1 Jak zabezpieczyć swoje interesy, wynajmując innym mieszkanie?
Wynajmujący powinien zabezpieczyć swoje roszczenia o naprawienie ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę w mieszkaniu — dobrze sprawdza się tutaj kaucja. Wskazane jest także zabezpieczenie obowiązku wyprowadzenia się najemcy po zakończeniu najmu, np. przez oświadczenie, zawarte w akcie notarialnym, o dobrowolnym poddaniu się egzekucji obowiązku opuszczenia mieszkania. Dobrze jest również zagwarantować wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy w przypadku niewłaściwego postępowania najemcy — jest to szczególnie ważne przy umowach na czas oznaczony.
2 Dokumenty: które z nich właściciel powinien okazać najemcy?
Najemcy najczęściej życzą sobie okazania odpisu z księgi wieczystej, aby sprawdzić, czy będą wynajmować mieszkanie od jego właściciela. Jeżeli wynajmującym jest inna osoba niż właściciel (np. mieszkający na stałe za granicą), najemca może wymagać od tej osoby przedstawienia odpowiedniego pełnomocnictwa albo zgody właściciela mieszkania na jego wynajęcie. Ponadto należy umożliwić najemcy zapoznanie się z fakturami od dostawców mediów, jeżeli opłaty za media mają być regulowane przez najemcę według tych faktur.
3 Jakich dokumentów można wymagać od przyszłych lokatorów?
Wynajmujący może zażądać podania podstawowych danych osobowych — imienia, nazwiska, adresu, numeru PESEL, numeru dokumentu tożsamości. Można zapytać najemcę, gdzie mieszkał przed wynajęciem mieszkania oraz jak często się przeprowadzał, należy jednak pamiętać, że najemca nie ma obowiązku podawania wynajmującemu takich informacji.
4 Umowa: czego wynajmujący powinien dopilnować w jej treści?
Najważniejszą dla najemcy częścią umowy najmu są postanowienia dotyczące czynszu, warto więc zadbać o to, aby były one jasne i wyczerpujące — określmy wprost, czy podana wysokość czynszu jest kwotą netto czy brutto, w jakim terminie powinna zostać zapłacona i w jaki sposób (gotówką czy przelewem), czy w czynszu zawarte są opłaty za media lub wywóz śmieci, czy też te należności powinny być regulowane osobno.
5 Która umowa lepsza: na czas określony czy nieokreślony?
Najistotniejsza różnica dotyczy możliwości wypowiedzenia — umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko w przypadkach w niej wymienionych; przy umowach na czas nieokreślony dotyczących lokali mieszkalnych przyczyny wypowiedzenia normują obowiązujące przepisy.
6 Ile trwa okres wypowiedzenia w umowie na czas nieokreślony?
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie ma jednego uniwersalnego okresu wypowiedzenia, który sprawdzałby się w każdej sytuacji; jego długość należy dobrać do okoliczności danej sprawy.
7 Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest korzystna dla wynajmującego?
Z punktu widzenia wynajmującego podstawową zaletą umowy najmu okazjonalnego jest ułatwienie eksmisji osoby bezprawnie zajmującej lokal po zakończeniu najmu. Złożenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji obowiązku opuszczenia lokalu (które przy umowie najmu okazjonalnego jest obowiązkowe) pozwala na przeprowadzenie eksmisji bez wcześniejszego procesu sądowego, co znacznie przyspiesza usunięcie z mieszkania niechcianego lokatora.
8 Czy warto zawierać umowę najmu ustnie?
Ustnie można zawrzeć tylko zwykłą umowę najmu, nie można w ten sposób zawrzeć umowy najmu okazjonalnego. Umowa najmu zawarta ustnie jest ważna i wiążąca, problemem może być natomiast egzekwowanie obowiązków wynikających z takiej umowy.
9. Ile powinna wynosić kaucja?
W umowie najmu okazjonalnego kaucja może wynosić maksymalnie sześciokrotność czynszu najmu; w zwykłej umowie najmu jej wysokość może być dowolna. Potwierdzenie przyjęcia kaucji i jej wysokości przez wynajmującego jest wskazane, ponieważ obniża ryzyko ewentualnych nieporozumień oraz sporów na tym tle.
10. Na jakich warunkach właściciel może wejść do swojego wynajętego mieszkania?
Właściciel może wejść do mieszkania zajmowanego przez najemcę, aby dokonać przeglądu stanu technicznego lokalu i jego wyposażenia lub wykonać niezbędne naprawy. Takie wizyty powinny odbywać się w terminie uzgodnionym z lokatorem i w jego obecności lub osoby przez niego upoważnionej. Tylko w nagłych przypadkach, np. w sytuacji zagrożenia lub awarii, właściciel może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy — wówczas powinien zrobić to w asyście policji lub straży miejskiej, ewentualnie straży pożarnej, jeżeli okoliczności wymagają jej interwencji.
11. Kto odpowiada za awarie i naprawę zepsutych sprzętów?
Obowiązujące ustawy dzielą naprawy i prace niezbędne do utrzymania mieszkania we właściwym stanie na dwie grupy — te będące obowiązkiem najemcy i te obciążające wynajmującego. Nie ma jednak przeszkód, aby w umowie najmu zmodyfikować ustalony ustawowo podział napraw.
12. Czy należy wydać lokatorowi klucz do piwnicy?
Jeżeli piwnica prawnie przynależy do mieszkania (nie stanowi części osobnego lokalu), jest ona objęta umową najmu dotyczącą tego mieszkania. Jeżeli natomiast piwnica lub komórka stanowi część osobnego lokalu niemieszkalnego (co jest regułą w nowych budynkach), umowa najmu automatycznie jej nie obejmie; potrzebne jest do tego wyraźna regulacja w umowie.
13. W jakich okolicznościach można poprosić lokatora o opuszczenie lokalu z dnia na dzień?
Wynajmujący lokal mieszkalny mógłby wymagać od najemcy opuszczenia go z dnia na dzień tylko w przypadkach przewidzianych w umowie; ustawa nie przyznaje mu takiego uprawnienia.
14. Co zrobić, gdy najemdziała na szkodę właściciela. Jak i kiedy można starać się o wyrok eksmisji?
Zaniedbywanie lokalu mieszkalnego przez najemcę lub wyrządzanie w nim szkód jest podstawą do wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela; ustawa wymaga, aby przed wypowiedzeniem właściciel pisemnie upomniał najemcę o jego niewłaściwym zachowaniu. Jeżeli lokator mimo to nie zmieni swojego postępowania, można wypowiedzieć mu umowę najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Gdyby po upływie tego okresu lokator nie opuścił mieszkania, wynajmujący może wystąpić do sądu o jego eksmisję.
15. Kiedy wynajmujący może wyrzucić najemcę z mieszkania?
Eksmisję można orzec w stosunku do każdej osoby, która zajmuje lokal, nie mając do tego uprawnień. Problemem może być natomiast wykonanie eksmisji. Jeżeli osoba, której nakazano opuszczenie mieszkania jest uprawniona do otrzymania lokalu socjalnego, eksmisji nie można wykonać do czasu zaoferowania jej przez gminę takiego lokalu, co w praktyce może trwać bardzo długo. Uprawnionymi do lokalu socjalnego są m.in. kobiety w ciąży, osoby niepełnoletnie i ubezwłasnowolnione oraz ich opiekunowie, obłożnie chorzy oraz bezrobotni zarejestrowani. Usunięcie takich osób z lokalu w praktyce może więc okazać się utrudnione.
Odpowiedzi na pytania udzieliła Karolina Barwińska z kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.