Włodarzewska zaklina rzeczywistość

21-07-2015, 22:00

Znany deweloper, z obligacjami na Catalyst, balansuje na krawędzi bankructwa. Jego prezes nie przyjmuje tego do wiadomości

Lektura sprawozdań finansowych Włodarzewskiej — znanego na rynku stołecznym dewelopera, którego obligacje są notowane na Catalyst — nie wzbudza większego niepokoju. Rzeczywista kondycja spółki jest jednak, mówiąc delikatnie, kiepska.

Jerzy Szymański, prezes i większościowy akcjonariusz Włodarzewskiej
Wyświetl galerię [1/2]

Jerzy Szymański, prezes i większościowy akcjonariusz Włodarzewskiej

TOMEK PIKUŁA

Wniosek o upadłość

Z informacji „PB” wynika, że wniosek o upadłość Włodarzewskiej szykują podwykonawcy jej inwestycji, którzy wciąż nie mogą doczekać się zapłaty za wykonane prace. To na ich zlecenie biegły Paweł Karkowski, będący jednocześnie biegłym sądowym, przygotował właśnie opinię, która kończy się konkluzją, że „spółka w niedługim czasie może zaprzestać regulowania wszelkich zobowiązań, a długoterminowy brak regulowania przez nią płatności publicznoprawnych i zobowiązań wobec kontrahentów oznacza, że zgodnie z prawem upadłościowym spełnia przesłankę uznania jej za niewypłacalną”.

— Spółka nie jest niewypłacalna. Nie było i nie ma przesłanek, które zobowiązywałyby zarząd do złożenia wniosku o upadłość — odpowiada Jerzy Szymański, prezes i większościowy akcjonariusz Włodarzewskiej. Wysokie ryzyko niewypłacalności spółki dostrzegają jednak inwestorzy, handlujący jej obligacjami na Catalyst. Rentowność papierów to 33,55 proc. i 47,65 proc., gdy średnia dla obligacji korporacyjnych zapadających w podobnym czasie to 13,5 proc. Z ustaleń „PB” wynika też, że już półtora roku temu toczyło się postępowanie o ogłoszenie upadłości Włodarzewskiej, a zostało umorzone, po tym jak deweloper spłacił dług w stosunku do wnioskodawcy.

Komornicze egzekucje

Problemy jednak nie zniknęły. Na koniec 2014 r. Włodarzewska miała aż 8,2 mln zł zobowiązań przeterminowanych i tylko 82 tys. zł gotówki. Jej zobowiązania publicznoprawne sięgały 2,8 mln zł, a wskaźnik płynności szybkiej, wykorzystywany często do testowania standingu deweloperów, wynosił 0,52, gdy norma to 1. Mimo to w sprawozdaniu zarządu, publikowanym na Catalyst, w części poświęconej czynnikom ryzyka nie ma ani słowa o ryzyku utraty płynności.

— Nasza sytuacja jest dziś znacznie lepsza niż na koniec 2014 r. dzięki temu, że jedna ze spółek grupy sprzedała nieruchomość za 12,5 mln zł. Pieniądze pozwoliły na spłatę kredytu udzielonego spółce — właścicielce nieruchomości, poprawę bieżącej płynności oraz spłatę części zobowiązań — mówi Jerzy Szymański. W księgach wieczystych nieruchomości Włodarzewskiej wciąż jednak widnieje pięć hipotek przymusowych urzędu skarbowego i ZUS — łącznie na 1,4 mln zł. Zostały wpisane na podstawie aktualnych tytułów wykonawczych: z kwietnia, maja i czerwca 2015 r. — Źle się stało, że w księgach wieczystych pojawiły się te wpisy. Wynikało to jednak z pewnych sporów interpretacyjnych. Na dziś nie mamy już zobowiązań w stosunku do urzędu skarbowego, a te wobec ZUS spłacamywedług ustalonego harmonogramu — zapewnia Jerzy Szymański.

Wielce ambitny plan

„PB” ustalił, że egzekucje komornicze prowadzą nie tylko urzędy, ale też kontrahenci Włodarzewskiej. W maju 2015 r. jeden z nich otrzymał informację od komornika, że na kontach spółki „nie odnotowano środków mogących być przedmiotem skutecznego postępowania zabezpieczającego oraz nastąpiły zbiegi egzekucji z innymi organami egzekucyjnymi”.

— Egzekucje komornicze rzeczywiście są prowadzone, ale na bieżąco, powoli je spłacamy. Obecnie stanowią kwotę około 600 tys. zł, a więc nie mają wpływu na bieżącą kondycję finansową firmy — twierdzi Jerzy Szymański.

Zapewnia, że w 2014 r. zadłużenie spółki się zmniejszyło. Być może chodzi mu o zobowiązania wymagalne z tytułu dostaw i usług, które rzeczywiście spadły z 19 do 13,7 mln zł. Łączne zobowiązania jednak wzrosły (ze 150,9 do 164,2 mln zł). Samo zadłużenie finansowe spółki to, bagatela, 98,2 mln zł. Z tego aż 48 mln zł trzeba spłacić od maja do września 2016 r. (30,3 mln zł obligacji i prawie 18 mln zł kredytu w Banku Ochrony Środowiska). Jerzy Szymański twierdzi, że nie ma niebezpieczeństwa, by w 2016 r. Włodarzewskiej zabrakło gotówki. Powołuje się na projekcję finansową, zakładającą, że z dwóch realizowanych inwestycji mieszkaniowych: na Ursynowie i w podwarszawskim Brwinowie, w latach 2015-16 spółka uzyska ok. 46 mln zł nadwyżki. Ze sprzedaży mieszkań ma wpłynąć prawie 130 mln zł. Cel ambitny, szczególnie że w całym 2014 r. spółka pozyskała z tego tytułu 26,7 mln zł, a jej budowy mają gigantyczne opóźnienia. Co więcej: koszty odsetek od zobowiązań z roku na rok rosną (w 2014 r. było to 6,8 mln zł), a koszty ogólne zarządu utrzymują się na wysokim poziomie (7,5 mln zł w 2014 r.).

Zyski na papierze

Prezes nie traci jednak rezonu. Podkreśla, że Włodarzewska dysponuje majątkiem wartym prawie 170 mln zł. Największą jego część stanowią nieruchomości inwestycyjne, warte na koniec 2014 r. 118,3 mln zł. Rok wcześniej były wyceniane na prawie 10 mln zł mniej, a dwa lata temu — prawie 30 mln zł mniej! Włodarzewska co roku podnosi ich wartość w księgach. Zdaniem biegłego, działającego na zlecenie podwykonawców, to kreatywna księgowość, która pozwala spółce na wykazywanie zysków nie popartych faktycznymi przepływami. Na poziomie grupy kapitałowej wzrost wartości nieruchomości jest jeszcze większy. W 2011 r. sięgnął 56 mln zł, w 2012 r. 30,7 mln zł, a w 2013 r. kolejnych 60,1 mln zł. Jerzy Szymański twardo obstaje przy tym, że przeszacowania wartości nieruchomości nie służą księgowemu kreowaniu zysków. Szef wywiadowni gospodarczej, wynajętej przez wierzycieli Włodarzewskiej, zwraca jednak uwagę, że spółka wciąż sprzedaje mieszkania. A wykazywanie papierowych zysków wprowadza w błąd potencjalnych klientów, którzy mogą być przekonani o dobrej kondycji firmy. Prezes Włodarzewskiej w sprzedawaniu mieszkań nie widzi nic złego.

— Jestem przekonany, że raport skonsolidowany, który będzie gotowy za dwa tygodnie [miał być opublikowany 22 czerwca — red.], jednoznacznie wskaże, że nasze działania nie stanowią zagrożenia ani dla obecnych, ani dla przyszłych klientów firmy — zapewnia Jerzy Szymański.

Niepowiązany prezes

Menedżer podkreśla, że większość wymagalnych zobowiązań Włodarzewskiej z tytułu dostaw i usług stanowią długi w stosunku do spółek z grupy oraz generalnego wykonawcy kilku jej inwestycji, czyli spółki Budownictwo Ogólne (BO), z którą właśnie ustalane są warunki ugody. BO to spółka, którą w 2010 r. powołała sama Włodarzewska jako generalnego wykonawcęjej inwestycji. Dziś jest wydmuszką. Komornik, który działa na wniosek podwykonawców, ustalił właśnie, że BO zamknęło rachunek bankowy, i nie odnalazł żadnego majątku firmy.

— BO jako generalny wykonawca zostało wyczyszczone do zera i dlatego chcemy odzyskać pieniądze od Włodarzewskiej jako inwestora, który odpowiada za długi solidarnie — tłumaczy jeden z podwykonawców. Jerzy Szymański zapewnia, że BO dziś nie jest spółką powiązaną z grupą Włodarzewska. Powiązań kapitałowych rzeczywiście nie ma. Osobowe są jednak bardzo bliskie. Od 2012 r. właścicielem firmy jest Bogusław Zawadzki, były… prezes Włodarzewskiej, a dziś szef siedmiu różnych spółek z jej grupy kapitałowej. To nie koniec niejasności. W sprawozdaniu finansowym za 2014 r., publikowanym na Catalyst, wymienionych jest 30 spraw sądowych o zapłatę, w których Włodarzewska jest pozwanym. Łącznie opiewają na ponad 1,2 mln zł (kwoty główne). Zestawienie jest jednak niepełne. Pozwy tylko dwóch firm, nieujętych w raporcie: Trasko-Inwest i Marbud Budownictwo, opiewają na ponad 7 mln zł!

— To podmioty, które były podwykonawcami podwykonawcy BO na naszych inwestycjach i jako Włodarzewska jesteśmy jedynie przypozwani do głównych pozwanych — BO i konkretnego podwykonawcy — tłumaczy ten brak Jerzy Szymański.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Dawid Tokarz

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy

Puls Biznesu

Inne / Włodarzewska zaklina rzeczywistość