Stawki wynajmu wkrótce zaczną iść w górę
W ciągu ostatnich trzech lat w Polsce przybyło ponad 2 mln mkw. magazynów. Dogoniliśmy już świat? Jeszcze nie.
Polski rynek nowoczesnych powierzchni magazynowo-logistycznych rozwija się bardzo dynamicznie — w ciągu trzech lat zasoby wzrosły o blisko 160 proc.
— Znaczną podaż uzasadniał rosnący popyt na powierzchnie magazynowe wywołany dużą dynamiką wzrostu gospodarczego po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej — wyjaśnia Grzegorz Cesarczyk z CB Richard Ellis Polska.
Białe plamy
Podstawowym czynnikiem wypływającym na rynek komercyjnych powierzchni magazynowych jest rozwój gospodarczy wzmocniony przez inwestycje bezpośrednie oraz konsumpcję. Warto jednak zaznaczyć, że w strukturze branżowej najemców centrów logistycznych największy udział mają firmy logistyczne i dystrybucyjne oraz sieci handlowe.
— Polski rynek rozwija się coraz prężniej i widać to po wielkości oddawanej i planowanej powierzchni magazynowej. Coraz więcej firm o zasięgu międzynarodowym decyduje o lokalizacji swoich magazynów centralnych na terenie Polski. Jednostki te obsługują klientów na terenie Europy Środkowo-Wschodniej, a często nawet całej Europy. I to jest duży plus dla polskiej gospodarki — zauważa Jarosław Wiśniewski, dyrektor logistyki Schenker.
Dodaje jednak, że mimo to wciąż są na magazynowej mapie Polski białe plamy.
— Wcale nie dotyczy to tylko odległych zakątków kraju. Takimi miejscami są np. Kraków i Gdańsk. Mimo dużego zapotrzebowania, podaż w tych regionach praktycznie nie istnieje. Dodatkowo ceny w tych lokalizacjach są często kilkakrotnie wyższe niż w innych regionach. Patrząc z punktu widzenia cen, w podobnej sytuacji są Śląsk, Łódź i Wrocław. Mimo powstawania w tych regionach nowych centrów logistycznych jest to nadal rynek deweloperów — podkreśla Jarosław Wiśniewski.
Dogoniliśmy środek
Pod względem istniejących zasobów powierzchni magazynowo-logistycznej nie możemy porównywać się jeszcze z krajami Europy Zachodniej. Jednak, zdaniem Grzegorza Cesarczyka, aktualne polskie zasoby istniejącej już komercyjnej powierzchni magazynowej są na poziomie zasobów Czech, Słowacji i Węgier… łącznie.
— Pod względem powierzchni magazynowej w Europie przewyższamy nawet Rosję. Jesteśmy najważniejszym centrum logistycznym w regionie, nadal jednak gonimy świat. Mimo że największe globalne firmy już działają na naszym rynku, to wciąż jest miejsce dla konkurencji, o czym świadczy choćby brak nadpodaży na rynku. Praktycznie nie ma wolnych powierzchni na Górnym i Dolnym Śląsku i w Krakowie, gdzie wskaźnik niewynajętej powierzchni wynosi poniżej procenta — mówi Rafał Bochenek, dyrektor zarządzający Goodman w Polsce.
Prognozuje się, że sytuacja ta nie powinna się zmienić w ciągu najbliższych 18 miesięcy. Zdaniem Rafała Bochenka, wzrastający popyt nie zostanie zaspokojony nawet przez ponad 1 mln mkw. budowanych magazynów.
— Na rozwiniętych rynkach pula dostępnych magazynów jest o wiele większa, przykładowo w Holandii do wynajęcia pozostaje ponad 1,5 mln mkw. magazynów. Plusem jest, że oferta magazynowa w Polsce nie różni się prawie od zachodniej, coraz częściej budujemy magazyny dla konkretnego klienta lub proponujemy firmom pełny outsourcing nieruchomości. Polska ma nadal dobre perspektywy rozwoju i boom na magazyny będzie trwał. Nasycenie można będzie odczuć jedynie w Warszawie, silniej zaczną rozwijać się inne regiony Polski — mówi Rafał Bochenek.
Łyżka dziegciu
Żeby sytuacja nie jawiła się wyłącznie w różowych barwach, należy wspomnieć, że na rynku występuje sporo barier utrudniających swobodny rozkwit segmentu magazynowego.
