Transakcji na rynku gruntów jest zasadniczo mniej. Tak podsumowuje sytuację na rynku Emil Domeracki, szef działu inwestycji gruntowych i doradztwa w polskiej filii Realty Corporation.
– W łącznej wartości transakcji daleko nam do 2021 r., kiedy rynek osiągał wartość 8 mld zł. W 2024 r. osiągnie ok. 4-4,5 mld zł, uwzględniając transakcje sfinalizowane zaraz po Nowym Roku, a w 2025 r. pierwsze dwa kwartały przyniosą raczej transakcyjną ciszę… Chyba że miasto Warszawa zrealizuje zakładany plan przetargowy sprzedaży atrakcyjnej działki w Śródmieściu przy ul. Dobrej czy na Woli przy ul. Waliców i rynek na chwilę rozgrzeje się za sprawą tych licytacji – mówi Emil Domeracki.
Zastrzega przy tym, że grunty w dobrej lokalizacji i z planem zawsze znajdą nabywcę, jednak ich deficyt powoduje, że ma to swoją cenę.
Żniwa dla land deweloperów
Deficyt działek przygotowanych pod budowę to zła wiadomość dla deweloperów, ale dobra dla firm uzbrajających tereny w administracyjne zezwolenia. Zmiana ustawy o planowaniu przestrzennym powinna przyspieszyć w 2025 r. zaplanowane wcześniej przekształcenia gruntów usługowych na mieszkaniowe na podstawie tzw. ustawy lex deweloper, bo od 2026 r. ma ona wygasać.
Zdaniem Michała Różyckiego, dyrektora pionu nieruchomości gruntowych sektora living w Greenfields, rok 2024 był kolejnym dynamicznym rokiem na rynku nieruchomości gruntowych, mimo że deweloperzy odnotowali znaczące spadki sprzedaży mieszkań. Największym wyzwaniem dla inwestorów pozostają nieustannie wydłużające się procedury administracyjne oraz brak prostych projektów pod zabudowę wielorodzinną.
– W Warszawie prostych działek objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w dobrych lokalizacjach w zasadzie już nie ma, a te trudne wymagają czasu i stosowania specjalnych procedur na podstawie tzw. ustawy lex deweloper. Przygotowanie inwestycji trwa dziś od trzech do pięciu lat – mówi Michał Różycki.
Według niego w najbliższym czasie zmiany w przepisach o planowaniu przestrzennym w zakresie zintegrowanych planów inwestycyjnych mogą te procesy jeszcze wydłużyć.
Ze wszystkimi prognozami branżowymi i makroekonomicznymi możesz zapoznać się w specjalnym serwisie „Co nas czeka”. Na stronie znajdziesz także felietony liderów biznesu, nauki, kultury i geopolityki, takich jak Aleksander Kwaśniewski, Jacek Dukaj, Aleksandra Przegalińska, gen. Rajmund Andrzejczak, Sebastian Kulczyk, Rafał Brzoska czy Adam Góral.
Walka o ziemię
– Ceny gruntów rosną od kilku do kilkunastu procent rocznie. Kiedy dziś miasto Warszawa, Kraków czy Gdańsk robi przetarg, to osiągają ceny wyższe niż wycena przetargowa. Miało to miejsce w kilku przetargach na mniejsze parcele, ale sukcesywnie wystawiane przez Warszawę w 2024 r. Podobnie było w multiprzetargu z sierpnia z Łodzi, gdzie skumulowało się kilka centralnie zlokalizowanych działek – mówi Emil Domeracki.
To, ile skłonni są płacić deweloperzy za ziemię, bywa też niespodzianką dla organizatorów przetargów.
– Oferty składane przez część z naszych klientów – wiarygodnych deweloperów z wieloletnim doświadczeniem – w ostatnich miesiącach potrafiły nas zaskoczyć. W przypadku gruntów na Pradze-Południe w Warszawie osiągają poziom 6,5 tys. zł za m kw. PUM [powierzchni użytkowej mieszkań, jakie można na danym terenie wybudować – red.], a Ursus Przemysłowy przewyższył 3,5 tys. zł za m kw. PUM – mówi Michał Różycki.
Greenfields, który w imieniu właścicieli organizuje kilka konkursów na sprzedaż nieruchomości, w ostatnim czasie zaobserwował też znaczną rozbieżność między ofertami, sięgającą nawet 30 proc.
– Przypuszczamy, że część deweloperów ma rozbudowany bank ziemi i teraz czeka na okazje, a inni, mniej zasobni w działki, obawiając się, że ktoś ich ubiegnie, oferują najwyższe możliwe kwoty – mówi Michał Różycki.
Według Emila Domerackiego walka o ziemię między deweloperami zmienia dziś reguły na rynku – poza wyjątkami mało firm deweloperskich chwali się obecnie udanymi transakcjami zakupu gruntu.
– Jeśli ktoś ma na celowniku jakąś ciekawą działkę, to trzyma to w tajemnicy, żeby tylko inny go nie ubiegł. Na rynku dominują dziś transakcje bezpośrednie – to właściciele ziemscy sami docierają do kupujących. Duże agencje doradzają, ale pośredniczą w znacznie mniejszym stopniu – mówi Emil Domeracki.
Lepiej jest w segmentach niszowych
Łatwiejszą sytuację od deweloperów mieszkaniowych budujących na sprzedaż mają inwestorzy budujący mieszkania na wynajem instytucjonalny (PRS od ang. private rented sector) i prywatne domy studenckie (PBSA - purpose-built student accommodation) i tu sytuacja w 2025 r. raczej się nie zmieni.
– W odróżnieniu od deweloperów mieszkaniowych inwestorzy ci chętnie informują o swoich zakupach. W tych segmentach w 2024 r. widać było dwukrotny wzrost wartości transakcji względem 2023. Inwestycje te jednak powstają na gruntach pod nieruchomości komercyjne, więc mają dziś łatwiej, bo plany miejscowe kiedyś były łaskawsze dla biurowców, czego najlepszym przykładem jest warszawski Mokotów – mówi Emil Domeracki.
Innym typem inwestorów śmiało wchodzących w 2025 r. są deweloperzy budujący centra danych. Już w drugiej połowie 2024 r. zwiększyli aktywność zakupową na rynku gruntów.
– W przeciwieństwie do początku 2024 r., kiedy operatorzy data center byli ostrożni, obecnie doświadczamy ożywienia i chęci budowy serwerowni. Jest stosunkowo niewiele lokalizacji, które pretendują do takiej zabudowy, bo w przypadku tej funkcji najważniejsza jest energia elektryczna, a nie wszędzie dostępna jest duża moc – mówi Aleksandra Wołodźko, prezes Greenfields.
Wśród międzynarodowych graczy obecnych na warszawskim rynku Aleksandra Wołodźko wymienia między innymi Data4 w gminie Jawczyce przy granicy Warszawy oraz Equinix, Vantage Data Center i Atmana.
– Są też nowi gracze, których nazw nie możemy ujawniać, a którzy przyglądają się gruntom w Warszawie i w całym kraju – mówi Aleksandra Wołodźko.
Grunty potrzebne są również firmom inwestującym i rozwijającym sektor zielonej energii.
– To na razie duże wyzwanie, bo gminy niechętnie widzą u siebie panele fotowoltaiczne. Nie wiemy dlaczego. Lęk przed nowością? Przed podjęciem decyzji? Zastrzeżenia natury estetycznej? – zastanawia się Aleksandra Wołodźko.