Ursusem jazda na Ursynów

Porada, żeby kupować w stołecznym centrum, to sztampa, dlatego warto sprawdzić, jakie inwestycyjne możliwości miasto skrywa przed turystami

Udowodnienie zwyżkowego potencjału apartamentu w ruchliwym centrum miasta nie jest zadaniem karkołomnym, o ile tylko dowodu nie przeprowadza się w warunkach postępującego krachu. W warunkach przeciętnych zarobków Kowalskiego natomiast taka inwestycyjna porada i tak wydaje się trochę nieelegancka, bo gdyby inwestor mógł sobie pozwolić na przeszklenia z widokiem na Pałac Kultury dla najemców, sam nie mieszkałby pewnie dobrych parę przystanków od centrum. Dzielnice najbardziej wysunięte na mapie Warszawy są w końcu coraz porządniej skomunikowane i bogatsze w dyskonty — zaplecze niezbędne najemcom, których statystycznie jest najwięcej. Na lewym brzegu Wisły zachęca Ursynów, a znacznie rzadziej wymieniany jest Ursus, natomiast na prawym uwagę skupia głównie Białołęka, chociaż mniej popularny Wawer jest jeszcze większy.

Zobacz więcej

MIŁO I KAMERALNIE:  Ursynów — przynajmniej w części bliższej centrum — miał realizować ideę kolonii mieszkalnych, pielęgnujących relacje człowieka z przyrodą. Jego najnowsza zabudowa bywa, według portalu RynekPierwotny, daleka od tego planu, i szacowana jest na około 1,5 tys. lokali w średniej cenie 7,6 tys. zł za mkw. Fot. Fotolia

— Z każdej z wymienionych dzielnic można łatwo i stosunkowo szybko dostać się do centrum i do innych części miasta. Już teraz z Ursynowa na przeciwległy kraniec stolicy da się przejechać metrem, a wygodny dojazd z Ursusa do Śródmieścia zapewnia kolej SKM. W perspektywie najbliższych lat należy się też spodziewać dalszej poprawy komunikacji w dzielnicach prawobrzeżnych, przez doprowadzenie II linii metra na Bródno i budowę południowej obwodnicy Warszawy — komentuje Marcin Drogomirecki z portalu Morizon. Zdaniem eksperta, rynek najmu rozwija się w stolicy w bardzo szybkim tempie, a czynsze wzrosły w ciągu ostatnich trzech lat o ponad 10 proc. Z jednej strony jako gwaranci popytu wskazywani są studenci, z drugiej przyjezdni pracownicy, coraz częściej z Ukrainy. Zanim zaoferujemy im wobec tego apartament na dwudziestym piętrze, poszukajmy czegoś, dosłownie, na boku.

Biała łąka i świdermajer

Białołęka trafiła w granice Warszawy na początku lat 50., z nazwą wywodzącą się najpewniej od mało zachęcających mokradeł. Tereny tworzące kiedyś białą łąkę, czyli rozległą taflę wody odbijającą jasne niebo, okazują się obecnie jednym z najsolidniejszych gruntów dla deweloperów. — Według najnowszych danych, jakie gromadzi narzędzie e-bazanieruchomości.pl, Białołęka wiedzie prym w ilości budowanych mieszkań względem całej warszawskiej podaży. Na tym terenie realizowanych jest ponad 60 inwestycji, w których dostępnych jest — lub w najbliższym czasie będzie — 3760 mieszkań. Średnia cena lokali na rynku pierwotnym to na Białołęce 5,9 tys. zł za mkw., czyli prawie 1,5 tys. zł mniej niż warszawska średnia. Tak dobra relacja ceny względem jakości mieszkań wynika również z faktu, iż ceny gruntów nabywanych przez deweloperów były dużo niższe od tych w centrum miasta — komentuje Maciej Górka, dyrektor portalu e-bazanieruchomości. Jak można się domyślić, podaż lokali z rynku wtórnego jest jeszcze większa i, zdaniem eksperta, sięga 5 tys. ofert przy średniej cenie 6,5 tys. zł za mkw. Gdyby natomiast obraz tej podaży sprowadzał się w oczach inwestora do całkowicie jednorodnego gąszczu bloków, trzeba zaznaczyć, że rynek wtórny Białołęki mógłby mieć też rys zabytkowy, bo o obszar dzielnicy zahaczył typ drewnianej architektury domków o ażurowych gankach, tzw. styl nadświdrzański, czyli świdermajer.

Z Waszyngtonu do Ursynowa

Lewobrzeżną konkurencję dla Białołęki stanowić może tylko Ursynów, bo mimo mniejszej podaży nowych mieszkań potencjału inwestycyjnego można upatrywać pod ziemią, na przystankach metra.