Jednym z największych utrudnień, jakie napotykają firmy budujące magazyny, jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
— Plany takie istnieją jedynie dla 17 proc. terenów w Polsce. Powoduje to wydłużenie czasu uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zaś samą budowę wydłuża również zła infrastruktura lub jej całkowity brak. W niektórych lokalizacjach zakup gruntu z dużym wyprzedzeniem w stosunku do rozpoczęcia procesu budowy, jego uzbrojenie i uzyskanie wszystkich pozwoleń administracyjnych jest praktycznie jedynym sposobem realizacji projektu — wyjaśnia Rafał Bochenek.
Dalszy rozwój rynku centrów magazynowo-logistycznych będzie zależał od utrzymania wzrostu gospodarczego na znacznym, stałym poziomie, szybkiej rozbudowy sieci dróg ekspresowych i autostrad, a także od poziomu inwestycji bezpośrednich.
— Bez wątpienia na logistycznej mapie Polski będą pojawiały się nowe lokalizacje, takie jak Szczecin, Bydgoszcz, Toruń, Rzeszów — zapewnia Grzegorz Cesarczyk.
Stabilizacja
W ostatnim roku ukształtowała się struktura konkurencji wśród deweloperów magazynowych.
— Zdecydowanym liderem na polskim rynku jest firma Prologis, która ma 42-procentowy udział w istniejących zasobach nowoczesnej powierzchni magazynowej. Pozostali ważni deweloperzy to: Panattoni, AIG/Lincoln, Menard Doswell, Segro. Ich udziały w rynku są porównywalne, tzn. każdy z nich dysponuje mniej więcej 5 proc. — opowiada Grzegorz Cesarczyk.
Ofertowe stawki czynszów w typowych projektach logistycznych zlokalizowanych poza miastami wahają się od 2,90 do 3,40 EUR za mkw. miesięcznie. W projektach typu magazynowo-biurowego, które zwykle leżą w granicach miasta, często w niedużej odległości od centrum, ofertowe stawki czynszów mogą osiągać wysokość 6 EUR. Najdroższe powierzchnie magazynowe są zlokalizowane w Warszawie.
Eksperci nie są zgodni co do prognoz cen na przyszłość. Zdaniem Grzegorza Cesarczyka, w krótkim czasie stawki nie zmienią się znacząco.
— Trzeba jednak zaznaczyć, że przy dużym popycie deweloperzy są mniej elastyczni przy konstruowaniu ofert cenowych — dodaje.
Rafał Bochenek jest natomiast zdania, że czynsze w całej Polsce wzrosną.
— Związane to będzie z rosnącymi kosztami budowy i małą nadpodażą powierzchni. Warszawa po bardzo dynamicznym wzroście czynszów w ostatnich 2 latach zwolni i powinna mieć w ciągu najbliższych 3 lat wzrost na poziomie 3 proc. — mówi Rafał Bochenek.
Logistycy górą
Cushman & Wakefield, firma świadcząca usługi doradcze na rynku nieruchomości, opublikowała niedawno raport podsumowujący trzy kwartały 2007 r. na rynku powierzchni magazynowych w Polsce. Wynika z niego, że w Polsce nadal utrzymuje się tendencja wzrostowa zarówno po stronie podaży, jak i liczby zawieranych transakcji najmu. Podaż od początku 2007 r. wzrosła o 800 tys. mkw. i na początku października 2007 r. wyniosła 3,25 mln mkw. W ciągu pierwszych 9 miesięcy 2007 r. podpisano umowy najmu na przeszło 1 mln mkw., z czego 42 proc. zawarły firmy z branży logistycznej. Na kolejnych miejscach są sieci sklepów (13 proc. zawartych transakcji) oraz firmy z branży spożywczej i elektronicznej (odpowiednio 8 i 7 proc.). Najwięcej powierzchni wynajęto w rejonie Warszawy (blisko 400 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (248 tys. mkw.) i w rejonie Poznania (190 tys. mkw.). Zdaniem specjalistów Cushman & Wakefield, ostatni kwartał 2007 r. będzie równie ożywiony pod względem liczby zawieranych transakcji, a całkowite zasoby powierzchni magazynowej przekroczą 3,5 mln mkw.
Braki w telekomunikacji: Poważną przeszkodą w dalszym rozwoju logistyki w Polsce może stać się brak właściwej infrastruktury telekomunikacyjnej. Coraz częściej stosowanym rozwiązaniem w wielu firmach jest centralna baza danych zlokalizowana poza magazynami. A szybka i niezawodna łączność jest podstawą sprawnego przeprowadzenia wszystkich operacji logistycznych — mówi Jarosław Wiśniewski, dyrektor logistyki Schenker.
Marcin Bołtryk