Klient kupujący mieszkanie sam musi zweryfikować wiarygodność dewelopera lub spółdzielni. Gdy zdecyduje się na kredyt — bank zrobi to za niego. Lepiej.
Deweloperem określa się wszystkie podmioty realizujące budownictwo mieszkaniowe. Dotychczas nie stworzono żadnej regulacji prawnej, która jednoznacznie wskazywałaby, jakie warunki należy spełnić, by firma mogła się tak mianować.
Deweloper, jako przedsiębiorca, jest nastawiony na osiągnięcie zysków, ale z zaangażowaniem własnego, choćby minimalnego kapitału. To odróżnia dewelopera od spółdzielni, które zgodnie z prawem działają non profit. Ich celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych własnych członków, a nie prowadzenie działalności zarobkowej.
— Do podstawowych zadań dewelopera należy zamiana, a właściwie podniesienie wartości nieruchomości. Jest on organizatorem i koordynatorem procesu gospodarczego, który polega na przygotowaniu inwestycji do realizacji, pozyskaniu źródeł finansowania, nadzorze nad całością robót oraz na sprzedaży mieszkań — mówi Artur Pietraszewski z Sawa Park w Warszawie.
Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas Konsulting w Warszawie, zaznacza, że deweloper może niekiedy przejąć na siebie czynności, które zwykle pełnią inne podmioty, np. roboty budowlane. W ten sposób staje się firmą wykonawczą, pracownią projektową, biurem sprzedaży oraz producentem elementów wykorzystywanych w swoich inwestycjach.
Zanim zdecydujemy się na kupno mieszkania, warto zbadać wiarygodność dewelopera. Jest to konieczne, zwłaszcza gdy interesujące nas osiedle jest dopiero w początkowej fazie budowy. W przypadku, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny, rzetelność firmy sprawdzi za nas bank.
— Prowadzimy rejestr deweloperów, który składa się z dwóch części. Pierwszą tworzą firmy, które zostały uznane za wiarygodne i posiadają stosowane rekomendacje. Druga część to tzw. czarna lista. Wpisywani są na nią deweloperzy niesolidni, o złej sytuacji finansowej, która zagraża ich dalszemu funkcjonowaniu na rynku. Przy weryfikacji wiarygodności firm razem z towarzystwami ubezpieczeniowymi często korzystamy z usług wywiadowni gospodarczych — wyjaśnia Bartosz Brzozowski, dyrektor departamentu w MultiBanku, oddziału bankowości detalicznej BRE Banku.
Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, bank jest najlepiej przygotowanym podmiotem do sprawdzenia rzetelności firmy. Posiada wykwalifikowanych pracowników i odpowiednią motywację bo pożycza pieniądze przyszłym właścicielom mieszkań. Dysponuje też środkami przymusu, które skłaniają firmy do ujawniania potrzebnych informacji.
Współpraca dewelopera z liczącym się na rynku bankiem oraz otwarcie dla inwestycji rachunku powierniczego stanowi potwierdzenie dla klienta, że może bez obaw zainwestować.
Można też firmę deweloperską sprawdzić osobiście. To jedyne rozwiązanie dla osób, które chcą sfinansować zakup mieszkania z własnych oszczędności. Jeżeli deweloper jest spółką działającą na podstawie kodeksu spółek handlowych, należy zażądać aktualnego odpisu z rejestru handlowego sądu gospodarczego. W ten sposób otrzymamy informacje na temat właściciela firmy, wysokości jej kapitału założycielskiego, rodzaju prowadzonej działalności oraz czy ogłoszono lub złożono wniosek o jej upadłość. W sytuacji, gdy deweloper nie posiada aktualnego odpisu możemy sami sprawdzić rejestr w sądzie. Natomiast gdy firma działa jako spółka prawa cywilnego, warto poprosić o umowę spółki oraz wypis z ewidencji działalności gospodarczej. Podobnie jest w przypadku spółdzielni, o której informacje znajdziemy w odpowiednim rejestrze.
— Trzeba też upewnić się, czy deweloper ma pozwolenie na budowę, czy tytuł prawny do działki, na której powstanie osiedle, nie budzi wątpliwości. Powinien legitymować się aktem własności lub użytkowania wieczystego. W miarę możliwości powinno ocenić się także stopień ryzyka prowadzonej inwestycji i dostosowanie jej do warunków lokalnych. W ten sposób można zbadać, czy ma ona szansę powodzenia — zaznacza Kazimierz Kirejczyk.
O wiarygodności dewelopera świadczy też doświadczenie w prowadzeniu działalności. Większe zaufanie budzi firma obecna na rynku od kilku lat.
Rzetelność dewelopera można sprawdzić w kilku organizacjach czy stowarzyszeniach budowlanych. Prowadzone przez nich rankingi i klasyfikacje pomogą w wyborze właściwej firmy. Dobrze, gdy deweloper legitymuje się certyfikatem Krajowej Izby Budownictwa. Do czerwca 2002 r. posiadało go 31 firm. Poza tym KIB przez dwa lata monitoruje działalność firmy, która uzyskała certyfikat, zobowiązując ją do przekazywania raz na pół roku informacji o sytuacji finansowej.
W przypadku spółdzielni interesujące nas informacje otrzymamy biorąc wyciąg z rejestru spółdzielni. Ponieważ spółdzielnie nie budują dla zysku, często ich mieszkania są tańsze od innych oferowanych na rynku, ale nie zawsze są budowane w sposób bezpieczny. Trzeba mieć jednak na względzie, że podpisując umowę ze spółdzielnią nie możemy liczyć na stałą cenę 1 mkw. Ma on bowiem prawo do rozliczenia inwestycji według faktycznie poniesionych kosztów. Zdarzało się, że spółdzielnie zaniżały ceny mieszkań w celu pozyskania większej liczby klientów. Potem po zakończeniu projektu podnosiły koszty i w efekcie cenę.
— Trzeba też pamiętać, że spółdzielnie mogą środki przeznaczone np. na rachunki za ogrzewanie zaangażować w prowadzoną inwestycję. To poważne uniedogodnienie — dodaje Kazimierz Kirejczyk.