Działający od początku 2021 r. polski deweloper powierzchni magazynowo-przemysłowych kupił w Gliwicach 13,4 ha pod nowy obiekt. MDC2 zbuduje na nich kompleks trzech budynków o łącznej powierzchni 52 tys. m kw., w których można będzie wydzielić mniejsze moduły na potrzeby różnorodnych klientów – od operatorów logistycznych przez przedstawicieli branży e-commerce po firmy produkcyjne.
Rozpoczęcie prac budowlanych planowane jest na III kwartał 2021 r., a ich zakończenie na II kwartał 2022 r. MDC2 wybuduje całość projektu na zasadach spekulacyjnych, kierując się rozpoznaniem rynku i zapotrzebowania ze strony najemców na gotową do użytkowania powierzchnię.
Deweloper chce się wyróżniać na rynku ekologicznym podejściem do inwestycji. W strategii MDC2 zasady zrównoważonego rozwoju ESG (ang. environmental, social, governance) mają się wyrażać m.in. wykorzystaniem przy budowie materiałów w 95 proc. nadających się do recyklingu, dachów przystosowanych do instalacji paneli fotowoltaicznych czy uzyskaniem certyfikatów BREEAM New Construction Excellent.
Weź udział w XVIII Forum Polskich Menedżerów Logistyki – POLSKA LOGISTYKA >>
Doświadczenie i kapitał
Choć deweloper działa dopiero od tego roku, założyli go doświadczeni specjaliści z branży nieruchomości komercyjnych: Hadley Dean, Jeremy Cordery i Peter Love, którzy w ciągu ostatnich 15 lat brali udział w projektach tworzących ponad 3 mln m kw. powierzchni magazynowej. Zespół MDC2 liczy obecnie 20 osób. W ostatnich miesiącach firma wzmocniła go, zatrudniając menedżerów z ok. 20-letnim doświadczeniem w budowie powierzchni magazynowej w Polsce.
Sam Hadley Dean był poprzednio prezesem EPP, lidera na rynku centrów handlowych w Polsce, i jest uważany za wybitnego eksperta w dziedzinie finansowania nieruchomości. Pytany o pochodzenie kapitału na rozpoczęcie działalności deweloperskiej zachowuje powściągliwość.
– To miks pieniędzy naszych partnerów i udziałowców. Oczywiście mamy to szczęście, że dzięki wieloletniej pracy i doświadczeniu członków naszego zespołu cieszymy się zaufaniem i dobrymi relacjami z inwestorami instytucjonalnymi. Na przykład MDC2 Park Gliwice jest finansowany przez dużego inwestora, którego kapitał pozwolił na wybudowanie 1,8 mln m kw. powierzchni komercyjnej w Polsce. Jesteśmy także na etapie końcowych rozmów z kilkoma instytucjonalnymi funduszami inwestycyjnymi, które wierzą w potencjał Polski – mówi Hadley Dean.
Dalsze plany dewelopera
MDC2 zamierza oprzeć rozwój na najbardziej atrakcyjnych działkach położonych przy dużych węzłach komunikacyjnych lub w bliskiej odległości od miast regionalnych. Bierze pod uwagę wszystkie kluczowe dla branży logistycznej lokalizacje.
– Jesteśmy obecnie na etapie przedwstępnych umów zakupu z kilkoma właścicielami gruntów. Praktycznie w każdym tygodniu otrzymujemy interesujące propozycje warte rozważenia – mówi Hadley Dean.
Czy jest jeszcze na rynku magazynowym miejsce dla nowych graczy?
Sektor magazynowy cały czas pozostaje na ścieżce wzrostu. Dynamika po stronie popytu jest bardzo wysoka, tylko w I połowie 2021 r. zostało wynajęte 3,3 mln m kw., o 40 proc. więcej niż w analogicznym okresie w roku ubiegłym. W ciągu całego 2020 r. wynajętych zostało 4 mln m kw. Sprawia to, że kolejni inwestorzy decydują się rozpocząć pierwsze inwestycje w sektorze. W ciągu ostatnich 2-3 lat liczba nowych graczy na rynku magazynowym zwiększyła się co najmniej dwukrotnie. Pomimo dużej konkurencji sektor ma jeszcze potencjał wzrostu i miejsce dla nowych podmiotów.
Jak aktualnie wygląda sytuacja rynkowa?
Głównymi czynnikami wzrostu sektora pozostaje silny trend e-commerce i wzrost produkcji nastawionej na obsługę rynków lokalnych i regionalnych. Dynamika popytu utrzymuje się na wysokim poziomie, w tym roku możemy spodziewać się pobicia kolejnego rekordu. Po stronie podaży widoczna jest zwiększona aktywność deweloperów, którzy po pandemicznym roku ruszyli z wieloma projektami jednocześnie. W budowie mamy ponad 3,4 mln m kw. z czego większość będzie oddana do użytku do końca roku. Poziom projektów spekulacyjnych utrzymuje się na poziomie ok. 30 proc., choć wydaje się, że liczba tego typu inwestycji będzie rosła, ze względu na niski poziom pustostanów, który na koniec czerwca br. wyniósł zaledwie 5,4 proc.
Co daje budowanie spekulacyjne i postawienie na ekologię?
Bezpieczeństwo inwestycji spekulacyjnej przy tak wysokim popycie nie jest zagrożone. Dziś nowy inwestor, aby pozyskać klienta, musi wykazać się wysoce konkurencyjną ofertą wobec głównych, bardzo agresywnych graczy rynkowych. Budowa spekulacyjna i oferowanie powierzchni dostępnej od zaraz może zbudować przewagę konkurencyjną. Dodatkowo, postawienie na ekologiczne aspekty inwestycji to dziś coraz ważniejszy czynnik, na który wielu najemców zwraca uwagę. Wielu wybiera tylko takie projekty.