S&P Global Ratings zrewidowała swoje oczekiwania dotyczące sprzedaży nieruchomości w Chinach, prognozując, że w bieżącym roku sprzedaż na rynku pierwotnym zmniejszy się o 10–14 proc. Jeszcze kilka miesięcy wcześniej agencja zakładała, że w 2026 roku spadek wyniesie jedynie 5–8 proc., co pokazuje skalę pogorszenia sytuacji.
Zdaniem S&P problem ma charakter systemowy. Kryzys jest na tyle głęboki, że jedynym podmiotem zdolnym do realnego ograniczenia nadwyżki podaży pozostaje państwo. Choć rząd mógłby wykupywać niesprzedane mieszkania i przeznaczać je na cele społeczne, dotychczasowe działania są rozproszone i niewystarczające.
Nadpodaż mieszkań blokuje odbicie rynku
Jeszcze kilka lat temu sektor nieruchomości odpowiadał za ponad jedną czwartą chińskiej gospodarki. Dziś jego znaczenie gwałtownie maleje. W ciągu czterech lat roczna sprzedaż mieszkań spadła o połowę, co jest efektem zarówno polityki władz, jak i zmiany nastrojów konsumenckich. Represje Pekinu wobec nadmiernie zadłużonych deweloperów zahamowały inwestycje finansowane kredytem, a popyt na nowe domy nie powrócił do wcześniejszych poziomów.
Mimo ostrzeżeń ekonomistów przed nadmierną zabudową, deweloperzy przez lata kontynuowali budowę. W rezultacie rynek odnotował już szósty z rzędu rok wzrostu liczby ukończonych, lecz niesprzedanych mieszkań. Ta nadpodaż skutecznie blokuje możliwość szybkiego ożywienia i wywiera trwałą presję na ceny.
Ceny mieszkań dalej w dół, zaufanie kupujących słabnie
Analitycy S&P oceniają, że nadmiar mieszkań na rynku pierwotnym przełoży się w tym roku na kolejny spadek cen o 2–4 proc., po podobnym zniżkowym trendzie w roku ubiegłym. Malejące ceny podkopują zaufanie nabywców, którzy wstrzymują decyzje zakupowe, licząc na dalsze obniżki. Powstaje w ten sposób mechanizm samonapędzający kryzys, z którego – jak podkreśla agencja – bardzo trudno się wydostać.
Wielkie miasta tracą odporność na kryzys
Szczególne zaniepokojenie budzi sytuacja w największych chińskich metropoliach.
Z danych S&P wynika, że Pekin, Kanton i Shenzhen zanotowały w minionym roku spadek cen nieruchomości o co najmniej 3 proc. Na tym tle wyjątkiem pozostaje Szanghaj, gdzie ceny wzrosły o 5,7 proc. w 2025 roku w porównaniu z 2024 rokiem.
Presja na deweloperów i ryzyko obniżek ratingów
Kryzys będzie się stopniowo pogłębiał przez cały 2025 rok. Jeszcze w maju S&P prognozowała spadek sprzedaży nowych domów o 3 proc., by w październiku podnieść tę wartość do 8 proc. Ostatecznie sprzedaż skurczyła się o 12,6 proc., osiągając poziom 8,4 biliona juanów, czyli mniej niż połowę wyniku z 2021 roku, kiedy wynosiła 18,2 biliona juanów.