Trudne oczekiwania najemców

Magazyny Deweloperzy muszą sprostać coraz większym wyzwaniom. Najtrudniejsze płyną z firm produkcyjnych i e-commerce

Dostosowanie powierzchni magazynowych do potrzeb konkretnego klienta jest coraz ważniejszym elementem pracy deweloperów, z uwagi na zwiększający się udział w rynku inwestycji typu BTS (built-to-suit), czyli magazynów budowanych na zlecenie odbiorcy.

ROZMACH
Zobacz więcej

ROZMACH

Europejskie Centrum Logistyki i Rozwoju ILS w Zakroczymiu kryje na 45 tys. mkw. system taśmociągów o łącznej długości 11 km, połączony z dwoma sorterami. Fot. Marek Wiśniewski

— Magazyn staje się najważniejszym elementem w wypracowywaniu pozycji konkurencyjnej (szczególnie w branży e-commerce) i inwestycją na wiele lat, co sprawia, że klienci oczekują od deweloperów rozwiązań najwyższej jakości — tłumaczy Błażej Ciesielczak, dyrektor regionalny na Europę Środkowo-Wschodnią, Goodman.

Również Maciej Krawiecki, dyrektor ds. najmu w 7R, uważa, że jedną z najbardziej wymagających branż jest e-commerce. Przystosowane do szybkiej dystrybucji budynki dla tych klientów są wyposażone w sortery, większą niż standardowo liczbę doków oraz antresole umożliwiające powiększenie przestrzeni do składowania towarów i przyspieszenie kompletacji towarów niepełnopaletowych.

— Trudne do spełnienia oczekiwania wynikają przede wszystkim z restrykcji przy zabezpieczeniach antresoli. Przy tego typu instalacjach wymagane są m.in. specjalne systemy tryskaczy, dźwiękowe systemy ostrzegania i alarmowania pożarowego, a niekiedy również wzmocnienie posadzki — wylicza Maciej Krawiecki.

Wymagający są także klienci z branż FMCG, spożywczej i farmaceutycznej. Według Marka Dobrzyckiego, dyrektora zarządzającego Panattoni Europe, niektórzy oczekują np. czterech stref chłodnych, a w każdej musi być inna temperatura. Aby zrealizować taką inwestycję, trzeba przygotować budynki — musi być inna izolacja dachu, ścian i posadzek, a czasem nawet słupów.

— Na specyficzne potrzeby przedsiębiorstw z tych sektorów wpływa duża rotacja towarów i konieczność tworzenia odpowiednich warunków do ich przechowywania. Dla wyrobów opakowanych niezbędny jest magazyn suchy. Pozostałe towary przechowywane są w specjalnych komorach o regulowanej temperaturze i wilgotności. Takie rozwiązania wprowadziliśmy m.in. dla firmy Żabka Polska — tłumaczy Bartosz Michalski, dyrektor developmentu w firmie Segro.

Hale przemysłowe

Jak podkreśla Marek Dobrzycki, najwięcej pracy jest jednak przy budowie obiektów produkcyjnych. Wiąże się z dużą szczegółowością przed podpisaniem umowy — specyfikacje mają często po kilkadziesiąt stron, do tego dochodzą zaawansowane layouty obiektów i sprawdzanie norm branżowych.

— Obiekty zawsze są przygotowywane według specjalnych oczekiwań najemcy. Musimy, na każdym etapie projektowania i budowy, ściśle z nim współpracować, m.in. w zakresie liczby doków załadunkowych, siatki słupów, jakości posadzki dostosowanej np. do wprowadzania wózków indukcyjnych, autonomicznych itp., by obiekt spełniał wszystkie oczekiwania — mówi Piotr Krawczyk, menedżer projektów BTS w MLP Group.

Według Błażeja Ciesielczaka, w przypadku produkcji nie ma dwóch takich samych inwestycji, co oznacza konieczność dokonania istotnych zmian konstrukcyjnych względem standardu rynkowego.

Ostatnio firma doradcza Savills zbadała specyfikę budynków przemysłowych dla firm motoryzacyjnych. Zdaniem Michała Śniadały, dyrektora w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills, najczęstsze wyzwania związane z budowaniem obiektów dla tej branży wiążą się z zaspokojeniem zwiększonych potrzeb na energię elektryczną (np. dwa niezależne źródła) i innych mediów. Sama bryła obiektu przemysłowego może też się różnić od standardowych budynków, np. składać się z dwóch połączonych części: wyższej na magazyn i niższej, zapewniającej łatwiejsze utrzymanie odpowiedniej temperatury, przeznaczonej do produkcji. Konstrukcja budynku często musi uwzględniać zamontowanie w nim suwnic. Najemcy zwracają uwagę m.in. na wydajność instalacji wentylacyjnej, odpowiednie ocieplenie, dostosowaną grubość posadzki czy możliwość odzyskiwania ciepła z maszyn.

Przykładowe wyzwania

— Panattoni Europe specjalizuje się w budowie obiektów szytych na miarę potrzeb najemców, dlatego śmiało mogę powiedzieć, że co druga nasza realizacja może zostać uznana za niepowtarzalną. Należy do nich każdy obiekt dla firmy Amazon, a zwłaszcza 161,5 tys. mkw. pod Szczecinem — twierdzi Marek Dobrzycki.

Inwestycja ma wdrożoną technologię Amazon Robotics. Na jej potrzeby, a także w celu optymalizacji procesów logistycznych, obiekt ma trzy kondygnacje. Na poziomie 0, który w głębi budynku wyposażony jest w miejsca pracy stałej, zapewniony został dostęp do światła dziennego, dzięki zainstalowaniu w dachu 11 świetlików o powierzchni ponad 100 mkw. każdy. Światło dostaje się do parteru wygrodzonym tunelem, który kolejno przechodzi przez dwa poziomy.

Na życzenie BSH Sprzęt Gospodarstwa Domowego firma Panattoni Europe zbudowaław Central European Logistics Hub w Łodzi dwie bocznice kolejowe z trzema torami postojowymi — dwoma na zewnątrz i jednym wewnątrz hali. Dodatkowo w obiekcie wybudowany został 590-metrowy peron. Jest to największa w Polsce prywatna inwestycja kolejowa z ponad 2,5 km torów ułożonych od stacji Łódź Olechów wprost do hali BSH.

Z kolei Segro może się pochwalić wyjątkowym obiektem dla Volkswagen Group Polska w Segro Logistics Park Poznań, Komorniki. Jedną z najważniejszych potrzeb klienta była m.in. odpowiednia wysokość budynku — aż 11 metrów. Dzięki temu mogły powstać specjalistyczne antresole do kompletowania części. W posadzce magazynu została także zainstalowana pętla indukcyjna ułatwiająca przygotowanie zamówień.

Udogodnienia dla ludzi

— Klienci są świadomi swoich potrzeb. Trudna sytuacja na rynku pracy powoduje również, że coraz większy nacisk jest kładziony na rozwiązania poprawiające komfort pracowników — mówi Bartosz Michalski.

Dlatego we wspomnianym obiekcie Segro dla Volkswagen Group Polska powstał zewnętrzny taras dla pracowników, stworzono przestrzeń relaksacyjną i wiatę dla jednośladów. Również z myślą o personelu w magazynie zainstalowano przeszklone bramy, by zmaksymalizować dostęp do światła dziennego. Z kolei nietypowym życzeniem jednego z klientów MLP było zaprojektowanie trawnika na dachu budynku biurowego z przeznaczeniem na strefę rekreacyjną dla pracowników.

— Coraz częściej pojawiają się zapytania dotyczące tzw. employee wellbeing, czyli dobrostanu pracowników. Dzisiaj to już nie tylko dowożenie kadry pracowniczej autobusem, ale bardzo dużo światła dziennego w biurach i magazynach, chillout roomy czy pokoje dla matek karmiących. Zdarzyło się nam również, że jedna z koreańskich firm chciała otworzyć przedszkole na swojej powierzchni, by kobiety pracujące miały wszystko na miejscu — mówi Marek Dobrzycki.

Weź udział w warsztacie "Ochrona interesu dewelopera", 27 czerwca 2018 r., Warszawa >>

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Trudne oczekiwania najemców