Oprócz śmierci i podatków pewne jest jedno: na krajowym rynku niedobór mieszkań nadal jest duży, wynika z szacunków ekonomistów Alior Banku. Jego zaspokojenie zajmie kilka najbliższych lat i będzie zależne od tempa realizacji inwestycji oraz zmian demograficznych.
W raporcie „Co czeka polski rynek mieszkaniowy? Scenariusze rozwoju do 2040 r.” eksperci wskazują, że fundamentalny popyt zostanie zaspokojony między 2027 a 2030 r. Najprawdopodobniej nastąpi to około 2028 r.
Zarówno dla prognozy popytu, jak i podaży skonstruowano po dwa scenariusze: wysoki i niski. Parametry każdego z nich dobrano tak, by reprezentował skrajnie wysoką lub niską, lecz wciąż realistyczną ścieżkę rozwoju danej strony rynku. Zestawienie ze sobą tych czterech projekcji pozwoliło ocenić, kiedy może dojść do przecięcia reprezentujących je krzywych, czyli kiedy nastąpi zrównoważenie się popytu i podaży, oraz jakie jest pole niepewności związane z rozwojem rynku.
Jak obliczono, aktualnie na rynku brakuje 300-400 tys. mieszkań, a jednocześnie w II kwartale 2025 w budowie było ich 850 tys.
"Oznacza to, że w pewnym sensie luka mieszkaniowa została już w Polsce zapełniona, i to z nawiązką. Mówimy tu jednak o liczbach ogólnopolskich. Na wyludniających się Podlasiu, Warmii itp. mieszkań prawdopodobnie już teraz jest więcej, niż gospodarstw domowych; natomiast w przyciągających migracje największych miastach niedobór lokali utrzyma się dłużej, niż mówią dane ogólnopolskie" - zaznaczono w raporcie.
W pogoni za Europą
Obecnie w Polsce na 1 tys. osób przypada 386 mieszkań, podczas gdy średnia dla krajów Europy Zachodniej to 467.
- Luka mieszkaniowa jest częściowo wypełniana przez napływ migrantów, jednak trudno przewidzieć, jak długo ten trend się utrzyma. Jednocześnie obserwujemy postępującą fragmentację gospodarstw domowych – coraz więcej osób mieszka w pojedynkę lub w parach, co niezależnie od spadku liczby ludności zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania – podkreśla Wojciech Szajnert, ekspert ds. analiz sektorowych z Działu Analiz Makroekonomicznych Alior Banku.
W takich realiach deweloperzy mają szansę na utrzymanie rosnącej sprzedaży.
Z szacunków Alior Banku wynika, że w ciągu ostatnich piętnastu lat liczba mieszkań oddawanych do użytku wahała się od 131 tys. do 238 tys. rocznie. W dłuższej perspektywie widać wyraźny trend wzrostowy. Jednak zarówno popyt, jak i podaż coraz bardziej koncentrują się na dużych miastach i tzw. obwarzankach, czyli przyległych do nich powiatach.
- Duże miasta oferują lepsze perspektywy zawodowe i wyższe dochody, dlatego naturalnie przyciągają ludzi. Tym samym niedobór lokali w aglomeracjach utrzyma się prawdopodobnie nawet przez kilka najbliższych lat – dodaje Wojciech Szajnert.
Większy metraż
Właśnie w dużych miastach koncentruje się aktywność deweloperów giełdowych. Chętnych na sprzedawane przez nich mieszkania na razie nie będzie brakować, bo ze wzrostem zamożności Polacy stawiają na wyższy komfort życia. To z kolei oznacza zainteresowanie większymi metrażami oraz dążenie do zachodnich standardów. Obecnie średnia powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę w kraju to 29 mkw., w porównaniu do 41 mkw. w innych krajach europejskich (na osobę w Polsce przypada też średnio 1,5 pomieszczenia, a w Europie Zachodniej 2,2). Z prognoz Alior Banku wynika, że dostosowanie polskich standardów do poziomu zachodnioeuropejskiego może potrwać jeszcze wiele lat – nawet do 2040 r.
- Spodziewam się natomiast ograniczenia liczby nabywców działających pod presją braku własnego mieszkania. Z drugiej strony Polacy będą oczekiwać większego metrażu i liczby pomieszczeń, ale też lepszego stanu technicznego budynków, atrakcyjniejszej lokalizacji, czy w końcu wyższej jakości materiałów – dodaje Wojciech Szajnert.
Według niego rynek stanie się też bardziej wymagający – co może też ograniczać dotychczasowy wzrost cen mieszkań, wpływając także na rentowność projektów deweloperskich. W 2024 r. średnia marża brutto ze sprzedaży deweloperów przekraczała 31 proc.
Stopy w centrum uwagi
Dla inwestorów giełdowych ważna jest też perspektywa krótkoterminowa. Notowania spółek po rozczarowaniu brakiem rządowego programu wsparcia branży odżyły za sprawą obniżek stóp procentowych. W I półroczu sektorowy WIG-Nieruchomości był jednak słabszy od WIG (wzrósł o 28 proc. wobec 31-procentowej zwyżki szerokiego indeksu).
- Obecnie najistotniejsza dla inwestorów jest zapowiedź kolejnych, choć powolnych obniżek stóp procentowych przez RPP. Oczekuję też, że popyt na mieszkania jeszcze wyraźnie nie wzrośnie w trzecim kwartale. Dlatego naturalnym scenariuszem dla kursów akcji spółek deweloperskich byłaby w najbliższym czasie stabilizacja – ocenia Dariusz Nawrot.
Według niego, w ciągu najbliżśzych dwóch miesięcy możliwa jest lekka korekta notowań.
- Będzie to efekt naturalnej realizacji zysków po bardzo dynamicznym wzroście cen akcji. Fundamentalnie sytuacja sektora nadal jest korzystna w perspektywie najbliższych dwóch-trzech – dodaje Dariusz Nawrot.