Deweloperzy szukają kompromisu w sprawie odszkodowań za drogi. Miasta — pretekstu, by zaoszczędzić
Polnord sprzedał wierzytelność. Budimex uniknie problemu, budując mniejsze osiedla.
Samorządy opóźniają wypłacanie odszkodowań za działki, które przejęły pod drogi publiczne, bo prawo nie precyzuje terminu. Deweloperzy często oddają grunty za darmo, chyba że w grę wchodzą olbrzymie pieniądze. Z drugiej strony roszczenia mogą zrujnować budżety gmin. Przykładem jest sąsiadująca ze stolicą Lesznowola, która po pokryciu planami zagospodarowania niemal całej powierzchni wyliczyła, że roszczenia mogą sięgnąć 600 mln zł. Jej tegoroczny budżet to 85 mln zł.
— Chcemy siąść do stołu, nie musimy dostawać gotówki, ale na przykład inne mało wartościowe dla ratusza kawałki ziemi. Miasta jednak chowają głowę w piasek i w ogóle nie chcą rozmawiać — uważa Józef Wojciechowski, właściciel J.W. Construction.
Czyje ulice
Deweloper skarży się, że na warszawskim osiedlu przy ul. Górczewskiej miasto wydzieliło drogę, która ma służyć nie tylko mieszkańcom osiedla, ale to on płaci za nią rocznie 3 mln zł dzierżawy wieczystej. Ulicy jednak nadal nie ma. Z kolei dojazd do osiedla przy ul. Lazurowej też jest zablokowany, bo działka pod nią należy po części do samorządu.
— Proponowaliśmy, że wybudujemy drogę za wykupienie naszej części działki, potem chcieliśmy nakłonić miasto, żeby to ono zbudowało drogę. Nie udało się. W konsekwencji od dwóch lat utrzymujemy przejazd tymczasowy — mówi Józef Wojciechowski.
Ustawa o drogach publicznych wyraźnie wskazuje, że to deweloper pokrywa koszty budowy drogi, jeśli jest bezpośrednio związana z jego inwestycją. Problem pojawia się przy jej przejęciu.
— Gminy uważają, że chwilą przejęcia drogi jest nadanie jej kategorii, np. gminnej. A kategoryzacja dróg to zadanie rad gmin, więc koło się zamyka. Inne stanowisko w sądownictwie wskazuje, że gminy powinny przejmować drogi wytyczone w planie miejscowym już w chwili podziału nieruchomości — mówi Maciej Kruś, radca prawny z kancelarii SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy.
Urzędnik się chowa
Dariusz Blocher, prezes Budimeksu, deklaruje, że byłby skłonny odsprzedawać działki pod drogi za cenę, po jakiej je nabył, lub rozkładać płatności na wiele lat. Samorządy tłumaczą, że muszą przejmowane działki wycenić i je wykupić zgodnie z aktualną wartością. Dlatego czasem opóźnia się wydawanie decyzji o warunkach zabudowy czy pozwoleniach na budowę dla dużych parceli.
— Nasze kolejne inwestycje będą mniejsze niż osiedle na warszawskich Siekierkach: maksymalnie po 200-300 mieszkań z łatwym dostępem do istniejącej sieci dróg. Chcemy uniknąć problemów — mówi Dariusz Blocher.
— Ustawy nie wykluczają negocjowania różnych rodzajów odszkodowania — mówi Maciej Kruś.
Zresztą deweloperzy chętnie oddają drogi bez odszkodowania, jeśli nie podnosi to znacznie ich kosztów.
— Kwota 50-100 zł w cenie metra mieszkania jest akceptowalna, nie ma sensu o to walczyć — mówi Wojciech Okoński, prezes dewelopera Robyg.
Problem dotyczy większości samorządów. Niektóre — jak katowicki czy w warszawskiej dzielnicy Białołęka — cieszą się niezłą opinią. Większość jednak gra na czas. Warszawski ratusz deklaruje, że zarządcy dróg — czyli burmistrzowie poszczególnych dzielnic i Zarząd Dróg Miejskich — mogą podpisywać z deweloperami porozumienia. Zespół wiceprezydenta Andrzeja Jakubiaka pracuje nad ostatecznym kształtem wzoru takiej umowy.
