Długi deweloperów pod kontrolą

  • Michał Błasiński
01-08-2012, 00:00

Zadłużenie spółek z sektora nie doprowadzi, jak w budowlance, do krachu – przekonują analitycy. Oby znów się nie pomylili.

„Trwale nie utraciliśmy płynności” — zapewnia w „PB” Zbigniew Zuzelski, wiceprezes Alterco, pierwszej z giełdowych spółek z sektora nieruchomości, która ma poważny problem z obsługą zadłużenia. Na koniec marca suma zobowiązań firm przekraczała 277 mln zł. Znaczną część stanowiły obligacje. Inwestorzy czuli pismo nosem, bo akcji Alterco pozbywali się już od kilku miesięcy. W rok kurs spadł o 90 proc.

Zobacz także

Sporą przecenę zaliczyło też największe w branży GTC (64 proc. w rok), a szczególnie nerwowo było w marcu, kiedy deweloper zapowiedział dużą emisję akcji, by poprawić płynność finansową. Kurs spadał w dwucyfrowym tempie, a emocje podgrzewały rosnące problemy pokrewnej branży budowlanej ze spłatą długów. GTC, nawet po zastrzyku gotówki o wartości 445 mln zł, pozostaje jedną z najbardziej zadłużonych firm z sektora, ale po emisji struktura bilansu zdecydowanie się poprawiła, a — jak deklaruje zarząd spółki — finansowanie na najbliższe kwartały jest zabezpieczone. Analitycy Millennium Domu Maklerskiego w ostatnim raporcie uznali, że problem zadłużenia spółki został rozwiązany.

Kluczowe lata

Jeszcze kilka miesięcy temu wielu analityków giełdowych wypowiadało się o perspektywach budowlanki. Dziś w upadłości są DSS, PBG i Hydrobudowa, a trudne rozmowy z wierzycielami czekają też władze ABM Solid (też złożyły wniosek o upadłość) i Polimeksu. Trudno dziś wyrokować, czy podobnie będzie z deweloperką, ale faktem jest, że w latach 2013-14 sześciu największych giełdowych przedstawicieli sektora będzie miało w sumie do wykupienia obligacje o wartości 1,5 mld zł (najwięcej — Echo i GTC). A to tylko mniej więcej połowa zadłużenia — reszta to kredyty i inne formy finansowania.

Jeśli wziąć pod uwagę wskaźnik zadłużenia netto (długi minus gotówka) do kapitałów własnych, to niekwestionowanym „liderem” sektora na GPW jest Orco, spółka, która od 2010 r. restrukturyzuje zobowiązania. Analitycy zwracają także uwagę na JW Construction, którego wskaźnik zadłużenia w rok podskoczył z 0,44 do 0,94.

— Sytuacja finansowa deweloperów nie jest jednorodna. Część z nich jest relatywnie nisko zadłużona, jak np. Dom Development czy też Ronson. Na przeciwległym biegunie znajdują się JW Construction, Marvipol, Polnord czy też Gant — wylicza Adrian Kyrcz z DM BZ WBK.

Wrogie otoczenie

Niestabilność gospodarcza nie sprzyja zrównoważonemu rozwojowi firm deweloperskich. Odczuł to zarówno segment komercyjny, jak i mieszkaniowy. Owoce zawirowań w sferze makro to m.in. mniejszypopyt na mieszkania, niższe czynsze oraz większa ilość pustostanów. Przeciętny Kowalski boi się, że straci pracę, a z drugiej strony bank zaostrza warunki udzielenia kredytu. W takiej sytuacji tracą więc wszyscy. Pogłębiająca się dynamika spadku sprzedaży mieszkań w II kw. 2012 r. zdaje się potwierdzać tę tezę. Deweloperzy z GPW sprzedali w II kwartale łącznie 1,5 tys. mieszkań. To o 23,2 proc. mniej niż w analogicznym okresie minionego roku. Lepiej raczej nie będzie, więc zwężający się strumień gotówki ze sprzedaży będzie musiał wystarczyć do spłacania obligacji i kredytów. Napięć raczej się nie uniknie, choć analitycy są optymistami. Jak zwykle — mimo doświadczeń z budowlanymi tuzami, jak PBG i Polimex — podkreślają też, że duże podmioty dadzą sobie radę, a jeśli już ktoś wpadnie w tarapaty, to „maluchy”.

— Pomimo słabego sentymentu do branży, moim zdaniem, na ten moment więksi deweloperzy ze stabilnym bilansem nie powinni mieć problemów z rolowaniem zadłużenia. Natomiast dostęp do finansowania dla małych podmiotów bądź tych już obecnie mocno zadłużonych, gdzie mogą pojawiać się ryzyka płynnościowe, może być utrudniony — uważa Maria Mickiewicz, analityk Espirito Santo Investment Bank.

Mocniejsze zabezpieczenie

Specjaliści dodają, że jeżeli deweloperzy będą w stanie zaproponować potencjalnym inwestorom lub bankom odpowiednio mocne zabezpieczenia w postaci gruntów lub innych nieruchomości, proces rolowania zadłużenia powinien postępować sprawnie, nawet w przypadku głębszego spadku dynamiki sprzedaży mieszkań.

— Spółki, które w tym roku miały do zrolowania duże transze zapadającego długu, np. Polnord, na razie radzą sobie z tym dobrze — mówi Piotr Zybała z DI BRE Banku.

Po ostatnich spektakularnych upadkach firm z sektora budowlanego inwestorzy instytucjonalni zrazili się jednak do rynku obligacji korporacyjnych. Nabywcy na nowe emisje długu mogą oczekiwać w zamian za wyższą premię za ryzyko. Z pewnością będą także szerzej dywersyfikować portfele.

— Im większa niechęć banków i TFI do papierów komercyjnych, tym trudniej firmomfunkcjonować i pozyskiwać finansowanie — uważa Michał Ferenc, zarządzający Idea TFI.

Ostrożnie z zakupami

Analitycy nie przekreślają szans deweloperów na rolowanie zadłużenia, ale jednocześnie nie spodziewają się, by na ich akcjach można było zarobić.

— Subindeks WIG-Deweloperzy może być w dalszym ciągu indeksem relatywnie gorszym od WIG. Główna przyczyna to słaby popyt na mieszkania. W drugim kwartale sprzedaż mieszkań u największych deweloperów spadła drugi kwartał z rzędu i dynamiki spadku się pogłębiły. Dodatkowo liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów wzrosła do historycznych poziomów. W efekcie pojawia się ryzyko istotnego spadku cen mieszkań, erozji marży i raportowania przez deweloperów słabychwyników w przyszłości — mówi Adrian Kyrcz.

— Słabe zachowanie kursów akcji wielu deweloperów mieszkaniowych jest efektem coraz trudniejszej sytuacji w otoczeniu tych spółek (wzrost oferty i spadek cen mieszkań). O ile wyceny wielu spółek działających w segmencie nieruchomości komercyjnych są dziś atrakcyjne, z większą ostrożnością podchodzilibyśmy do kupna deweloperów mieszkaniowych — dodaje Piotr Zybała.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Michał Błasiński, Kamil Zatoński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Długi deweloperów pod kontrolą