Ministerstwo Sportu i Turystyki (MSiT) przez dwa lata pracowało nad projektem ustawy o wynajmie krótkoterminowym (oficjalnie: Ustawa o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw). Celem jest likwidacja szarej strefy, na którą skarżą się samorządy, hotele, operatorzy najmu krótkoterminowego i właściciele apartamentów uczciwie płacący podatki. Uregulowania tej działalności wymaga też rozporządzenie STR Unii Europejskiej. Polska powinna wdrożyć przepisy do 20 maja, ale już wiadomo, że to się nie uda, bo samorządy nie zdążą wprowadzić do ewidencji działających obecnie kilkudziesięciu tysięcy lokali.
Tyle, według badania KS Ingresos dla PSWK, wynosi szacunkowa liczba obiektów na wynajem wakacyjny w Polsce. Na Bookingu oferowanych jest 55,7 tys., a na Airbnb 79,1 tys., przy czym zdecydowana większość ofert jest publikowana równolegle na obu platformach (np. 85 proc. ofert z Booking.com jest też na Airbnb).
Cywilizowanie wynajmu krótkoterminowego
W projekcie ustawy, opublikowanym 23 stycznia 2026 r., zapisano np. obowiązek zgłaszania mieszkań na wynajem krótkoterminowy do ewidencji prowadzonej przez samorządy i przekazywanej do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Znalazły się w nim również m.in. przepisy regulujące standard wynajmowanych nieruchomości w zakresie komfortu i bezpieczeństwa gości oraz ochrony stałych mieszkańców budynku przed uciążliwością ze strony turystów. Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK) zgłosiło pod adresem projektu liczne uwagi.
– Przez dwa lata ministerstwo nie konsultowało się z partnerami społecznymi, a na koniec przedstawiło gotowy projekt, w którym jest na przykład obowiązek złożenia oświadczenia o spełnianiu wymagań dla lokali na wynajem krótkoterminowy, obarczony odpowiedzialnością karną i finansową. Tymczasem od siedmiu lat nie możemy się doprosić, żeby określono te wymagania dla naszych obiektów – mówi Grzegorz Żurawski, prezes PSWK.
Lista uwag i propozycji właścicieli apartamentów turystycznych jest długa, a dodatkowe zgłaszają samorządy. Czasu jest niewiele, bo do 31 marca projekt ma zostać przekazany Radzie Ministrów, a potem skierowany do Sejmu. O niezbędnych poprawkach prezes PSWK rozmawiał 6 lutego z Dominikiem Borkiem, dyrektorem departamentu turystyki MSiT. Przekazał PB dobre wieści dla branży.
Nadzieja po spotkaniu w ministerstwie
Zgodnie z projektem za zamieszczanie ogłoszeń na platformach rezerwacyjnych bez numeru ewidencyjnego nadanego w gminie grozić ma kara 50 tys. zł – i platformom, i ogłoszeniodawcom. Jedną z kwestii, które udało się uzgodnić, jest rozszerzenie obowiązku podawania numeru ewidencyjnego apartamentu na wszystkie ogłoszenia. PSWK zwracało uwagę, że w projekcie ograniczono go jedynie do platform rezerwacyjnych (np. Booking i AirBnB), co uchyla furtkę szarej strefie.
– Dostałem zapewnienie, że numer z ewidencji trzeba będzie podawać w ofertach wynajmu krótkoterminowego zamieszczanych na wszystkich nośnikach, również na portalach typu OLX, Allegro, Facebook czy w reklamach outdoorowych – mówi Grzegorz Żurawski.
Ustalono też, że minimalne wymagania dla lokali na wynajem krótkoterminowy zostaną określone, a do tego czasu wystarczające będzie spełnienie wymogów dla zwykłych mieszkań i domów.
– Co najważniejsze, przekroczenie liczby sześciu lokali na wynajem krótkoterminowy, oferujących łącznie 30 miejsc noclegowych, w jednym budynku nie będzie oznaczało automatycznie, że obiekt musi spełniać wymogi przeciwpożarowe dla hotelu. Specjalne wymagania dla takich budynków mieszkalnych mają być opracowane przez straż pożarną w późniejszym terminie - podkreśla prezes PSWK.
