Rentujemy, założona w 2022 r. firma zarządzająca krótkoterminowym wynajmem mieszkań, planowała rozwój portfela zarządzanych nieruchomości do prawie 2 tys. w 2027 r. Przez pierwsze dwa lata prognozowała podwajanie wyniku z roku poprzedniego, czyli wzrost o 100 nowych lokali w 2023 r., o 200 w 2024 i o 400 w 2025. Od 2026 r. zakładała zwiększanie puli o 50 lokali miesięcznie, czyli 600 rocznie. Jednak 2024 r. zakończył się z portfelem 224, a nie 300 mieszkań. Rynek operatorów najmu krótkoterminowego jest dziś jeszcze rozdrobniony, ale konsoliduje się. Największy z operatorów - Renters - ma obecnie w portfelu ponad pięć tysięcy apartamentów.
– Nasze prognozy budowaliśmy, opierając się na doświadczeniach z rynku warszawskiego, na którym zaczynaliśmy działalność, i on rzeczywiście rośnie w podobnym tempie. W innych miastach nie przybywa jednak tak dużo apartamentów na wynajem – tłumaczy Adrian Barwicki, szef Rentujemy.
Zmiana kursu
W tej sytuacji firma zrewidowała swoje priorytety, stawiając bardziej na wzmacnianie jakości usług. Obecnie ocena noclegów przez gości na portalach rezerwacyjnych – 4,57 pkt na maksymalnie 5 - czyni z niej lidera rynku w tej dziedzinie. Według Adriana Barwickiego pozwoli to na pozyskiwanie nowych lokali do zarządzania przez Rentujemy przy mniejszych niż na początku nakładach na reklamę.
W 2024 r. firma zwiększyła przychody i poprawiła wynik finansowy, choć nie osiągnęła prognozowanych przychodów i zamknęła rok stratą. Przychody wyniosły niespełna 10 mln zł, a wynik - minus 50 tys. zł. Za zbyt optymistyczne projekcje odpowiadało również oparcie ich na wynikach z rynku warszawskiego.
– Na mniejsze zyski wpłynęły rosnące koszty pracy i umocnienie złotego względem euro, co miało znaczenie w przypadku gości zagranicznych. Dużą część pieniędzy przeznaczyliśmy też na ekspansję do kolejnych miast, automatyzację procesów w firmie oraz na inwestycje w nasz portal – mówi Adrian Barwicki.
Wydatki na portal Rentujemy.pl przyniosły widoczny efekt w postaci zwiększenia udziału rezerwacji przez ten kanał, co skutkuje mniejszymi opłatami za obecność na platformach OTA (Online Travel Agency) takich jak Booking.com, Kayak czy Airbnb.com. W 2023 r. rezerwacje bezpośrednie odpowiadały za 12 proc. zamawianych noclegów, a w 2024 było to już 35 proc. W całej branży rezerwacje własne rzadko przekraczają 10 proc.
Mimo przeszacowania wyników w poprzednim roku szef Rentujemy jest optymistą i prognozuje osiągnięcie w 2025 r. 20-30 mln zł przychodu.
Na celowniku Emiraty Arabskie
Najwięcej nieruchomości Rentujemy obsługuje w Warszawie – 136. Według Adriana Barwickiego rentowność można osiągnąć, mając w jednym mieście powyżej 50 lokali w zarządzaniu. Najbliższe tego poziomu są oddziały w Łodzi (35 lokali) i w Krakowie (34). W pozostałych miastach wiele jeszcze brakuje, bo we Wrocławiu firma zarządza dziewięcioma, w Gdańsku sześcioma, a w Poznaniu czterema lokalami.
– Nie planujemy wejścia do kolejnych miast w Polsce, ale raczej konsolidację i optymalizację naszych operacji w miejscach, gdzie już działamy. Nowe regiony to znacząca inwestycja, a my już jesteśmy w pięciu największych miastach; pozostałe są po prostu za małe – mówi Adrian Barwicki.
Firma przeanalizowała jednak wejście na inne rynki. Spośród Berlina, Pragi i Dubaju wybór padł na Dubaj. Decyzję tę szef Rentujemy tłumaczy dynamicznym rozwojem miasta, łagodnymi regulacjami dotyczącymi najmu oraz najniższym kosztem wejścia spośród analizowanych lokalizacji.
– Jesteśmy już w trakcie zakładania w Dubaju lokalnej spółki Rentujemy Apartment Rentals, a od 1 kwietnia chcemy być gotowi do obsługi nieruchomości na tym rynku. To dla mnie interesujące i satysfakcjonujące wyzwanie – mówi Adrian Barwicki.
