU jest też większa wiedza na temat specyfiki polskiego rynku. Dlatego wierzę w powodzenie tego funduszu.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Grzegorz Nawacki

Polecane