Zarządzający funduszami nieruchomościowymi Savills Investment Management (SIM) nie zdołał uniknąć skutków pandemii - w 2020 r. dokonał zakupów za 1,7 mld EUR, czyli o 500 mln EUR mniej niż rok wcześniej. Zmniejszyła się też liczba transakcji - z 81 do 74. SIM tłumaczy, że międzynarodowe statystyki popsuła mu ograniczona podaż odpowiednich aktywów i trudności w przemieszczaniu się po świecie. Z tych statystyk wyłamała się jednak Polska.
Po raz pierwszy aktywa kupione nad Wisłą stanowiły blisko 1/4 światowych zakupów SIM. Zarządzane przez firmę fundusze kupiły u nas nieruchomości warte 430 mln EUR, przekraczając plan o ponad 40 proc.
– Możemy być dumni z polskich wyników. Jeszcze w lutym 2020 r. zakładaliśmy powtórzenie skali zakupów z 2019 r., czyli na poziomie ok. 300 mln EUR. Mimo pandemii, zwiększyliśmy jednak polski portfel aż o 430 mln EUR - i to kupując wyłącznie obiekty magazynowo-przemysłowe – mówi dyrektor Piotr Trzciński, odpowiedzialny w SIM za inwestycje w Polsce.
Firma idzie za ciosem - ostatnio za 65,5 mln EUR kupiła w imieniu klienta z Korei Południowej magazyn o powierzchni 101 tys. m kw. w Strykowie pod Łodzią, wynajęty w całości przez Castoramę. Nie zamierza na tym poprzestać, ale unika prognozowania, bo pandemia zmieniła reguły gry. Zdaniem Piotra Trzcińskiego w tym roku jest zbyt wiele niewiadomych, by wyznaczać konkretne cele zakupowe.
Chmura w magazynie
Po pierwsze - przybyło chętnych, także na obiekty jeszcze nieukończone i nie w pełni skomercjalizowane. To skutek zwiększonej konkurencji wśród kupujących, która zderza się z ograniczoną podażą.
– Graczy, którzy za odpowiednią cenę wejściową będą finansowali budowę takich obiektów i podzielą się ryzykiem wynajmu z deweloperem, jest znacznie więcej niż kiedyś. Są to również podmioty, które wcześniej nie inwestowały w magazyny, zwłaszcza o znacznej wartości – mówi Piotr Trzciński.
Relokowanie kapitału z innych segmentów rynku do logistyki przyczynia się do wzrostu cen, a to przekłada się na rentowność inwestycji. W przypadku magazynów multi-let (duże obiekty z wieloma najemcami) stopy kapitalizacji (stosunek rocznego dochodu z nieruchomości do ceny nabycia) zmniejszyły się z 6 proc. w 2019 r. do 5,5 proc. w 2020 r. W przypadku projektów typu BTS (z ang. built to suit, czyli budowane na potrzeby konkretnego odbiorcy) stopy były jeszcze niższe. Na przykład w 2020 r. w dwóch transakcjach GLL, dotyczących wynajętych na 10 lat obiektów Amazona, stopa kapitalizacji wyniosła około 4 proc.
Zwiększone zainteresowanie inwestycjami magazynowymi wynika z dobrych perspektyw logistyki, związanych m.in. z dynamicznym wzrostem rynku e-commerce i zmianami w łańcuchach dostaw. Równie optymistyczne widoki na przyszłość ma inny podsegment rynku nieruchomości - centra danych. Plany stworzenia gigantycznych serwerowni w Polsce ogłosili m.in. tacy giganci jak Microsoft i Google. Tymczasem na rynku brakuje odpowiednich obiektów, o czym świadczy m.in. fakt, że w 2020 r. SIM wynajął jednemu z największych na świecie operatorów centrów danych... magazyn pod Warszawą.
– Tego typu najemcy są pożądani ze względu na duże inwestycje, jakie ponoszą na dostosowanie obiektu do własnych, specyficznych potrzeb. Z tego powodu długość najmu może sięgać nawet 15-20 lat – tłumaczy Piotr Trzciński.
Wschód poszedł na Zachód
Aktywność SIM na polskim rynku nieruchomości nie ogranicza się do logistyki. Firmę nadal interesują biurowce. Ich ceny spadły wskutek pandemii, co podniosło stopy kapitalizacji w najlepszych budynkach z ok. 4,5 proc. w 2019 r. do 4,75-5 proc. obecnie. Zarządzane przez SIM fundusze mają w portfelu stołeczny kompleks Gdański Business Center w Śródmieściu i Marynarska Point 1 na Mokotowie. Piotr Trzciński nie wyklucza zakupu kolejnych biurowców - firma ma kapitał na obiekty w Warszawie. Menedżer zaznacza, że obecnie w tym segmencie aktywni są głównie inwestorzy europejscy.
– W porównaniu z sytuacją sprzed dwóch lat nastąpiła znacząca zmiana. Kapitał azjatycki jest chwilowo w odwrocie. Część funduszy, z którymi współpracujemy, uważa, że ceny nieruchomości biurowych w Polsce są zbyt wysokie, biorąc pod uwagę wpływ pandemii i związaną z tym niepewność na rynku, a także stawki obowiązujące w Europie Zachodniej – mówi Piotr Trzciński.
Piotr Szafarz, szef zespołu prawa nieruchomości CEE w kancelarii Dentons, zaznacza, że inwestorzy z Azji celują w obiekty typu prime, których ceny są największe, a stopy zwrotu wyśrubowane.
– Przy takich spektakularnych zakupach kluczowa dla inwestorów jest stabilna perspektywa przepływów finansowych, nieco zakłócona od wybuchu pandemii. Dlatego ostatnio fundusze wybierają dojrzałe rynki w Europie, takie jak Londyn, które znają lepiej. Wierzę jednak, że Warszawa wróci na mapę spektakularnych transakcji biurowych – być może jeszcze w tym roku - mówi Piotr Szafarz.
Ekspert podkreśla, że inwestorzy będą mieli do wyboru wiele budynków wynajętych firmom z bardzo dobrymi perspektywami, w szczególności w nowym centrum biznesowym, tj. rejonie Ronda Daszyńskiego i kwartale Żelazna - Grzybowska - Towarowa - Prosta.