Obowiązek przekształcenia takiego budynku w hotel ma zniknąć z projektu autorstwa MSiT, co postulowali i wynajmujący, i samorządy. Do czasu ustalenia specjalnych wymagań wynajmujący mają być chronieni przed nadgorliwością strażaków, którym już teraz zdarza się narzucać wymogi ppoż. jak dla hoteli, co skutkuje zakazem działalności. Odpowiedni zapis ma się znaleźć w uzasadnieniu do ustawy.
Zawieszenie za zakłócanie porządku
Z pobytem turystów wiążą się uciążliwości dla stałych mieszkańców.
– Główny problem wynajmu krótkoterminowego to jego uciążliwość dla sąsiadów: turyści często zakłócają ciszę, generują więcej śmieci i ich nie segregują, zostawiają otwarte drzwi do budynku i generują większy ruch. Trudno z tym walczyć, bo właściciele mieszkań często są anonimowi, mieszkają w innym mieście lub nawet kraju i w sytuacjach konfliktowych nie mogą interweniować – mówi Magdalena Czarzyńska-Jachim, prezydentka Sopotu.
Ten problem autorzy projektu próbują rozwiązać na kilka sposobów. Po pierwsze przewidzieli możliwość zawieszania lub wykreślania z ewidencji lokali, w których dochodzi do łamania zasad porządku publicznego.
– Zabiegaliśmy o takie rozwiązania. Niestety projekt MSiT nie jest jeszcze doskonały, bo całą dokumentację do zawieszenia czy wykreślenia muszą przygotować gminy, a decyzje będą w ręku urzędów marszałkowskich, co powoduje dodatkowe komplikacje. Nie ma też jasno określonych kryteriów zawieszenia czy wykreślenia – mówi Magdalena Czarzyńska-Jachim.
Kary dla imprezowiczów
PSWK otrzymało też zapewnienie ponownego rozważenia wpisania do ustawy odpowiedzialności finansowej osoby rezerwującej pobyt za ewentualne szkody wyrządzone w obiekcie i częściach wspólnych budynku.
– Zwiększyłoby to bezpieczeństwo naszych obiektów i zapewniło spokój stałym mieszkańcom, bo obecnie imprezowicze w apartamentach czują się bezkarni. Nie dość, że są anonimowi, to zwykle trudno ustalić, który z gości dokonał zniszczeń lub zakłócił porządek, więc prokuratura odmawia zajęcia się sprawą ze względu na domniemanie niewinności – mówi Grzegorz Żurawski.
Zdaniem Kamila Krzyżanowskiego, prezesa firmy Renters, największego w Polsce operatora najmu krótkoterminowego, dużo skuteczniejsze dla zapewnienia porządku byłoby nałożenie obowiązku meldowania się w apartamentach krótkoterminowych online jak w hotelu. Działałoby to także prewencyjnie.
– Takie zasady wprowadzono we Włoszech, w Hiszpanii i Bułgarii, gdzie też mamy spółkę i gdzie również obowiązują przepisy RODO. Obecnie w Polsce, jeśli gość, rezerwując pobyt na platformie internetowej, podaje się za inną osobę, np. Marylin Monroe lub Michaela Jacksona, i posługuje się fałszywymi danymi, wynajmujący nie ma podstaw, by odmówić przyjęcia rezerwacji. Brak anonimowości pomógłby wyegzekwować porządek i ograniczyć możliwości przestępcom, co jest też istotne dla bezpieczeństwa państwa – mówi Kamil Krzyżanowski.
Wymaga to jednak przygotowania specjalnej bazy, co zajęłoby co najmniej dwa lata. Zdaniem Grzegorza Żurawskiego wystarczy zapis o odpowiedzialności osoby rezerwującej. Jej zidentyfikowanie nie stanowi problemu dla służb, nawet jeśli na platformie rezerwacyjnej poda nieprawdziwe dane.
Krótsze regulaminy na drzwiach lokali
W ramach prewencji w ustawie zapisano też obowiązek opracowywania przez wynajmujących regulaminów porządkowych i wywieszania ich na drzwiach lokalu. Zdaniem Grzegorza Żurawskiego regulaminy tego typu liczą nieraz po kilkanaście stron i są opracowywane np. w trzech wersjach językowych. Trudno wyobrazić sobie wywieszanie ich na drzwiach.
– Na spotkaniu w ministerstwie ustaliliśmy, że będzie opracowany zbiór wymagań co do regulaminu wywieszanego na drzwiach. Razem z numerem z CWTON regulamin ma zajmować nie więcej niż jedną stronę i nie będzie trzeba zamieszczać w nim danych osobowych pracowników recepcji – mówi Grzegorz Żurawski.
Alternatywny wobec propozycji MSiT projekt ustawy o wynajmie krótkoterminowym przedstawiła Polska 2050. Największe kontrowersje budzi zapis zakładający możliwość blokowania najmu przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. To odpowiedź na postulaty mieszkańców skazanych na uciążliwości związane z pobytem turystów w sąsiednich mieszkaniach.
Zdaniem Ewy Wielgórskiej, prezeski firmy operatorskiej Fairy Flats, projekt Polski 2050 jest "systemowo niebezpieczny i niekonstytucyjny".
– Niebezpieczny, bo może otworzyć drogę do eliminowania z budynków mieszkalnych nie tylko wynajmu krótkoterminowego, ale też wszelkich lokali wykorzystywanych usługowo – od gabinetów medycznych przez kosmetologię po kancelarie i biura. Niekonstytucyjny, bo zgodnie z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP prawo własności może być ograniczane wyłącznie w drodze ustawy i tylko w sposób nienaruszający jego istoty. Tymczasem projekt Polski 2050 zakłada, że o możliwości prowadzenia wynajmu na doby decydować będzie podmiot prywatny – wspólnota mieszkaniowa – mówi Ewa Wielgórska.
Nie pieniądze, ale polityka mieszkaniowa
PSWK szacuje, że za pośrednictwem platform internetowych i innych ogłoszeń nawet 60 proc. pobytów omija system podatkowy, tworząc nieuczciwą konkurencję dla hoteli i innych legalnie wynajmujących, których reprezentuje stowarzyszenie. Według obliczeń PSWK budżet państwa traci z tego tytułu nawet 1 mld zł podatków rocznie. Pieniądze nie trafiają też do ZUS i samorządów.
W opinii prezydentki Sopotu dla gmin ważniejsza od pieniędzy ginących w szarej strefie jest możliwość prowadzenia strategicznej polityki mieszkaniowej.
– Z opłaty uzdrowiskowej tylko w ubiegłym roku wpłynęło do budżetu miasta prawie 5 mln zł, więc po likwidacji szarej strefy dojdzie kilka milionów, wzrosną też wpływy z podatku od nieruchomości. Ważniejsze jednak jest to, by część lokali przeszła na wynajem długoterminowy. Utrzymujemy wysoki poziom infrastruktury społecznej, z której turyści nie korzystają. Chcemy, żeby w większym stopniu zastąpili ich stali mieszkańcy, szczególnie młodzi. To oni docenią dostępność szkół, przedszkoli, żłobków, naszą edukację czy dobrą ofertę kulturalną – mówi Magdalena Czarzyńska-Jachim.
W projekcie ministerstwa pojawiają się zapisy chroniące miasta przed nadmiernym nasyceniem lokalami na wynajem krótkoterminowy. Od 1 stycznia 2029 r. samorządy mogłyby określić strefy z ograniczeniami dla tego typu działalności. Prezydentka Sopotu zastrzega, że miasta nie są za całkowitą eliminacją lokali wynajmowanych turystycznie, ale za możliwością kontrolowania ich liczebności i w razie potrzeby ograniczania.