Zakupów dużo mniej

Agnieszka Zielińska
opublikowano: 13-01-2009, 00:00

Pogorszenie koniunktury zmniejszyło aktywność inwestorów lokujących w polskie nieruchomości. Nie zredukowało jej jednak do zera.

W 2009 r. inwestorzy ograniczą aktywność

Pogorszenie koniunktury zmniejszyło aktywność inwestorów lokujących w polskie nieruchomości. Nie zredukowało jej jednak do zera.

Liczba inwestorów dokonujących zakupów spekulacyjnych wyraźnie spadła. Wzrosło za to znaczenie funduszy inwestycyjnych wykorzystujących obecną sytuację do zakupu tańszych obiektów. W sektorze inwestycyjnym nadal dominuje Warszawa.

Dobry start i korekta

Z raportu Cushman Wakefield wynika, że w pierwszych dwóch kwartałach 2008 r. zawarto wiele transakcji o rekordowych wartościach. Telekomunikacja Polska sprzedała m.in. portfel trzech budynków biurowych przy ulicy Twardej, Obrzeźnej i Moniuszki w centrum Warszawy duńskiemu funduszowi Baltic Property za ponad 600 mln zł. Niemiecki fundusz DEGI kupił z kolei od firmy Ghelamco ukończony w ubiegłym roku kompleks Marynarska Business Park za blisko 167 mln EUR.

Jedną z większych transakcji był również zakup przez australijski fundusz Macquarie Global Property Advisors 50 proc. udziałów o wartości 160 mln EUR w biurowcu Rondo 1.

Właściciela zmienił też Renaissance Tower, w całości wynajęty przez Orange, który został kupiony przez BPH TFI za około 60 mln EUR .

Niestety, druga połowa roku 2008 przyniosła korektę optymistycznych prognoz ekspertów z początku roku. Realizacja części planowanych przez deweloperów projektów biurowych odsunęła się w czasie, zmniejszyła się też liczba biurowców budowanych spekulacyjnie. Wielu inwestorów ograniczyło swoją aktywność.

Nowa restrykcyjna polityka inwestycyjna przełożyła się na spadek popytu na zakup obiektów biurowych i wzrost stóp kapitalizacji.

— Zainteresowanie inwestorów rynkiem nierucho-mości radykalnie spadło w czwartym kwartale. Dotyczy to głównie inwestorów finansowych, czyli funduszy inwestycyjnych oraz deweloperów — ocenia Radosław Sieroń, prezes firmy Mermaid Properties.

Jego zdaniem, na rynku biurowym są jednak nierucho-mości, które niezależnie od koniunktury zawsze będą atrakcyjne dla inwestorów.

— Są trzy sektory, w których można zrobić dobry interes. Zawsze należy inwestować w produkty unikatowe i świetnie zlokalizowane, które w dłuższym terminie dają wysoki zwrot. Należy też pamiętać o angielskim przysłowiu "Well bought is half sold" — coś, co zostało tanio kupione, jest prawie sprzedane. Warto więc szukać okazji cenowych. Trzecia kategoria to produkty przynoszące stabilny przychód, czyli lokale lub mieszkania z wiarygodnymi najemcami i długoterminowymi umowami najmu — sumuje Radosław Sieroń

Modernizacje w cenie

Według specjalistów nastał właśnie dobry moment na zakup obiektów, które można zmodernizować i podnieść ich rangę poprzez zmianę struktury najemców.

— Jest wiele projektów, które już z sukcesem zmodernizowano oraz takich, które świetnie się do tego nadają. Dobrym pomysłem na modernizację są zapomniane i zaniedbane obiekty, m.in. dawne pałace i kamienice. Warszawski Pałac Jurkiewicza, który po generalnym remoncie z zachowaniem wszystkich szczegółów z jego dawnego wystroju stał się ekskluzywnym, kameralnym biurowcem klasy A (Royal Trakt Offices), jest najlepszym przykładem. Kolejny sektor, w który warto zainwestować, to opustoszałe fabryki — przykładem może być łódzka fabryka dawnego Próchnika, która za sprawą spółki Mermaid Properties zamienia się w nowoczesny biurowiec o nazwie Cross Point — ocenia Andrzej Brochocki, właściciel Kancelarii Brochocki.

Krajobraz po…

Zdaniem ekspertów, w 2009 r. inwestorzy będą dużo ostrożniej planować zakupy inwestycyjne. Nie należy się za to spodziewać znacznego spadku czynszów ani wzrostu powierzchni pustostanów.

— Niebezpieczeństwo utraty dotychczasowych najemców zmusiło już niektórych właścicieli biur do obniżenia stawek czynszów. Przyczynił się do tego nie tylko kryzys, ale również powstawanie budynków biurowych na obrzeżach miast — uważa Radosław Sieroń.

Według niego, w ubiegłym roku renegocjowano już od 10 do 15 proc. umów najmu. Nowe stawki, które można teraz wynegocjować, ustala się indywidualnie. Pod uwagę bierze się: lokalizację budynku, dotychczasowy okres najmu, zmniejszenie lub powiększenie wynajmowanej powierzchni.

Inwestorzy coraz częściej dostrzegają również potencjał drzemiący w innych dużych miastach — Łodzi, Krakowie czy we Wrocławiu.

— Za przenoszeniem biur ze stolicy przemawia wiele argumentów. Kluczowym jest oczywiście niższa cena — twierdzi Radosław Sieroń.

Jego zdaniem, w związku z sytuacją na rynku finansowym część zaplanowanych przez deweloperów projektów biurowych nie zostanie zrealizowana lub będzie odsunięta na kolejny rok. Planowana podaż powierzchni biurowej będzie zatem mniejsza, niż wynikało to z ubiegłorocznych planów.

— Kryzys sprawi, że banki będą bardziej rygorystycznie żądać od inwestorów umów na wynajem biur jeszcze przed ich budową. Konsekwencją braku źródeł finansowania będzie redukcja planów inwestycyjnych lub wręcz rezygnacja z realizacji projektów przez wiele firm — sumuje Andrzej Brochocki.

Agnieszka

Zielińska

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu