Duzi gracze nie wstrząsną rynkiem najmu

opublikowano: 22-10-2019, 22:00

Właściciele mieszkań na wynajem nieprędko będą musieli się mierzyć z konkurencją inwestorów instytucjonalnych. Zysków nie podbierze im też państwo — przynajmniej na razie

Pięć tysięcy mieszkań na wynajem w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi wybuduje spółka Resi-for-Rent, w którą zaangażowani są Griffin i Echo. Będzie to pierwsza w Polsce platforma mieszkań na wynajem i wiele wskazuje na to, że jedna z niewielu w najbliższych latach, uważają eksperci. Wszystko dlatego, że duzi zagraniczni inwestorzy nie schylają się po drobnicę, a rodzimi deweloperzy mają tylu chętnych na mieszkania wśród klientów indywidualnych, że nie są w stanie przedstawić oferty na 1-2 tys. mieszkań.

BIAŁY KRUK: Spółka Res-for-Rent buduje na terenie dawnych Browarów Warszawskich mieszkania na wynajem. W całej Polsce chce ich mieć za 4 lata co najmniej 5 tys. Taki rozmach inwestora instytucjonalnego w tym segmencie to na razie nad Wisłą wyjątek.
Wyświetl galerię [1/2]

BIAŁY KRUK: Spółka Res-for-Rent buduje na terenie dawnych Browarów Warszawskich mieszkania na wynajem. W całej Polsce chce ich mieć za 4 lata co najmniej 5 tys. Taki rozmach inwestora instytucjonalnego w tym segmencie to na razie nad Wisłą wyjątek. Fot. Marek Wiśniewski

— Takie portfele to białe kruki — mówił Jan Dziekoński, prezes Mzuri Investments, w debacie „Meandry rynku najmu”, która odbyła się na konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy, zorganizowanej przez portal Nowyadres.pl. To dobra wiadomość dla wynajmujących, bo oznacza, że nieprędko zderzą się z podażą potencjalnie tańszych mieszkań zarządzanych przez profesjonalnych operatorów.

— Trudno oczekiwać szybkiego wejścia inwestorów instytucjonalnych, tak jak stało się to na rynku biur czy centrów handlowych. Największa bariera to brak produktu. Inwestor, który chce wejść na polski rynek, oczekuje, że ktoś dostarczy mu tysiąc, dwa, a może nawet 5 tys. mieszkań. Takich ofert w Polsce jest niewiele — mówi Dariusz Węglicki, residential investment manager w firmie Catallan Real Estate, inwestującej na rynku nieruchomości.

— Nad Wisłą rzeczywiście nie mamy takich portfeli mieszkań, które byłyby gotowe do wynajęcia. Jest problem, żeby stworzyć taki produkt szyty na miarę, bo inwestorzy chcieliby wynająć na osiedlu cały budynek, który nie będzie częścią wspólnoty. Deweloper nie ma tego w ofercie i często nie chce mieć — dodaje dr Maximilian Mendel, Head of Residential Investment w firmie doradczej JLL Poland.

Zdaniem Dariusza Węglickiego do rozwoju instytucjonalnego najmu przyczyniłoby się się osłabienie sprzedaży na rynku pierwotnym klientom indywidualnym. Na to się jednak nie zanosi, bo popyt na wielu rynkach przekracza podaż i deweloperzy nie mają problemu z upłynnieniem zapasów po wysokich cenach.

— Przydałaby się też zmiana perspektywy samych deweloperów, którzy mogliby pomyśleć o budowie drugiej nogi biznesu — mówi Dariusz Węglicki.

Jego zdaniem do barier wejścia na polski rynek można zaliczyć też kwestię walutową (czynsze w Polsce pobierane są zwykle w złotych, inwestorzy są natomiast głównie ze strefy euro; wymusiłoby to na nich potrzebę zabezpieczania ryzyka walutowego) oraz postrzeganie Polski.

— Na każdym spotkaniu otrzymuję pytania, czy Polska jest krajem stabilnym i przyjaznym inwestorom z punktu widzenia prawa, podatków i nastawienia państwa. Czasem inwestorzy mają po prostu ciekawszy wybór. Zwłaszcza że na polskim rynku ze względu na niedobór portfeli mieszkań inwestycja wymagałaby od nich większego zaangażowania we współpracą z deweloperem niż samo tylko wyłożenie gotówki i wynajęcie zarządcy — dodaje ekspert.

Według Jana Dziekońskiego strukturę najemców na rynku mogą zmienić nowe regulacje prawne, np. o zamkniętych rynkach powierniczych, które spowodują, że część słabszych kapitałowo deweloperów zostanie zmuszona do poszukania finansowania u inwestorów instytucjonalnych.

