„PB” wycenił akcje spółki Dom Development metodą porównawczą na 70,2 zł. To wycena zbliżona do oczekiwanej przez spółkę, choć ceny emisyjnej jeszcze nie opublikowano. Jeśli przyjąć, że sprzedane zostaną wszystkie nowe akcje, a oczekiwane wpływy brutto sięgną 230 mln zł, to cena emisyjna nie powinna być niższa niż 70 zł.
Poprawne przeprowadzenie wyceny utrudnia wąskie spektrum porównywalnych spółek notowanych na warszawskiej giełdzie. I choć w konstrukcji indeksu PB Deweloper uwzględniliśmy aż sześć podmiotów, to do wyceny porównawczej zakwalifikowaliśmy jedynie dwa: GTC i Echo. Pozostałe — Gant, a także trzy NFI, dopiero rozpoczynają działalność w branży. Są na bardzo wstępnym etapie (np. mają jedynie grunty) lub (jak NFI Octava) uczestniczą w jednym projekcie.
GTC, wyceniane dziś na około 6,5 mld zł, działa w dwóch segmentach rynku: budowie i wynajmie budynków biurowych oraz centrów handlowych (ten sektor wypracował 75 proc. przychodów operacyjnych spółki w pierwszym półroczu), a także budowie i sprzedaży mieszkań. W tym ostatnim najnowsze osiągnięcie to przejęcie większościowych udziałów w inwestycji na chorwackim półwyspie Istria. Na 130 ha powstanie tam osiedle luksusowych apartamentowców, willi, a także pięciogwiazdkowy hotel i pole golfowe. Chorwacja to niejedyny kierunek ekspansji zagranicznej. Spółka obecna jest też w siedmiu innych krajach regionu. Większość zysków firmy ma charakter księgowy (niegotówkowy) i pochodzi z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych zarządzanych przez firmę. Na przykład w pierwszym półroczu 2006 r. zysk brutto z działalności operacyjnej sięgnął 101 mln zł, a z tytułu aktualizacji wyceny — aż 441 mln zł, ponadtrzykrotnie więcej niż przed rokiem.
Podobny profil ma kontrolowane przez Michała Sołowowa Echo Investment, które zaczynało od inwestycji mieszkaniowych, ale z czasem poszerzało działalność o budowę biurowców, hoteli (m.in. siedem obiektów marki Ibis i dwa Novotel), a później także centrów handlowych i handlowo-rozrywkowych (m.in. Galeria Echo w Kielcach i Centrum Galaxy w Szczecinie). Obecnie realizuje m.in. budowę pięciu osiedli mieszkaniowych. O tych różnicach w profilu działalności warto pamiętać, bo Dom Development buduje tylko mieszkania na sprzedaż i nie zamierza wchodzić w inne segmenty. Skutkuje to większą stabilnością i powtarzalnością wyników, ale także mniejszymi możliwościami wzrostu.
Przeprowadzając wycenę szacunków przyszłych rezultatów GTC i Echa, oparliśmy o uśrednione prognozy analityków biur maklerskich na lata 2006 i 2007. Dla spółki kierowanej przez Jarosława Szanajcę, przyjęto, że w drugim półroczu osiągnie ona przychody o jedną trzecią wyższe niż w pierwszym. Założyliśmy także minimalnie wyż- sze marże. W 2007 r. „PB” spodziewa się utrzymania marż i dynamicznego wzrostu przychodów (o 30 proc.). Jeśli spółce nie uda się potwierdzić ocze- kiwań, wycena może okazać się na wyrost.