Rynek nieruchomości zdaje się nie zauważać trwającej pandemii koronawirusa. Oczekujący przecen nie doczekali się ich. Wręcz przeciwnie – stawki systematycznie rosną. Mimo to mieszkania sprzedają się wręcz na pniu.
- W ostatnich miesiącach znacznie wzrósł ruch na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Największe zapotrzebowanie jest na małe, dwupokojowe mieszkania. W centrum Warszawy ceny takich lokali osiągnęły obecnie poziom około 17-18 tys. za m kw. w starym budownictwie, a w nowym - nawet powyżej 20 tys. za m kw. Jest to spowodowane w dużej mierze bardzo niską podażą w najlepszych lokalizacjach – mówi Aleksander Skirmuntt, menedżer w firmie Maxon Nieruchomości.
Stolica nie jest wyjątkiem - w Gdańsku mieszkania dwupokojowe zostały niemal wyprzedane.
Z obserwacji eksperta wynika, że dużym zainteresowaniem cieszą się także mieszkania czteropokojowe, co jest nowym zjawiskiem, spowodowanym bezpośrednio pandemią. Wiele osób uznało, że potrzebuje dodatkowego pokoju do pracy, a zapowiedzi kodeksowego uregulowania pracy zdalnej wzmogły ten trend. Kupujący to nie tylko osoby zaspokajające własne potrzeby mieszkaniowe, ale też inwestorzy, którzy chcą w ten sposób ochronić kapitał przed wzrastającą inflacją i niskimi stopami procentowymi.
Niezmienny kierunek
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w lutym br. ceny ofertowe mieszkań w 16 największych miastach Polski ( Białymstoku, Bydgoszczy, Częstochowie, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Lublinie, Poznaniu, Radomiu, Sosnowcu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie i Wrocławiu) wzrosły o 6,6 proc. r/r. Nie jest to wzrost tak dynamiczny jak przed pandemią (od lutego 2019 r. do lutego 2020 r. stawki zwiększyły się średnio o 16 proc.), nic jednak nie wskazuje na to, by w najbliższej przyszłości trend zmienił kierunek.
W dziewięciu spośród szesnastu badanych miast ceny osiągnęły najwyższe wartości w historii.
- Co ciekawe są w tej grupie największe miasta w Polsce, w których pandemia mocno dotknęła rynek najmu. Dla przykładu w Warszawie średnia cena metra kwadratowego wzrosła do 11,2 tys. zł za m kw., w Krakowie do 9,6 tys. zł, a we Wrocławiu do blisko 8,6 tys.. Z kolei w Gdańsku nowy rekord to niemal 10 tys. zł. Pozostałe miasta, w których pojawiły się rekordowe stawki, to Bydgoszcz, Gdynia, Lublin, Radom i Szczecin – podsumowuje Jarosław Sadowski.
W ocenie Aleksandra Skirmuntta część osób wycofała w ostatnim czasie oferty sprzedaży, uznając, że jest ona obecnie nieopłacalna. Ograniczenie podaży to kolejny impuls do wzrostu cen.
Mariola Żak, dyrektor marketingu i sprzedaży w firmie Aurec Home, prognozuje wzrost cen w bieżącym roku o 3-4 proc. - podaje Dompress.pl. Zdaniem ekspertki rosnące stawki to nie tylko efekt zwiększonego popytu, ale też wzrostu dochodów i cen materiałów budowlanych. W opinii Zbigniewa Juroszka, prezesa Atalu, istotnym czynnikiem są też trudności administracyjne, z którymi boryka się branża budowlana (m.in. czas uzyskiwania pozwoleń na budowę), oraz rosnące koszty prowadzenia inwestycji.
Topniejące zasoby
Wkrótce problemem może stać się liczba mieszkań dostarczanych na rynek. Według raportu „Bariery i możliwości branży deweloperskiej”, autorstwa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w minionym roku deweloperzy przekazali do użytkowania 143,8 tys. lokali (spośród 222 tys.). Z prognoz wynika, że w 2021 r. ta liczba spadnie, jednak wciąż będzie duża. W dłuższej perspektywie natomiast kluczowym problemem będą wyczerpujące się zasoby gruntów do zabudowy. Tymczasem zapotrzebowanie na nowe mieszkania jest bardzo duże.
„Na koniec 2020 r. wskaźnik [liczby - red.] mieszkań na 1000 mieszkańców wynosił w Polsce ok. 386 (...), przy średniej unijnej wynoszącej ok. 435. Narodowy Plan Mieszkaniowy zakłada osiągnięcie średniej unijnej do 2030 r. Byłoby to możliwe przy utrzymaniu (...) produkcji na poziomie 220 tys. mieszkań rocznie dla najbliższej dekady” – podsumowuje Polski Związek Firm Deweloperskich.
Kolejka po kredyt
Miniony rok był fatalny dla rynku najmu nieruchomości. Mimo to, według obliczeń Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expandera, w większości zbadanych miast koszty najmu są nadal wyższe niż rata kredytu na takie samo mieszkanie.
- Skrajnym przypadkiem są Katowice, gdzie rata jest o 380 zł niższa niż koszt najmu. Warto jednak dodać, że różnice są zauważalnie mniejsze niż przed rokiem. Dla przykładu w Sosnowcu było to aż 450 zł, a teraz 277 zł. Ciekawy jest też przypadek Krakowa, gdzie przed rokiem rata była o 116 zł niższa niż koszt najmu, a obecnie to najmem jest o 62 zł tańszy. W tym porównaniu należy uwzględnić dodatkowo konieczność wpłacenia 10 proc. wartości mieszkania przy jego zakupie na kredyt hipoteczny – mówi Jarosław Sadowski.
Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w marcu zainteresowanie hipoteką wzrosło wartościowo o blisko 37 proc. r/r.
- Popyt na kredyty mieszkaniowe odpalił i jest wyższy od szczytu trendu wzrostowego z lutego 2020 r. [ostatniego miesiąca sprzed pandemii - red.]. Po serii ujemnych odczytów z okresu marzec–sierpień 2020 oraz listopada 2020 mamy bardzo wysoki dodatni odczyt w tym roku. Wartość indeksu w porównaniu do lutego 2021 r. wzrosła aż o 19,7 pkt proc. – informuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.
W ostatnim miesiącu o kredyt hipoteczny wnioskowało łącznie 56,07 tys. osób - 35 proc. więcej r/r i o 19 proc. m/m, co oznacza, że przeciętna wartość kredytu, o który wnioskowano, nieznacznie wzrosła.
