I.
Deweloperzy ograniczają inwestycje
W kwietniu wydano pozwolenia na budowę 7,8 tyś. mieszkań na sprzedaż lub wynajem. To najmniej od stycznia 2023 r. I jest to jednocześnie najsłabszy kwiecień od 2016 r. (nie licząc kwietnia 2020, ale był on wyjątkowo ze względu na wybuch pandemii). Niższa liczba zezwoleń to konsekwencja przede wszystkim nasycenia rynku mieszkaniowego i niższego popytu.
Za spadki pozwoleń może tez odpowiadać niepewność związana z brakiem kolejnego programu dofinansowań do kredytów. Ministrowie obecnego rządu wyrażali w ostatnim czasie sprzeczne opinie w sprawie programu „Pierwsze klucze”. Ostatnio wicepremier Kosiniak-Kamysz opowiedział się za rezygnacją z programów dopłat i wsparciem dla budownictwa społecznego. Niepewność co do polityki mieszkaniowej i przyszłego popytu nakazują deweloperom ostrożność w podejmowaniu decyzji o nowych inwestycjach.
II.
Rekordowa liczba mieszkań w ofercie Dom Development
Spadek cen to konsekwencja dużej podaży mieszkań w stosunku do popytu. Liczba mieszkań w ofercie Dom Development rosła od ostatniego kwartału 2023 r. Na koniec marca 2025 r. w ofercie dewelopera znalazło się 3,5 tys. mieszkań, czyli o 39 proc. więcej rdr. Deweloperzy w ostatnich dwóch latach oddali do użytku dużo inwestycji m.in. w związku z programem „bezpieczny kredyt 2 proc.”, a także w nadziei na kolejne rządowe programy i stopniową obniżkę stóp procentowych wraz za spadającą inflacją. Na razie jednak rząd nie wdrożył nowego programu, a koszty kredytu w Polsce pozostają wysokie na tle Europy. Nie jest pewne, w jakim stopniu wpłynie na popyt majowa niewielka obniżka stopy NBP.
Podczas prezentacji wyników za I kwartał prezes Dom Development ocenił: „3,5-4 tys. mieszkań w sprzedaży to dla nas satysfakcjonujący poziom. Patrząc na wielkość dostępnej na rynku oferty, musimy dosyć konserwatywnie podchodzić do tematu. Nie możemy sobie pozwolić na kreowanie nadpodaży. Nasza oferta jest dobrze skrojona i dwa razy się zastanowimy, zanim wprowadzimy do sprzedaży kolejne etapy inwestycji". "Nie chcemy budować pustostanów” - dodał.
III.
Ceny mieszkań spadły
W pierwszym kwartale 2025 r. ceny transakcyjne na rynku wtórnym w Warszawie wyniosły średnio 16,4 tys. zł., natomiast w ostatnim kwartale 2024 r. wynosiły średnio 16,9 tyś zł za metr. To pierwszy spadek cen od 2018 r. Ceny ofertowe także spadły, jednak znacznie mniej niż transakcyjne. W ostatnich kwartałach sprzedający windowali ceny w ofertach, a zatem sytuacja na rynku w pierwszym kwartale musiała być dla nich rozczarowaniem.
Na rynku pierwotnym ceny także spadły, jednak mniej niż w przypadku rynku wtórnego. Może to wynikać z faktu, że deweloperzy są bardziej cierpliwi i potrafią dłużej utrzymywać wyższą cenę, w przeciwieństwie do prywatnych sprzedających, którzy szybciej zgadzają się na sprzedaż nawet po cenie poniżej swoich oczekiwań.
IV.
Stabilizacja kosztów budowy sprzyja marżom deweloperów
W marcu ceny produkcji budowlano-montażowej wzrosły o 3,7 proc. rdr, czyli tyle samo, ile w styczniu i lutym. Wzrost cen prac budowlanych ustabilizował się zatem na poziomie najniższym od czerwca 2021 r. Niższa aktywność deweloperów i niewielkie inwestycje publiczne wpływają hamująco na inflację prac budowlanych i materiałów.
Jak zauważa Dom Development w swoim sprawozdaniu, realizacji nowych projektów sprzyja „stabilizacja kosztów budowy, która daje nam większą przewidywalność przy uruchamianiu nowych inwestycji i tym samym ogranicza zagrożenie dla naszej marży. Zapewnia to satysfakcjonującą rentowność realizowanych przez nas projektów deweloperskich”. Można się spodziewać, że rozpoczęcie inwestycji publicznych realizowanych z KPO, a być może także spodziewany w przyszłym roku wzrost inwestycji publicznych w Niemczech, przyczyni się do wzrostu cen w budownictwie. Może to przełożyć się na wzrost presji na marże deweloperów, zwłaszcza jeżeli rynek nie pozwoli na podwyżki cen mieszkań.
V.
Kursy akcji spółek deweloperskich rosną w podobnym tempie co warszawska giełda
W styczniu i lutym indeks Wig-nieruchomości znajdował się w stagnacji, podczas gdy ogółem na GPW ceny akcji rosły. Powodem stagnacji było m.in. utrzymywanie się wysokich stóp procentowych, a także spływające gorsze dane o sprzedaży mieszkań. W kwietniu jednak indeks WIG-nieruchomości odbił w górę. Za wzrostem stały zapewne m.in. zapowiedziana na początku kwietnia i ostatecznie przeprowadzona w maju obniżka stopy procentowej. Ostatecznie na początku czerwca oba indeksy znalazły się na poziomie ok. 20 proc. wyższym w stosunku do stycznia.