Wielka ucieczka dewelopera

opublikowano: 10-12-2017, 22:00

Z rynku biur susem na rynek mieszkań, a może na odwrót? Kowalski urządza biuro w mieszkaniu, a deweloper w biurowcu szykuje hotel

Cudowna przemiana biura w apartament to jeden ze sposobów na ucieczkę z nasyconego po brzegi rynku komercyjnych nieruchomości. Wyobrażając sobie zagęszczające się sąsiedztwo wieżowców, deweloper jest w stanie zmienić przeznaczenie powstającej budowli — tak samo jak właściciel mieszkania może zwinąć dywany i wynieść łóżka, żeby zamiast studentów szukać najemców wśród schludnych pracowników biur. Do drugiego trzeba się przygotować, nie gubiąc sterty dokumentów i pamiętając o niezbędnych pozwoleniach, a pierwsze wystarczy zrozumieć w kontekście rynkowych parametrów — popytu, podaży, ryzyka operacyjnego.

Rynek nieruchomości wraca w pewnym sensie do ideowych założeń budowniczych pierwszych stołecznych wysokościowców, bo w ramach dywersyfikacji źródeł dochodu deweloperzy serwują najemcom koktajl funkcji z biurami, sklepami, hotelem i apartamentami na jednym obszarze. Jak w podłużnym szarozielonym wieżowcu, przeciętym napisem LOT i zwieńczonym neonem Marriotta, który natrafia na spojrzenia wszystkich przyjezdnych już od lat 70., chociaż zdążył zapomnieć, jaki jest modny.

Multi-kulti w elektrowni

Przydworcowe Centrum LIM okazuje się być projektem na miarę nadchodzących czasów, bo strzelisty gmach wspiera się na bardziej rozłożystej bazie dwóch pięter, które miały zapewnić zdrową równowagę tkance miasta. Kiedy biura się wyludnią, zapełnią się stoliki restauracji, a gdy część z nich zgasi już światła, grupa nocnych marków zasiądzie za stołami kasyna — wielofunkcyjność w podobnym wydaniu wraca, ale tym razem nie tylko jako idea wspaniałomyślnego przywracania życia biurowym kawałkom miasta.

Wraz z pogarszaniem się parametrów rynku nieruchomości biurowych rozbudzane są pomysły na zróżnicowanie struktury potencjalnych najemców, bo docelowi stoją w obliczu coraz szerszego wyboru pustostanów. Odsetek tych ostatnich, mimo niewielkiej poprawy, utrzymuje się na znacznym poziomie, a czynsze w budynkach klasy B — a więc starszych albo nieco mniej nowocześnie wyposażonych — stale spadają, podaje raport NBP za drugi kwartał.

Czytamy w nim, że na rynkach nieruchomości komercyjnych kontynuowany był proces narastania nierównowagi wynikającej z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do dość stabilnego popytu. W związku z tym, że dotyczyło to szczególnie najmu powierzchni biurowych i handlowo-usługowych, część z rozpoczętych znacznie wcześniej projektów zmienia przeznaczenie. Kierunkiem ewakuacji okazuje się często pęczniejący rynek hotelarski, szczególnie doceniający takie oferty z uwagi na trudności w zdobyciu dogodnie położonego skrawka gruntu.

Jak podają branżowe portale, jednym z przykładów takiego przekształcenia może być czternastopiętrowy biurowiec przy ul. Grzybowskiej 43, w którym same biura pozostać mają na niższych kondygnacjach, a resztę ma zapełnić ponad 200 pokoi sieciowego hotelu. W przypadku wysokościowców, które dopiero pną się na obiecujących wizualizacjach, połączenie obu funkcji może rozwiązywać sprawę tzw. umowy przednajmu, mającej znaczenie dla kosztów kredytu — firmy wybrzydzające w biurach mogą grymasić dalej, a sieć hoteli zdecyduje się zająć więcej kondygnacji za jednym zamachem. Biurowohotelowy ma być kompleks The Warsaw HUB u zbiegu ulic Towarowej i Prostej, biurowo- -mieszkaniowe połączenie deklarują Browary Warszawskie, a już wszystko naraz zakłada projekt odświeżenia gmachu elektrowni na Powiślu. A co ma zrobić inwestor, który kupił mieszkanie w jednofunkcyjnym bloku, bez pięciu gwiazdek i wątku retro?

Zgoda buduje

Rodziny z małoletnim przychówkiem wolą okna i balkony na zachodnią stronę, firmom obojętna jest nawet północ z widokiem na parkingi, dlatego nie dziwi, że bardziej zacieniony bok fasady często nie rozświetla się też po godzinie 18. Szukanie najemców mieszkania wśród przedsiębiorstw prowadzących najróżniejsze działalności może zmniejszać ryzyko i eliminować przestoje w sezonie wakacji, jednak żeby się do tego przygotować, nie można zapominać o urzędowych formalnościach.

— Co do zasady odpowiedzialność za prawidłowe użytkowanie budynku czy lokalu ponosi właściciel (art. 61 prawa budowlanego), i to on powinien zatroszczyć się o zmianę przeznaczenia użytkowania lokalu, jednak z perspektywy najemcy, chcącego spokojnie prowadzić działalność gospodarczą, byłoby to również bardzo istotne — gdyż w razie uchybień w tym zakresie organ nadzoru może nakazać przywrócenie poprzedniego użytkowania — komentuje radca prawny Agnieszka Rabenda-Ozimek, prowadząca kancelarię.

Gdyby inwestor postanowił oszczędzić czas i pozostawić lokal z nowym przedsięwzięciem samemu sobie, musi wziąć pod uwagę, że dokumenty i tak trzeba będzie przedłożyć, przy czym stawka opłaty może być wyższa dziesięciokrotnie.

— Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji — i nie później niż po upływie dwóch lat od doręczenia zgłoszenia, tzw. milcząca zgoda. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części — dodaje Agnieszka Rabenda-Ozimek, wymieniając wśród niezbędnych dokumentów m.in. zwięzły opis techniczny obiektu czy zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak przestrzega radca prawny, należy też pamiętać o ewentualnym zwiększeniu stawki podatku od nieruchomości, a także sprawdzić, czy nie jest jeszcze niezbędna zgoda mieszkaniowej wspólnoty. Mimo że w katalogu czynności wymagających zgody członków wspólnoty nie istnieje okoliczność zmiany sposobu użytkowania pojedynczego lokalu, od lokali użytkowych wspólnota może zwiększyć wysokość opłat — zwłaszcza jak zamiast kawiarni na parterze sąsiedzi czują smażalnię, a gabinet relaksacyjnego masażu rozkręca swoją działalność dopiero nocną zmianą. © Ⓟ

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Wielka ucieczka dewelopera