W ostatnich 12 miesiącach domy jednorodzinne zdrożały w zdecydowanej większości polskich miast. Spadki cen za metr odnotowano jedynie na rynku wtórnym w Bytomiu i Rybniku – podaje Otodom Analytics.
Marcin Krasoń, analityk tej firmy, zwraca uwagę, że choć w Bytomiu obniżka sięgnęła 10,6 proc., to w Rybniku była mikroskopijna i wyniosła zaledwie 0,3 proc.
Eksperci rynku nieruchomości nie spodziewają się cenowych spadków także w kolejnych miesiącach. Ich zdaniem, stawki pójdą w górę, a jedną z przyczyn będzie start rządowego programu wsparcia dla mieszkalnictwa.
Najdrożej nad Bałtykiem, najtaniej na Śląsku
Z danych Otodom Analytics wynika, że w maju 2023 r. najwięcej kosztowały domy w Gdyni – 10,7 tys. zł za metr. Około 10,4 tys. zł trzeba było zapłacić w Warszawie, 9,4 tys. zł - w Krakowie, a 8,5-8,8 tys. zł - w Gdańsku i Wrocławiu.
- Atrakcyjniejsze ceny były w Poznaniu, gdzie metr kosztował średnio 7,2 tys. zł oraz Łodzi ze średnią stawką na poziomie 6,1 tys. zł. Z kolei najtaniej było w Bytomiu i Rybniku, gdzie cena metra wyniosła poniżej 4 tys. zł. Około 4-4,3 tys. zł za 1 m kw. trzeba było zapłacić w Chorzowie, Włocławku, Kaliszu, Częstochowie, Wałbrzychu i Płocku. Przy czym należy zaznaczyć, że są to relatywnie małe rynki – mówi Marcin Krasoń.
W kolejnych miesiącach spodziewa się lekkich wzrostów cen.
- Będzie to spowodowane wszystkim, co dzieje się dookoła. Nadal mamy niemałą inflację, mieszkania drożeją, a koszty budowy nie spadają – mówi przedstawiciel Otodom Analytics.
tyle kosztował średnio 1 m kw. domu w Gdyni w maju 2023 r.
Preferencyjny kredyt nieobojętny dla cen
Ewa Palus, ekspertka redNet Property Group, przypomina, że w 2022 r. popyt na domy niemal zamarł.
- Zaostrzenie polityki kredytowej sprawiło, że na zakup mogli sobie pozwolić nieliczni, głównie osoby dysponujące wysokim wkładem własnym albo zarobkami. Nabywcom łatwiej było wtedy uzyskać rabat, możliwość wykonania przeróbek lokatorskich w cenie domu czy otrzymać korzystny harmonogram płatności – mówi Ewa Palus.
Już pierwsze zapowiedzi programu Bezpieczny kredyt 2 proc., a następnie zmiana rekomendacji S i rosnąca zdolność kredytowa, zaczęły jednak odbudowywać popyt. Zmniejszyła się jednocześnie skłonność sprzedających do obniżek cen czy negocjacji.
- Ustalone maksymalne kwoty w programie Bezpieczny kredyt 2 proc. sprawiają, że w dużych miastach jego warunki spełniają głównie mniejsze lokale albo większe mieszkania na obrzeżach. Osoby, które będą chciały skorzystać z preferencyjnego kredytu oraz będzie im zależało na większej powierzchni, mogą rozważać zakup domu w miejscowościach ościennych, co może wpłynąć na wzrost cen, a na pewno na spadek możliwości ich negocjacji – mówi Ewa Palus.
Podobne obserwacje ma Leszek Markiewicz, właściciel agencji NieruchomosciSzybko.pl, który przypomina, że osoby, zamierzające kupić dom ze znaczącym rabatem, miały na to największą szansę latem i jesienią minionego roku.
- Wiązało się to z hipoteczną zapaścią i obawami przed długotrwałym kryzysem na rynku nieruchomości. Obecnie nastroje są nieco inne, co ogranicza elastyczność sprzedawców w kwestii negocjowania ceny. Chodzi zarówno o deweloperów, jak i osoby prywatne. Rynek domów na pewno będzie w pewnym stopniu beneficjentem rozpoczętego programu Bezpieczny kredyt 2 proc., co może się przełożyć na wzrost cen – uważa Leszek Markiewcz.
Zwraca jednocześnie uwagę, że bezpośredni wpływ rządowych dopłat będzie ograniczony do domów z ceną maksymalną na poziomie 800 tys. zł. Poza tym, z programu Bezpieczny kredyt 2 proc. będzie można skorzystać tylko na zakup pierwszego lokum, a najczęściej jest to mieszkanie.
- Dlatego osoby posiadające dom na sprzedaż muszą liczyć przede wszystkim na klientów nie korzystających z dopłat. Chodzi m.in. o osoby, które chcą zamienić swój używany lokal na dom korzystając z popytu na mieszkania wygenerowanego przez Bezpieczny kredyt 2 proc. Popyt ze strony takich nabywców będzie dla rynku domów pośrednim efektem rządowego programu - mówi Leszek Markiewicz.
Mniej nowych domów
Na ciekawe zjawisko zwracają uwagę analitycy portalu RynekPierwotny.pl. Z ich danych wynika, że w pierwszej połowie 2023 r. w większości aglomeracji wyraźnie skurczyła się oferta domów deweloperskich.
– Największy procentowy spadek odnotowaliśmy w Trójmieście i okolicach. Jeszcze pod koniec 2022 r. deweloperzy oferowali tam 275 domów na sprzedaż. Obecnie jest ich 236, czyli aż o 14 proc. mniej. Ze względu na bardzo wysokie ceny działek, deweloperom bardziej opłaca się budowanie mieszkań. Wystarczy popatrzeć na dane GUS. Wynika z nich, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Gdańsku i Poznaniu spółki do użytkowania w 2022 r. łącznie blisko 50,1 tys. mieszkań, w tym tylko niespełna 2 tys. domów jednorodzinnych. Stanowiły więc one średnio zaledwie 4 proc. deweloperskiej produkcji - mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
a taką stawkę odnotowano w Rybniku i Bytomiu