Na 62 hektarach zakupionych przez Okam w 2021 r. na warszawskiej Pradze-Północ ma powstać 12 tys. mieszkań dla około 17-19 tys. mieszkańców i ok. 190 tys. m kw. powierzchni użytkowej pod usługi. W styczniu deweloper dostał zielone światło dla pierwszego etapu inwestycji – Rada Warszawy przegłosowała największą powierzchniowo (15,6 ha) w Polsce zgodę na zmianę funkcji terenu na mieszkaniową. Odbyło się to na podstawie specjalnej ustawy nazywanej lex deweloper.
Za dwa lata start pierwszego etapu superdzielnicy
– Samo przygotowanie dokumentacji do pozwolenia na budowę zajmie nam około roku i pewnie drugie tyle będzie trwała jej analiza w Biurze Architektury Miasta Stołecznego Warszawy przed wydaniem pozwolenia na budowę. Optymistyczna prognoza rozpoczęcia budowy to koniec 2027 r. lub początek 2028 – mówi Anna Watkowska, wiceprezes ds. rozwoju w spółce Okam Capital i liderka projektu F.S.O. Park.
W pierwszym etapie inwestycji powstanie ok. 2 tys. mieszkań, ponad 60 lokali usługowych, szkoła dla 645 uczniów oraz 6,3 ha zieleni, w tym ponad 2 ha parku. Planowane zbiorniki wodne mają zapewnić 100-procentową retencję wody opadowej.
– Chcemy stworzyć prawdziwą dzielnicę – z parkami, edukacją, przestrzeniami wspólnymi. Wewnątrz inwestycji nie będzie można prowadzić ruchu kołowego spalinowego, samochody będą mogły wjeżdżać do garaży podziemnych wyłącznie od zewnętrznych stron nieruchomości, a wewnątrz F.S.O. Parku: rowery, ruch pieszy, zieleń – mówi Arie Koren, prezes Okamu Capital.
Koncepcję urbanistyczno-architektoniczną tego obszaru opracował zespół architektów i urbanistów z WXCA we współpracy z SAWAWA oraz inżynierami z Buro Happold i JKO Consulting. Centralnym elementem będzie ponadkilometrowy, 10-hektarowy park – Zielona Aleja FSO. Będzie to tylko część z aż 20-hektarów terenów zielonych zaplanowanych na terenie całej inwestycji.
Osiedla dla aktywnych seniorów
W sąsiedztwie bramy głównej i dawnego budynku dyrekcji FSO zaplanowany został budynek senioralny.
- Czekamy z utęsknieniem na warunki zabudowy dla działki - mówi Arie Koren.
Jak tłumaczy, będzie to drugi obiekt Prestia Rezydencje Senioralne. To nowość w ofercie Okamu. Pierwszy będzie realizowany w Łodzi, również w ramach procedury lex deweloper.
– To będzie rozwiązanie hybrydowe, bo ofertę kierujemy zarówno do klientów indywidualnych kupujących na własne potrzeby, jak też inwestycyjnie na wynajem, a nawet w ramach PRS, jeśli się do nas zgłosi jakiś fundusz – mówi Anna Watkowska.
Deweloper zaplanował w łódzkim projekcie ok. 250 apartamentów premium dla seniorów w zabytkowym budynku przy ul. Przędzalnianej 71 na terenie dawnej fabryki Karola Scheiblera, obok którego powstanie również pięć nowych budynków z apartamentami premium na sprzedaż.
Arie Koren podkreśla, żeby mieszkań senioralnych nie mylić z domami opieki dla osób niesamodzielnych.
– To pełnowartościowe społeczności otwarte na aktywność, kulturę, relacje i bezpieczeństwo. Pierwszy projekt chcemy uruchomić do przełomu lat 2027/28 w Łodzi, kolejne w Warszawie, a następnie w innych miastach. W wielu krajach Europy Zachodniej to standard, a w Polsce wciąż nowość – mówi Arie Koren.
Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl niewielka liczba dostępnych mieszkań i miejsc w profesjonalnych projektach senioralnych wskazuje na istotną lukę między rosnącym popytem a podażą, co może w kolejnych latach wzmóc zainteresowanie tym segmentem ze strony deweloperów i inwestorów instytucjonalnych.
Obecnie oprócz projektu Okamu RynekPierwotny.pl zidentyfikował w Polsce zaledwie kilka inwestycji senioralnych: centrum seniora Angel Care we Wrocławiu, Park Seniora 2.0 w Starym Mieście k. Konina, kilka mniejszych inwestycji w Majdanie i Konstancinie-Jeziornie pod Warszawą czy apartamenty senioralne ReVital w Gdyni i Katowicach.
Okam ma plany w Józefosławiu i Mediolanie
Realizacja megaprojektu F.S.O. Park na Pradze-Północ ma trwać do 2050 r., ale deweloper nie rezygnuje z poszukiwania innych okazji. W Józefosławiu pod Warszawą firma na 11 hektarach planuje inwestycję będącą miniaturą F.S.O. Parku.
– Masterplan zrobiliśmy z pracownią SAAW i składamy wniosek o zintegrowany plan Inwestycyjny [ZPI – rozwiązanie prawne zastępujące od 2026 r. lex deweloper – red.]. Tam też jest park centralny, też będą rozwiązania dotyczące retencji wody, bardzo dużo zieleni, bardzo przyjazna niska zabudowa. Ruch samochodów tak poprowadzony, żeby część centralna była z niego wyłączona. Liczymy na uzyskanie ZPI do połowy 2026 r. – mówi Anna Watkowska.
Innym kierunkiem ekspansji są Włochy. W Mediolanie Okam w 2025 r. zakupił cztery nieruchomości. Firma chce tam wykorzystać swoją specjalizację w rewitalizacji terenów poprzemysłowych i tworzenia w ich miejscu ekologicznych projektów mieszkaniowych.
– Mamy w tej chwili pięć projektów w Mediolanie i trwają negocjacje dotyczące innych terenów w innych włoskich miastach – mówi Anna Watkowska.
Rosną zyski i bank ziemi
Według ostatnich opublikowanych danych w pierwszym półroczu 2025 spółka miała sprzedaż na poziomie 350 mln zł. Marża brutto osiągnęła 44 proc. Dla porównania, w 2024 r. przychody netto ze sprzedaży wyniosły 489 mln zł wobec 454 mln zł w 2023 r. Zysk netto w pierwszej połowie 2025 r. zamknął się kwotą 59 mln zł, podczas gdy w całym 2024 r. było to 57 mln zł, a w 2023 - 136 mln zł.
Wypracowane środki są reinwestowane.
W 2024 r. OKAM sprzedał około 450 mieszkań w ramach umów deweloperskich i przedwstępnych, natomiast w pierwszej połowie 2025 już około 300 lokali w inwestycjach realizowanych w Warszawie, Katowicach i Łodzi. Obecny bank ziemi pozwala na realizację około 2400 mieszkań, przy czym liczba ta nie uwzględnia jeszcze potencjału projektu FSO.