Firma planuje na miejscu współpracę z lokalnymi koordynatorami oraz kontrahentami, natomiast obsługa rezerwacji, komunikacja z gośćmi, raportowanie finansowe i wypłaty dla właścicieli oraz podgląd nieruchomości na platformie Rentujemy.com będą realizowane z Warszawy. Celem Rentujemy jest osiągnięcie 50 apartamentów w zarządzaniu w Dubaju do końca 2025 r., a ofertę firma kieruje przede wszystkim do właścicieli nieruchomości ze Starego Kontynentu, którym zależy na współpracy z partnerem opierającym się na europejskich wartościach.
Inwestorów przyciąga fakt, że w Zjednoczonych Emiratach Arabskich nie ma podatku od dochodów z wynajmu – tylko w niektórych sytuacjach są wyjątki dotyczące osób prawnych. Jednak w Dubaju jest duża liczba nieruchomości gotowych do wynajęcia, a rentowność wynajmu liczona w USD waha się w granicach 4-8 proc. rocznie. Według prognoz w ciągu najbliższego roku w Dubaju trafi na rynek ponad 120 tys. nowych mieszkań, co może wkrótce przyczynić się do obniżenia czynszów i cen nieruchomości mieszkalnych. Prowizje operatorów posiadających licencję na wynajem krótkoterminowy wahają się od 10 do 15 proc. od ceny wynajmu, czyli są niższe niż w Polsce. Zapewnienie wysokiego obłożenia apartamentu na krótkie terminy też nie jest proste. W Dubaju znajduje się wiele hoteli, w których zapewnia się różnorodne udogodnienia i luksusowy serwis. To właśnie dlatego przyjeżdżający do Dubaju wybierają często hotele. Apartamenty cieszą się zaś powodzeniem przy wynajmie średnio- i długoterminowym.
Szanse i zagrożenia
W Polsce w Ministerstwie Sportu i Turystyki trwają obecnie konsultacje ustawy, która ureguluje rynek najmu krótkoterminowego.
– W projekcie jest między innymi wprowadzenie wymogu rejestracji obiektów w odpowiedniej ewidencji oraz obowiązku rejestrowania gości. Taka regulacja wyeliminuje szarą strefę w naszej branży, na czym zyskają przede wszystkim goście oraz firmy takie jak Rentujemy – mówi Adrian Barwicki.
Z drugiej strony może pojawić się zapis wymagający zgody wspólnot mieszkaniowych na prowadzenie najmu krótkoterminowego w ich obiektach.
– Taki zapis niesie ze sobą znaczne ryzyko, ponieważ wspólnoty często są podzielone i trudno im dojść do zgody na temat najmu krótkoterminowego, co w praktyce mogłoby prowadzić do faktycznego zakazu tego typu działalności – mówi Adrian Barwicki.
Szef Rentujemy ma jednak nadzieję, że ten scenariusz nie urzeczywistni się ze względu na generowane w tym segmencie przychody do budżetu państwa.
Uważam, że prawo własności jest święte i właściciel mieszkania sam powinien decydować, czy w nim mieszka, czy wynajmuje długo- czy krótkoterminowo. Z drugiej strony wynajem krótkoterminowy bywa bardzo uciążliwy: całonocne huczne imprezy, nieposegregowane śmieci, za które grożą wspólnotom kary nawet czterokrotności stawki za wywóz odpadów. Przepisy dotyczące zachowania prawa do wypoczynku, ciszy nocnej, bezpieczeństwa pożarowego czy segregowania śmieci też są prawem, ale nie sposób ich skutecznie i szybko wyegzekwować. Policja wzywana w nocy na interwencje często jest bezradna, często też poprzestaje na udzieleniu upomnienia, które nic nie daje. Droga sądowa jest długa i kosztowna.
W ustawie o własności lokali artykuł 16 przewiduje możliwość licytacji lokalu właściciela, który uporczywie łamie regulamin wspólnoty mieszkaniowej, ale też można go egzekwować tylko na drodze sądowej. Tymczasem, gdyby zarządy wspólnot mieszkaniowych miały prawo nakładania na mocy podjętych uchwał kar porządkowych na takich właścicieli, nie byłaby tu potrzebna ani policja, ani sądy. Przy okazji skończyłoby się wystawianie gabarytów na klatkach schodowych czy gromadzenie rzeczy w garażach, za które straż pożarna nakłada kary na zarządy wspólnot, a nie na tych, którzy się tego dopuszczają.