W raporcie z 7 września specjaliści Millennium Domu Maklerskiego zarysowali trzy podstawowe scenariusze dla rynku deweloperskiego mieszkań.
Ich zdaniem najbardziej prawdopodobny (50 proc.) jest scenariusz
pośredni, w którym sytuacja gospodarcza utrzymuje się na obecnym poziomie:
bezrobocie pozostaje w trendzie bocznym, część kupujących wstrzymuje
się z zakupem nieruchomości, licząc na spadek cen, część kupuje, korzystając z
pomocy programów rządowych czy promocji deweloperów. Jednocześnie polityka
kredytowa banków jest ostrożna, a deweloperzy zaczynają niewielką ilość
projektów.
-W tej sytuacji naszym zdaniem bardzo dobrze poradzi sobie Dom
Development. Za spółką przemawia niskie zadłużenie, które przy
stabilnym rynku i w oczekiwaniu na odbicie pozwoli w łatwiejszy sposób pozyskać
środki na nowe inwestycje. Dodatkowo około 50 proc. oferty sprzedaży DD
kwalifikuje się do programu "Rodzina na swoim”. Ponadto przewagą spółki jest
skupienie praktycznie całej działalności na najbardziej płynnym i zamożnym rynku
warszawskim, co m.in. skutkowało brakiem drastycznych obniżek cen nieruchomości
z oferty – czytamy w raporcie.
W tym scenariuszu dobrze powinno też sobie radzić JW. Construction, bo również połowa jego oferty kwalifikuje się do programu „Rodzina na swoim”, a ponadto firma posiada m.in. własną spółkę wykonawczą, co może wpłynąć na koszty i tym samym ceny.
W scenariuszu negatywnym (jemu analitycy Millennium przypisują 35
proc. prawdopodobieństwo) przyjęto założenie, że nadejdzie kolejna fala kryzysu
na światowych rynkach. Wskaźniki makro się pogorszą, wzrośnie
bezrobocie, klienci będą rezygnować z zakupów, a część kredytobiorców będzie
mieć problem ze spłatą zobowiązań. Deweloperzy zostaną zmuszeni do obniżki cen w
celu upłunnienia posiadanych aktywów
- Dla inwestorów oczekujących takiego scenariusza najlepszą naszym zdaniem inwestycją może okazać się Dom Development. Spółka posiada najniższą wartość długu netto i w sytuacji bardzo ostrej polityki banku będzie najbardziej bezpiecznym podmiotem. Dodatkowo w sytuacji załamania się rynku spółki przeżywające kryzys będą gotowe odsprzedać taniej grunty, co przy mało płynnym rynku i niższym zadłużeniu może pozwolić spółce na ich zakup w dogodnej lokalizacji i po korzystnej cenie. Ponadto DD skutecznie ograniczył do tej pory koszty ogólnego zarządu. Wartością dla spółki w najgorszym scenariuszu mogą być także decyzje zarządu, które do tej pory przynosiły skutek (m. in. rezygnacja z programu sprzedaży 10/90, czy rezygnacja w inwestycji na rynkach wschodnich, brak gwałtownych wyprzedaży w dużymi upustami cenowymi) – czytamy w uzasadnieniu.
Problemy z tym scenariuszu może mieć Polnord, na co wpłynie
największe zadłużenie
spółki. Akcje Ganta też mogą się nie sprawdzić.
Spółka posiada najmniejszą ilość mieszkañ w realizacji i ofercie, co w
scenariuszu zaostrzonej polityki kredytowej przełoży się na problemy z
finansowaniem ewentualnych nowych inwestycji i bardzo skromną ofertą na tle
pozostałych
spółek w momencie jakiejkolwiek poprawy na rynku.
W scenariuszu optymistycznym (15 proc. prawdopodobieństwo) sytuacja makroekonomiczna ulega poprawie, co przekłada się m.in. na wzrost zainteresowania zakupem mieszkań i rozluźnienie polityki kredytowej banków.
- W tej sytuacji naszym zdaniem najbardziej zyskają JW Construction, Polnord oraz Gant. Wszystkie te spółki łączy znacznie większy bank ziemi oraz bardziej ambitne plany rozpoczęcia nowych projektów niż ma to miejsce w przypadku Dom Development. Tym samym w momencie dużego popytu wspomniana trójka szybko upłynni stare projekty i sprawniej będzie gotowa do zaoferowania nowych nieruchomości. W tym scenariuszu mniejsze znaczenie ma wysokie zadłużenie. Dom Development naszym przekonaniu i w opisanej sytuacji straciłby najwięcej w momencie szybkiego odbicia na rynku, przy bardzo ostrożnych planach rozpoczęcia nowych projektów – uważają analitycy Millennium DM.
Ich zdaniem rok 2009 będzie trudny na branży deweloperskiej. Pomimo deficytu mieszkań w Polsce pojawienie się dużej podaży w tym roku może nie znaleźć odzwierciedlania w ilość transakcji, na co wpływa cena i sytuacja ekonomiczna ludności. Dodatkowo tegorocznej sprzedaży nie będzie sprzyjać zaostrzona polityka kredytowa.
- Szacujemy, że wartość kredytów hipotecznych w tym roku wyniesie około 24 mld PLN, a więc mniej o 50-60 proc. w porównaniu do 2008 roku. Rozwiązaniem poprawiającym sprzedaż mogą okazać się programy pomocy rządowej, czy promocje stosowane przez spółki. Poprawy sytuacji oczekujemy w drugiej połowie 2010 i 2011 roku. Jednym z czynników będzie poprawa sytuacji gospodarczej, co przełoży się na zwiększenie skłonności do udzielania kredytów hipotecznych przez banki, a także chęć do ich zaciągania przez ludność. Dodatkowo można oczekiwać spadku cen, szczególnie u zadłużonych i mających problemy deweloperów – przewidują specjaliści Millennium DM
Oczekują oni też spadku kosztów budowy w wyniku niższych wymagań płacowych i spadających cen materiałów budowlanych, ale jednocześnie obniżenia marż deweloperów.
- Część zrealizowanych projektów będących w ofercie została wykonana po cenach z okresu hossy na rynku mieszkaniowym. Również obecnie kończące się inwestycje są realizowane po cenie stałej i odzwierciedlającą sytuacje rynkową z przed roku, dwóch lat. Dodatkowo inwestycje mieszkaniowe są częściowo realizowane na gruntach zakupionych po wyższych cenach. Wspomniane czynniki wraz z prawdopodobnym spadkiem cen tych inwestycji odbiją się na rentowności w bieżącym i przyszłym roku. Poprawy sytuacji można oczekiwać wraz z oddaniem nowych projektów i powrotem wzrostów cen, ale oczekujemy, że może to nastąpić dopiero w okresie najbliższych 2-3 lata – czytamy w raporcie.
W opracowaniu przedstawiono też wyniki wycen czterech giełdowych deweloperów, przeprowadzonych w oparciu o metodę wyceny aktywów netto. Wartość 1 akcji wyliczono na podstawie danych z bilansu, skorygowanych o wartość zapasów do wartości rynkowej, stosując premie lub skonto. Druga metodą była wycena porównawcza w oparciu o wskaźniki P/BV i P/NAV.
Zalecenie dla Ganta brzmi „kupuj” z ceną docelową 35 zł, dla Dom Development „akumuluj” (48,30 zł), dla Polnordu „neutralnie” (46,90 zł), a dla JW. Construction – „sprzedaj” (8,90 zł). We wtorek tuż przed południem akcje Ganta wyceniano na 22,25 zł, Dom Development na 43 zł, Polnordu na 38,42 zł, a JWC na 10,82 zł.