Bez ograniczeń

Dla tej grupy inwestorów polski rynek jest atrakcyjny, bo nie ma na nim żadnych regulacji dotyczących wysokości czynszów. W Berlinie w ostatnich dniach lokalny rząd uzgodnił projekt ustawy wprowadzający pięcioletni zakaz podnoszenia czynszów za wynajmowane mieszkania. Podobne rozwiązania znane są także m.in. we Francji i Skandynawii.

— W Polsce przeciętny najemca płaci za wynajem około 40 proc. przychodu, w Niemczech około 30 proc., ale ludzie to akceptują. Może pojawią się pomysły, aby to regulować, ale myślę że będzie to w raczej w ramach jakiegoś rządowego programu, np. Mieszkanie+ — mówi Dariusz Węglicki. Jan Dziekoński uważa, że kwestia ta na razie nie jest problemem politycznym, bo najemcy mieszkań to na razie zbyt mały elektorat.

251dc9e0-90f6-11e9-bc42-526af7764f64
To musisz wiedzieć dziś rano
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
To musisz wiedzieć dziś rano
autor: Kamil Zatoński
Wysyłany codziennie
Kamil Zatoński
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

— To problem około 1 mln gospodarstw domowych, w tym spora cześć to imigranci, którzy i tak nie głosują. W Niemczech 40 proc. mieszkań jest wynajmowanych na zasadach komercyjnych, dlatego jest to tam temat bardziej polityczny, ważny dla wyników wyborów — dodaje Jan Dziekoński. Jak przyznaje, w firmie, którą kieruje, nie ma na razie problemu z podnoszeniem stawek najmu przy odnawianiu umów.

— Dochody z 500+ i wyższa płaca minimalna to czynniki, które podnoszą ceny najmu, zwłaszcza w najniższym segmencie rynku — mówi szef Mzuri Investments. Firma ta miesięcznie przejmuje około 100 mieszkań pod zarząd. Ma ich w portfelu już około 5 tys.

— Od powstania w 2009 r. właściwie nie było roku, w którym nie było coraz lepiej. Osób, które wchodzą na rynek najmu, jest dużo. Nie jest to tylko kwestia taniego finansowania, bo niskie są stopy procentowe, a kredyt jest dostępny, bo większość klientów finansuje zakupy gotówką — mówi Jan Dziekoński.

Według danych NBP na rynku pierwotnym aż trzy czwarte kupujących sięga tylko do własnego portfela lub co najwyżej w niewielkim stopniu posiłkuje się kredytem. Podobnie jest na rynku wtórnym, a połowa zakupów ma cel inwestycyjny.

— Inwestowanie w wynajem stało się dość modne. Zwroty z najmu mieszkań spadły jednak w ciągu dziesięciu lat z 6-8 proc. do 5-7 proc. Jednak wzrost cen mieszkań nie odstrasza, bo czynsze mimo wszystko w ślad za tym rosną. Zainteresowanie jest bardzo duże, przede wszystkim właśnie ze strony klientów gotówkowych. „Progiem bólu” jest 300-400 tys. zł — mówi Jan Dziekoński.

Przymusowa alternatywa

Kwota, z którą można zaistnieć na rynku najmu, będzie się jednak systematycznie obniżać dzięki rozwojowi innych form inwestowania — jak inwestowanie grupowe. Eksperci nie mają jednak wątpliwości, że to tylko „proteza” w sytuacji, gdy nie rozwinął się rynek REIT-ów, czyli instytucji wspólnego inwestowania w nieruchomości, które są w obrocie giełdowym i są nadzorowane przez instytucje państwowe.

— REIT-y to sprawa polityczna. Dopóki były potrzebne państwu, to się o nich mówiło. REIT-y spowodowałyby, że ludzie by inwestowali w produkty sprawdzone — mówi Dariusz Węglicki.

— REIT to wehikuł odpowiedni zwłaszcza dla drobnych ciułaczy — tych, których nie stać nawet na małą kawalerkę w Katowicach czy Łodzi. Nasze spółki rentierskie kopiują mniej więcej konstrukcję REIT, koncentrują się na najmie, wypłacają zysk, wewnętrznie różnią się strategiami. Myślę jednak, że nawet jeśli pojawią się REIT-y, to crowdfunding będzie i tak istniał, tak jak na Zachodzie, jako sposób na inwestycję w deweloperkę. Nawet ktoś, kto ma małą sumę, może partycypować w zyskach — mówi Jan Dziekonski.

Jak zaznacza, zaletą crowdfunfingu jest możliwość zbudowania społeczności, dzięki czemu przekonanie inwestora do konkretnej strategii jest łatwiejsze i możliwe. To nieocenione szczególnie w przypadku niszowych inwestycji. Problemem finansowania społecznościowego pozostaje jednak wtórny obrót udziałami — wyjście z inwestycji jest utrudnione i zwykle wymaga samodzielnego znalezienia kupującego.

Sprawdź program warsztatu "Kontrakty budowlane", 11-12 grudnia 2019, Warszawa >>

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Zatoński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu