Dla kogo drogie „M”

opublikowano: 04-02-2019, 22:00

Ceny przeorały rynek — gdy jedni klienci czekają na lepsze czasy, inni kupują, by powrócić do miasta

Jak wynika z danych Reas JLL Residential Advisory, nowe mieszkania w 2018 r. znalazły o 11 procent mniej nabywców niż rok wcześniej, ale wartość sprzedaży była niższa tylko o 4 procent. Ceny mieszkań w ofercie deweloperów wzrosły w tym okresie również o 11 proc.

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL, oznacza to, że choć nie bez oporów, znaczna grupa nabywców wciąż akceptuje podwyżki cen. Droższe lokale kupują osoby zamożne, pragnące podnieść standard życia lub traktujące je jako długoterminową inwestycję. Ci z segmentu popularnego, którzy nie dysponują buforem finansowym, delikatnie weryfikują swoje oczekiwania. Popyt jest na tyle duży, że deweloperzy trzymają się mocno.

Spore zmiany na rynku spowodowane wzrostem cen mieszkań obserwuje Obido.pl — platforma łącząca potencjalnych nabywców z ofertą największych deweloperów w największych miastach w Polsce, która dostarcza Reas JLL Residential Advisory danych dotyczących preferencji nabywców mieszkań. Zauważone zmiany polegają najczęściej na dostosowaniu aspiracji do kurczących się możliwości finansowych.

— Analizując ostatnie 12 miesięcy, widzimy tendencję do obniżania oczekiwań par i rodzin. Klienci z tych grup decydują się na mniejszy metraż i liczbę pokoi, wybierają tańsze dzielnice, dalej od centrum — zmniejsza się komfort, ale całkowita cena już nie. Przybywa też klientów, szukających mieszkań dwupokojowych zamiast trzypokojowych i trzypokojowych zamiast czteropokojowych — mówi Paweł Gniadkowski, współzałożyciel Obido.pl.

Według Katarzyny Kuniewicz, nie należy tego rozumieć tak, że te same osoby, które chciały przeprowadzić się do mieszkania trzypokojowego kupią teraz dwupokojowe, bo prawdopodobnie takie właśnie już mają. Nabywcami będą zupełnie inni klienci — np. powracający do miasta zamożni właściciele domów jednorodzinnych, których dzieci już się usamodzielniły, a sami chcieliby spędzić jesień życia bliżej usług czy opieki zdrowotnej. Równocześnie przybyło pieniędzy na rynku i nowych inwestorów w nieruchomości na wynajem, którzy wycofali pieniądze z banków. Według Obido, aż o 22 proc. wzrosła kwota, którą skłonni są wydać inwestorzy (teraz to 404 401 zł).

— Te osoby deklarują, jaką kwotę mogą zainwestować i jeśli nie da się za nią kupić dwóch mniejszych lokali (co jest bardziej opłacalne), kupują jeden w tej cenie, kalkulując jedynie, jaki uzyskają zwrot z inwestycji.W odróżnieniu od inwestorów, od lat zarabiających na wynajmowaniu mieszkań, od razu proszą o polecanie firm zarządzających najmem — mówi Paweł Gniadkowki.

Centra na wynajem

Według Obido, najpopularniejsze lokale dwupokojowe w grudniu 2018 r. liczyły około 40 mkw. i były już o 7 mkw. mniejsze od najbardziej poszukiwanych rok wcześniej — przy porównywalnej cenie. Ten rodzaj mieszkań — ze względu na łatwość znalezienia najemców — interesował też klientów kupujących w celach inwestycyjnych. Jak wskazują przedstawiciele deweloperów, najczęściej poszukiwane w 2018 r. były lokale jedno- i dwupokojowe (od 30 do 50 mkw.) w centrach miast.

— Udział zakupów na cele inwestycyjne zmienia się w zależności od lokalizacji. W centralnych punktach miasta jest znacznie większy i np. na osiedlu City Link na warszawskiej Woli przekracza 70 proc. Natomiast w przypadku ofert z segmentu popularnego, skierowanych przede wszystkim do młodych rodzin, jest o wiele niższy — mówi Andrzej Gutowski, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Ronson Development.

65937540-8c2f-11e9-bc42-526af7764f64
Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

Podobnie jest w położonej w centrum Wrocławia Nowej Papierni — najwięcej mieszkań kupili tam inwestorzy indywidualni (około 70 proc.). Jak zauważa Ewa Skibińska, dyrektor marketingu realizującej ten projekt firmy Red Development, wśród kupujących są też rodzice, którzy nabywają apartamenty dla studiujących dzieci. Z kolei Łukasz Paryś, dyrektor wrocławskiego oddziału Bouygues Immobilier Polska, oprócz kupujących apartamenty z myślą o wynajmie dostrzega wśród klientów także osoby, które chcą zamienić mniejsze mieszkanie na większe, zbudowane w wyższym standardzie i lepszej lokalizacji. Jak zauważa Olga Pietrzak, specjalista ds. sprzedaży i marketingu w firmie deweloperskiej Skaland, budującej w Poznaniu i okolicach, kupujący inwestycyjnie wybierają też lokale z myślą o własnych potrzebach na starość. Istotnym kryterium wyboru były w tych przypadkach takie udogodnienia, jak winda w niskim bloku, brak barier architektonicznych, czy dostęp do komórki lokatorskiej.

— Natomiast ci, którzy kupują mieszkanie po raz pierwszy, często wybierają inwestycje oddalone od centrum, o niższym standardzie, ale w bardziej przystępnej i osiągalnej dla nich cenie. Do tej grupy bez wątpienia zaliczamy młode pary i małżeństwa — mówi Łukasz Paryś.

Coraz mniej tanich

Mapa typów klientów pokrywa się zatem z mapą cen — im mniej zasobny portfel, tym dłużej trzeba jechać do centrum.

— Zwiększa się różnica między cenami lokali w centrach miast i na obrzeżach. Widoczna jest zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie specyfika budownictwa w najlepszych dzielnicach w mieście wymusza skupienie się na inwestycjach z najwyższej półki — tłumaczy Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Rzecz w tym, że deweloperzy coraz bardziej się nastawiają na zamożnego klienta. Jak zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, w czwartym kwartale 2018 r. największy ubytek można było zaobserwować w przypadku tanich „M”.

— W Krakowie udział lokali kosztujących 6-7 tys. zł/mkw. spadł aż o 7,8 punktu procentowego. Ubyło też wiele krakowskich „M” za 5-6 tys. zł/mkw. (-5,0 p.p.). Spory ubytek tańszych mieszkań odczuli również klienci firm deweloperskich z Wrocławia, gdzie udział lokali kosztujących 5-6 tys. zł/mkw. spadł o prawie 7,0 punktów procentowych przez jeden kwartał — mówi Andrzej Prajsnar.

Jego zdaniem, w 2019 r. można się spodziewać, że struktura oferowanych mieszkańw dalszym ciągu będzie się przesuwała w kierunku wyższych cen za 1 mkw.

Szybko kupić

Dostrzegający te trendy klienci, starają się skorzystać z wprowadzonych wcześniej do oferty, a będących jeszcze dostępnych w sprzedaży, mieszkań gotowych. Jak wynika z raportu Reas JLL Residential Advisory, udział mieszkań gotowych w sprzedaży w stosunku do pozostających w budowie systematycznie spada od 2013 r. — wtedy wynosił 31 proc. całej oferty, a dziś jedynie 9 proc. W tym czasie spadał też czas wyprzedaży oferty. O ile w 2013 r. wynosił około 6 kwartałów, o tyle w 2018 r. zaledwie około 3 kwartałów. Od początku 2018 r. czas wyprzedaży oferty zaczął się jednak wydłużać. Na koniec 2018 r. w ofercie na sześciu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań, Łódź) znajdowało się 50,7 tys. mieszkań. © Ⓟ

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu