W rok w największych polskich miastach ceny mieszkań wzrosły w wysokim tempie jednocyfrowym lub nawet w dwucyfrowym — wynika z danych firmy JLL, opartych na informacjach z trzeciego kwartału 2019 r. Najmocniej w górę — o 14 proc. — poszły ceny ofertowe w Krakowie, który przeżywa katastrofę podażową, mówi Katarzyna Kuniewicz z JLL. — W dwa lata oferta spadła z 10 do 6 tys. mieszkań. Nie da się sprzedawać więcej, jeśli nie ma z czego wybierać — mówiła szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL na konferencji „Polski Rynek Nieruchomości”, zorganizowanej przez firmę Nowy Adres.
Efekt niskiej bazy
W innych dużych miastach popyt też przekracza podaż, która jest niższa w porównaniu z najlepszymi latami. W III kwartale deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o 3 proc. mniej mieszkań niż w II kwartale, a sprzedało się ich o 6 proc. więcej. W sumie na największych rynkach w ofercie jest ponad 50 tys. mieszkań, ale w Warszawie oferta spadła poniżej 17 tys.
— Trzeci rok z rzędu liczba mieszkań sprzedanych jest większa od wprowadzanych do sprzedaży. Dynamika sprzedaży w III kwartale wyniosła co prawda 13 proc. r/r, i była to pierwsza dodatnia dynamika od siedmiu kwartałów, tyle że trzeci kwartał 2018 r. był najgorszym kwartałem sprzedażowym w ostatnich latach. Mieliśmy więc efekt niskiej bazy — mówi Katarzyna Kuniewicz.
Z danych szacunkowych JLL wynika, że wartość sprzedanych mieszkań (średni metraż przemożony przez średnią cenę) po trzech kwartałach pobiła już rekord z analogicznego okresu 2017 r. i wynosi 21,5 mld zł. Wzrost cen mieszkań zrekompensował więc spadek sprzedaży obserwowany od dwóch lat — a właśnie w 2017 r. (jesienią) przyjęto ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Celem jej powstania jest „tworzenie warunków do zwiększenia dostępności mieszkań, podejmowanie działań mających na celu realizację inwestycji mieszkaniowych, tworzenie warunków ułatwiających powstawanie mieszkań gminnych, rozwój budownictwa czynszowego”. Zasoby gruntów należących do skarbu państwa mają być wykorzystywane do realizacji programu Mieszkanie+. Idzie z tym jak po grudzie, szybciej efekty dostrzegalne są natomiast na rynku komercyjnym — deweloperzy mają mniejsze możliwości zakupu gruntów, budują mniej, a przy wysokim popycie oznacza to windowanie cen mieszkań. Nie zanosi się na to, by z dostępnością gruntów coś się zmieniło, co jest dobrą wiadomością dla inwestujących w mieszkania.
— Drugi kwartał z rzędu sprzedaż jest większa od wprowadzeń do sprzedaży. Mieszkania są coraz bardziej przebrane. Jeśli deweloperzy mieliby możliwość wprowadzania nowych ofert, to ceny nie rosłyby tak szybko. Problemem jest dostępność gruntów dla deweloperów. Mocno cierpimy na brak dostępu do gruntów, które są w dyspozycji skarbu państwa — mówi Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jak przyznaje, deweloperzy wykorzystują sytuację, by zwiększyć marże, ale nie rosną one tak szybko, jak rosną ceny — ze względu na rosnące koszty robocizny, materiałów budowlanych i gruntów. Jeśli do tej listy dodać realnie znacznie wyższe niż kilka lat temu dochody Polaków, to fundamenty ryku mieszkaniowego można bez cienia wątpliwości określić jako solidne, uważa dr Jacek Furga, szef centrum AMRON, monitorującego branżę. Jego zdaniem przed ponad dekadą hossa miała czysto spekulacyjny charakter, tym razem jest inaczej.
— Nie dostrzegam jakiegoś szczególnego powodu, dla którego ceny miałyby się zatrzymać — mówi Jacek Furga.
Specjalista podkreśla, że Polaków stać na branie kredytów hipotecznych, których wartość wyniesie w tym roku według prognoz rekordowe 62 mld zł.
— Potrzeby mieszkaniowe nadal są niezaspokojone. W ciągu 15 lat 3 mln osób przemieści się z małych miejscowości do dużych miast, a jeszcze jest przecież fala imigrantów — Polacy, którzy będą wracać, a także ci, którzy przybywać będą z zagranicy. Mieszkań będzie więc zapewne brakowało. W 2008 r. rynek miał się świetnie, wszyscy byli zadowoleni i gdyby nie kryzys subprime w Stanach Zjednoczonych, to pewnie rozwijalibyśmy się wtedy jeszcze spokojnie przez rok, dwa lata dłużej, dochodząc do obecnego poziomu ceny. Teraz nasze dobre samopoczucie utrzyma się dopóty, dopóki nie wydarzy się coś złego za granicą. To tam należy szukać potencjalnych ognisk zapalnych kryzysu — uważa szef Centrum AMRON.
Deweloper się wyżywi
Katarzyna Kuniewicz różnicę między hossą z poprzedniej dekady a obecną dostrzega w tym, że wówczas deweloperzy chcieli wprowadzać do sprzedaży dużo mieszkań, mimo sygnałów o spowalniającym popycie, a po 2017 r. tak się nie stało, głównie z powodu decyzji rządu o stworzeniu KZN.
— Rynek jest uzależniony od regulacji. Gdyby mógł normalnie działać, to podaży nic by nie przeszkadzało. Efekt jest jednak taki, że podaż maleje, a popyt rośnie, co skutkuje tym, że ceny rosną. Moim zdaniem nie ma powodu, by ceny ofertowe spadły w ciągu najbliższych trzech lat. Cena 11 tys. za metr kw. w Warszawie [obecnie to 10,4 tys. zł — red.] też nie będzie zaskoczeniem, bo zawsze znajdą się klienci gotowi tyle zapłacić — mówi Katarzyna Kuniewicz.
Jej zdaniem koniunktura będzie dobra także dlatego, że nie ma obecnie dobrej alternatywy dla inwestycji w nieruchomości. Grzegorz Kiełpsz spodziewa się wolniejszego rozwoju rynku, ale nie obawia o niedobór gruntów.
— Zaskoczyła nas polityka zablokowania sprzedaży gruntów przez rząd, bo pod program Mieszkanie+ aż tyle ziemi nie jest potrzebne, ale dajemy sobie jakoś z tym radę. Będziemy szukać nowych rozwiązań. Może szybciej będzie się odnawiała tkanka budowlana w centrach nowych miast? — zastanawia się Grzegorz Kiełpsz.
Trochę piasku w tryby machiny rynkowej sypnąć mogą banki, które szykują się na spowolnienie gospodarcze, ograniczając zdolność kredytową klientów.
— Drugą tendencją jest obniżanie LTV, czyli de facto podnoszenie wymaganego wkładu własnego. Konsekwencją będzie niższa średnia wielkość kredytu — mówi Paweł Przybyłek, dyrektor departamentu produktów kredytowych w mBanku.
Bartłomiej Marzec z Open Finance zaznacza, że zmiana polityki kredytowej banków dotyczy jednak tylko segmentu klientów, którzy mają 10-procentowy wkład własny.
— W tym przypadku marże i wymogi rzeczywiście rosną, w pozostałych segmentach nie dostrzegamy jednak istotnych zmian — mówi Bartłomiej Marzec.