— Z punktu widzenia inwestora kupującego pod wynajem najbardziej interesujące wydają się mieszkania położone na terenie południowej Białołęki — blisko Mostu Północnego — a także we wschodniej części Ursynowa, niedaleko linii metra. Ceny zlokalizowanych tam nowych mieszkań niekoniecznie muszą być wyższe od przeciętnych stawek, które wynoszą odpowiednio: 6,1 tys. zł za mkw. dla Białołęki i 7,6 tys. zł dla Ursynowa — komentuje Andrzej Prajsnar z portalu Rynek Pierwotny. Według danych eksperta, na Białołęce czeka na nas blisko 3,6 tys. nowych mieszkań, a na Ursynowie około 1,5 tys. Jak jednak przekonuje Marcin Drogomirecki, druga z wymienionych dzielnic rozwinęła swoje zaplecze już na taką skalę, że mieszkańcy niepracujący w centrum Warszawy nie muszą właściwie opuszczać jej granic.

— Z czterech dzielnic — Ursynowa, Ursusa, Wawra i Białołęki — za najbardziej atrakcyjną z punktu widzenia inwestycyjnego należy uznać tę pierwszą. Ta najbardziej wysunięta na południe dzielnica, przez lata pogardliwie nazywana „sypialnią Warszawy”, posiada wszelkie atrybuty miejsca wygodnego do mieszkania, a jej popularność już dziś jest na tyle duża, że zakup w tej dzielnicy mieszkania na wynajem rokuje powodzenie inwestycji — dodaje Marcin Drogomirecki. Gdyby Ursynów miał konkurować z Białołęką na szeroko rozumianą warszawskość, może miałby i większe szanse, chociaż w granice stolicy oba obszary trafiły w tym samym czasie. Białołęka, porzucając reputację mokradła, a Ursynów kończąc z upojeniami — teren wcześniej nazwany Rozkoszą miał być w historii przemianowany na Amerykę lub Waszyngton, ale właściciel Jan Ursyn Niemcewicz zdecydował się w końcu upamiętnić samego siebie.

Ursus, Czechowice i Wawer

Ursus po lewej stronie stołecznego planu jest jednym z łatwiejszych do pominięcia ze względu na wymiary, natomiast Wawer — wysunięty mocno na prawo — jest dzielnicą największą w Warszawie. Wcześniej też, bo jednocześnie z Ursynowem i Białołęką, został włączony do jej obszaru, oferując obecnie inwestorom długąlistę najróżniejszych mniejszych terenów, od Anina po Błota. Pod względem podaży nowych mieszkań rozległy Wawer wypada jednak stosunkowo skromnie, bo według Andrzeja Prajsnara, wybierać można spośród kilkuset ofert, podczas gdy mniejszy Ursus ma ich prawie 1,2 tys. Stan aktualny przemawia więc w tym zestawieniu na korzyść Ursusa, ale są też opinie, że na Wawer wystarczy po prostu cierpliwie zaczekać.

— Warszawską dzielnicą, w której drzemie potencjał, ale nie osiągnęła jeszcze takiej skali inwestycyjnej jak Białołęka, jest właśnie Wawer, gdzie jako moment dynamicznego rozwoju wskazuje się rok 2020, w którym powstanie południowa obwodnica Warszawy. Obecnie podaż nowych mieszkań to około 22 inwestycje z prawie 500 ofertami, a oferta rynku wtórnego nie przekracza 900 lokali. Średnia cena mkw. nowych mieszkań plasuje się na poziomie 6,5 tys. zł, a za używane zapłacimy 7,1 tys. zł — komentuje Maciej Górka, przekonując do uroków tamtejszej zieleni. Otoczenie, jakie by nie było, jest większe w przypadku Wawra niż Ursusa, którego potencjał obszarowy jest na tyle ograniczony, że prowadzi do zagęszczenia ilości mieszkańców na km kw.

— Problemem Ursusa jest też infrastruktura drogowa, dlatego dzielnica boryka się z dużą ilością korków w kierunku centrum, chociaż z drugiej strony mieszkańcy chwalą sobie otoczenie obwodnic S2 i S8 jako dobry punkt wypadowy w Polskę. Mimo tych niedogodności Ursus względem Wawra czy Białołęki oferuje nieco droższe mieszkania, bo średnia cena nowych lokali wynosi 6,9 tys. zł za mkw., a używanych prawie 7,2 tys. zł — dodaje Maciej Górka. Jak wynika z zestawienia, Ursus nie wygląda jeszcze na najtrafniejszy wybór inwestora, ale skoro Wawer zasługuje na cierpliwość, Ursus nawet bardziej — stolicą jest dopiero od końca lat 70., a kiedy pozostałe trzy konkurentki pakowały walizki do Warszawy, dzielnica była w ogóle innym miastem — Czechowicami.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Ursusem jazda na Ursynów