— Przepis ustawy o drogach publicznych jest tylko podstawą zawarcia umowy. Nie jest poparty żadną sankcją i jego ogólne brzmienie powoduje, że dewelopera nie można przymusić do podpisania takiej umowy — mówi Marcin Bajko, dyrektor Miejskiego Biura Gospodarki Nieruchomościami w stolicy.
Samorząd podwarszawskich Ząbek do sprawy podchodzi bardziej elastycznie.
— Przejmujemy od deweloperów paski ziemi na poszerzenie drogi. Formalnie dojazd istnieje, więc moglibyśmy nic nie robić. Wolimy jednak ustalić z deweloperem, że ten przekaże nam ziemię, a my poszerzymy drogę, wybudujemy chodniki, miejsca parkingowe czy ścieżki rowerowe. Nie mamy zaległości w załatwianiu tych spraw — mówi Robert Perkowski, burmistrz Ząbek, który negocjował takie porozumienie m.in. z LC Corp.
Casus Polnordu
Sprawa dróg w Miasteczku Wilanów skończyła się w sądzie. Warszawski ratusz chciał odciągnąć wypłatę 175 mln zł dla Polnordu (który dużą część miasteczka zbudował), ale przegrał.
— Uchwalanie planów miejscowych niesie potężne konsekwencje finansowe dla ratusza. W zeszłym roku pokryliśmy planami aż 4 proc. powierzchni miasta, ale nie należy się spodziewać przyspieszenia — zapowiadała rozczarowana decyzją Hanna Gronkiewicz-Waltz, prezydent stolicy.
Polnord wierzytelność sprzedał za ponad 100 mln zł. Do gigantycznych inwestycji się nie zraża, a samorządowcom daje radę.
— Łatwiej byłoby im zapewnić wypłatę odszkodowań, gdyby chętniej egzekwowali rentę planistyczną i opłaty adiacenckie, czyli należności, które powinien uiścić właściciel czy wieczysty dzierżawca gruntu, gdy gmina zwiększy wartość jego nieruchomości, np. przez pokrycie planami czy scalenie — mówi Bartosz Puzdrowski, prezes dewelopera.
Duzi i tak wolą duże
Kompleksowe inwestycje, obejmujące całe osiedla, nadal planują Dom Development i J.W. Construction.
— Staramy się o odszkodowania, czasem bezskutecznie, ale zawsze bierzemy pod uwagę ryzyko. Jakiej części roszczeń nie udaje się wyegzekwować? Nie mogę zdradzić — mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
Małe inwestycje niosą mniejsze ryzyko, ale też większy koszt drogi zawarty w cenie metra mieszkania.
— Dlatego przy naszej skali działania lepiej budować duże osiedla — dodaje Józef Wojciechowski.
Jego spółka w kwietniu kupiła 8 ha po zakładach VIS w Warszawie, gdzie planuje postawić 3 tys. mieszkań.
Emil Górecki
[email protected] % 22-333-98-19
1 Jeśli nieruchomość stanowi własność gminy, a jej zagospodarowanie pod drogę leży w interesie inwestora, to samorząd i deweloper zawierają porozumienie, które reguluje zasady rozliczeń: w tym częściowy zwrot poniesionych nakładów i kwestie przejęcia drogi przez zarządcę.
2 Według ustawy o gospodarce nieruchomościami, za działki wydzielone pod nowe drogi albo poszerzenie istniejących na gruntach prywatnych podmiotów, jednostka samorządu terytorialnego lub skarb państwa wypłaca odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z właścicielem.
3 Jeśli uzgodnienia nie ma, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu. Ustawa nie mówi, kiedy dochodzi do przejścia własności nieruchomości: czy odszkodowania można żądać od wydzielenia działki czy nadania jej statusu drogi publicznej.
4 Niestety brakuje tzw. uchwał kategoryzacyjnych. Brak uznania wybudowanej drogi za publiczną może doprowadzać do sytuacji, w której wybudowane osiedle z uwagi na brak uchwały samorządu nie ma dostępu do drogi publicznej.
5 Samo nadanie drodze statusu drogi publicznej
nie ma jednak bezpośrednie-
go wpływu na uzyskanie przez
inwestora odszkodowania.
Wyegzekwowanie go utrud-
nia brak jakichkolwiek termi-
nów dyscyplinujących admini-
strację do określania wysokości czy terminów wypłaty.
Anna Wiśniewska, kancelaria Hogan Lovells